나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501983 [1] 대전광역시 서구 도마동 49-11 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501983 [1] 대전광역시 서구 도마동 49-11 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경501983
• 주소: 대전광역시 서구 도마동 49-11
• 감정가: 987,074,200원
• 최저가: 483,666,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 상가주택

대전지방법원 경매4계 2025타경501983 | 소재지: 대전광역시 서구 도마동 49-11 | 감정가: 987,074,200원 | 최저가: 483,666,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2025타경501983 (1)이며, 물건의 소재지는 대전광역시 서구 도마동 49-11입니다.

본 물건은 상가주택 용도로 이용 중이며, 감정가(최초 매각 예정 가격)는 987,074,200원입니다.

토지면적은 214.90제곱미터(약 65.00평)이고 건물면적은 480.08제곱미터(약 145.24평)입니다. 건물 제시외 면적은 30.14제곱미터(약 9.12평)로 별도 평가되었습니다.

1.2. 매각 현황

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO이며 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 법정지상권 성립 여지, 재정비촉진지구에 포함, 중복사건 진행 중인 점이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각, 제시외 건물 포함(단, 목록 1 지상 이동가능한 창고는 매각에서 제외)이 명시되어 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

대상 물건은 대전도마초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태는 세장형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한

제2종일반주거지역(2020-12-31)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합하고 있습니다.

주목할 점은 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(도마변동16구역초등학교예정지 포함), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구(존치지역)으로 지정되어 있다는 것입니다. 또한 도솔산 중점경관관리구역에도 포함되어 있습니다.

이러한 재정비촉진지구 지정은 향후 개발에 대한 기대감과 동시에 투자 리스크를 안고 있습니다.

2.3. 건물 현황 및 이용 상태

건물의 구조는 라멘조 조적조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고 창호는 새시창호 등이 사용되었습니다.

대장상 용도는 일용품소매점, 제2종근린생활시설(일반음식점), 사무소, 다가구주택(3가구)으로 등록되어 있습니다. 주거와 상업 기능이 복합된 형태입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 및 건축물현황도 등을 통해 평가되었으며, 내부 이용 상황은 현황과 상이할 수 있음이 보고되었습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 주식회사로 되어 있어 기본적인 권리 관계는 파악이 가능하나, 법정지상권 성립 여지 등 추가적인 분석이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

법정지상권: 이 부분이 가장 큰 권리 분석 리스크입니다. 토지와 건물의 소유자가 동일했더라도 경매 진행 과정이나 건축 시점에 따라 법정지상권 성립 여지가 달라질 수 있으며, 성립될 경우 토지 가치에 심대한 영향을 미치므로 전문가의 추가적인 현장 조사 및 면밀한 검토가 필수적입니다.

재정비촉진지구: '재정비촉진지구' 및 '존치지역'에 해당하여 향후 도시계획에 따른 개발 여부가 중요합니다. 이는 장기적인 투자 가치 상승 요인이 될 수 있지만, 당장의 개발이익 발생까지는 불확실성이 존재합니다.

제시외 건물: 목록 1. 지상 이동가능한 창고는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건의 철거나 처리에 대한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 일괄매각이지만 일부 제외 물건이 있음을 유의해야 합니다.

중복사건: 중복 사건 진행은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 유무

제시된 감정평가서 요약 내용에는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 다만 초등학교 예정지 및 기존 초등학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있음을 미루어 교육 환경 보호에 중점을 둔 지역임을 알 수 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 주상용 건물이 혼재된 지역에 위치하며, 건물 용도가 일용품소매점, 일반음식점, 사무소, 다가구주택으로 복합적인 기능을 수행하고 있습니다.

생활 정보 측면에서는 대전도마초등학교 인근으로 교육 환경이 갖춰져 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

상권은 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 성격이 강하며, 재정비촉진지구로 지정된 지역 특성상 현재의 상권보다는 향후 개발에 따른 변화를 고려해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 성립 여부입니다. 성립 시 토지 이용에 제약이 생겨 매각 대상 전체의 가치가 하락할 수 있습니다.

'재정비촉진지구(존치지역)'라는 특성상, 구체적인 개발 계획 및 진행 속도에 따라 투자의 회수 기간 및 수익률이 달라질 수 있는 도시계획적 불확실성이 존재합니다.

제시외 건물 중 매각 제외 물건(이동가능한 창고)의 처리 문제도 고려해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 상가와 주택이 결합된 복합 용도 건물로 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있으나, 법정지상권 및 재정비촉진지구라는 두 가지 주요한 권리/도시계획적 리스크를 안고 있습니다. 현장 조사 및 법률 전문가의 심층 분석이 선행되어야 합니다.

투자 포인트:

1. 복합 용도 수익 구조: 상가 및 주택(다가구주택 3가구)으로 구성되어 있어 임대수익 측면에서 안정성과 다변화를 꾀할 수 있습니다. (현재 임대관계 미상이므로 임대 수요 확인 필요)

2. 재정비촉진지구 프리미엄: 장기적으로는 재정비 사업 진행에 따른 개발 이익 및 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 입지: 초등학교 인근 주거 및 상가 혼용지대로, 기본적인 주거/생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계