나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501931 [1] 세종특별자치시 도담동 632 도램마을13단지 1312동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '양지초등학교' 남측 인근에 위치하는 도램마을13단지
(총 15개동 965세대) 1312동 6층 602호로서, 주위는 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시
설, 학교, 단독주택, 공원 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량
의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물중 6층 602호로서,
(2014.10.23 사용승인)
외벽:석재 및시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄하게 조성된 아파트(도램마을13단지) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

사면이 광대로 및 중로에 접하고, 단지내 도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류
(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경501931 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건내역

소재지: 세종특별자치시 도담동 632 도램마을13단지 1312동 6층 602호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 401,000,000원

토지면적: 47.48㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.48179999999999㎡ (약 14.37평)

건물면적: 59.11㎡ (약 17.89평) (전용면적 기준)

건물지분: 59.1132㎡ (약 17.89평) (전용면적 기준)

분양면적: 제공된 정보에는 분양면적이 명시되어 있지 않으나, 일반적인 아파트 면적 구성을 고려할 때 전용면적 59.11㎡는 약 85㎡ 내외의 분양면적에 해당할 수 있습니다. (추정치)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동에 위치한 대규모 아파트 단지(도램마을13단지, 총 15개동 965세대) 내에 있으며, 남측 인근에 양지초등학교가 위치합니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주택지대로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근 및 주차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

단지는 광대로 및 중로에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을5 (2021-02-26 접수, 한국스탠다드차타드은행 근저당권) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을5 (2021-02-26, 한국스탠다드차타드은행 근저당권, 360,000,000원)

* 을8 (2021-08-10, 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권, 247,000,000원)

* 갑5 (2025-03-05, 한국주택금융공사 임의경매개시결정, 283,216,762원)

* 갑6 (2025-03-27, 신한저축은행 가압류, 5,526,872원)

(근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등은 통상 말소기준권리보다 후순위이거나 말소촉탁 대상이므로 소멸됩니다.)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 '개요:' 부분에 기재된 바와 같이 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 현황 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태를 표준적으로 평가하였으므로 실제 점유 관계 및 내부 상태는 다를 수 있습니다.

4. 상권분석

도담동 일대는 신도시의 중심 상권 중 하나로, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설과 상가가 형성되어 있습니다. 특히 '도램마을13단지' 주변 및 '도담동 먹자골목' 상권은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 시설이 잘 갖추어져 있습니다. '카림애비뉴힐 상가' 및 '도램마을 7·8단지 내 상가' 등도 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 도담동 복합커뮤니티센터가 인근에 위치하여 주민센터, 도서관, 문화의 집, 체육관 등 다양한 공공시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 양지초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 물건에 대한 추가 채무 관계가 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이며, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 간접적으로 평가하였으므로 실제 내부 상태 및 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 도담동의 도램마을13단지에 위치한 본 아파트 물건은 대규모 단지 내에 자리하고 있으며, 초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 단지 주변 상권이 잘 형성되어 있어 생활이 편리합니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대관계 미상 및 이해관계인 부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움, 그리고 인수될 수 있는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 도심권에 위치한 신축급 대단지 아파트

* 초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수

* 잘 갖춰진 단지 내 및 주변 생활 편의시설

* 전반적인 교통 환경 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 401,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가 및 물건의 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 401,000,000원을 기준으로, 낙찰가는 일반적으로 감정가의 80% ~ 110% 사이에서 형성되는 경향을 보이나, 본건의 특이사항(임대관계 미상, 지상권 가능성 등)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.