나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501973 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 494-1 선비마을아파트5단지 509동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 ""송촌초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 박공지붕 19층 건물 내 제1층 제102호 로서,

-외벽: 페인트 마감 등.
-내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥마감재 마감 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비,난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 유사 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭 14~24 미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

1. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-11-01), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터300m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501973 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 대전광역시 대덕구 송촌동 494-1 선비마을아파트5단지 509동 1층102호

* 토지면적: 63.62㎡ (약 19.2평)

* 건물면적: 132.00㎡ (약 39.9평)

* 감정가격: 541,000,000원

* 사용승인일: 1999년 10월 21일 (준공 후 약 27년 경과)

* 매각방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 소재한 선비마을5단지 아파트 509동 1층 102호입니다.

* 주위환경: "송촌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 도로: 본건 사방으로 노폭 14~24미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화유산보호구역, 중점경관관리구역 등이 중복 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 29일에 접수된 오케이저축은행의 근저당권(을13)이 말소기준권리입니다. 이에 따라 매각으로 인해 위 권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 등기부상 인수되는 임차보증금은 없으며, 임대관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 현재 거주 중인 점유자 또는 임차인이 있을 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 협의나 명도 비용이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 713,266,673원으로, 이는 감정가 대비 상당한 금액입니다.

* 압류 및 가압류: 다수의 압류 및 가압류 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 단지 인근에 송촌초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통망: 간선도로와 대중교통망(버스정류장)이 인접해 있어 시내외 이동이 용이한 편입니다.

* 주거지 특성: 송촌동 일대는 비교적 안정적인 주거 지역으로, 지속적인 주택 수요가 유지되는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보: 선비마을5단지는 총 19개 동, 1554세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 벽식구조의 박공지붕 건물로, 19층 건물 중 1층에 위치한 102호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마감재, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 1759대의 차량을 주차할 수 있는 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

* 면적: 본건의 건물면적은 132.00㎡ (약 39.9평)입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 점유자나 임차인의 정확한 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1999년 사용승인을 받은 건물로 27년차를 맞이하여, 향후 건물 유지보수 및 주요 설비 교체 등에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용 제한: 역사문화환경보존지역, 문화유산보호구역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획시설이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 확인 또는 지도 검색을 통해 검토하는 것이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 위치한 선비마을5단지 아파트입니다. 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 대중교통 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크, 건물의 노후화, 그리고 토지 이용 계획상의 일부 제약 사항은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 송촌동은 지역 내에서 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 안정적인 가치 유지 및 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대단지 인프라: 1500세대 이상의 대단지에 속해 있어 단지 내 관리 시스템 및 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 커뮤니티 활동 등이 용이합니다.

* 우수한 접근성: 주요 간선도로 인접 및 버스정류장과의 근접성으로 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 가치 상승 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가를 분석하여, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회가 있는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가격: 541,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 99.92㎡ (약 30평), 17층: 389,000,000원

* 75.63㎡ (약 23평), 6층: 300,000,000원

* 75.63㎡ (약 23평), 12층: 290,000,000원

본건의 건물면적은 132.00㎡ (약 39.9평)으로, 최근 실거래가 사례 중 가장 큰 면적인 99.92㎡ (약 30평)보다 넓습니다. 그러나 본건은 1층이며, 사용승인일이 1999년으로 27년이 경과하여 건물 노후도가 있는 점을 고려해야 합니다. 또한, 감정가(5.41억)가 최근 최고 실거래가(3.89억)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1층이라는 점과 건물 노후도를 감안하여, 99.92㎡ (17층) 실거래가 3.89억을 기준으로 약 10~20% 할인을 적용하고, 면적 차이를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 3억 5천만 원에서 3억 8천만 원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 추정 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

* 권장 입찰가 (예시): 370,000,000원

(주의: 위 입찰가는 현재 정보 및 시장 상황을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 시세 변동, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.