나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501800 [1] 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 지2층비305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제지2층 제비305호, 제3층 제305호 2개 호수로서
사용승인일 : 2017.7.28
외벽 : 복합판넬 및 커튼월 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호(1) : '창고'로 이용중임.
일련번호(2) : '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 전기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 시스템에어컨 냉난방설비(일련번호 2) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보람동 705 :일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 이해관계인 부재로 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 집합상가의 평균적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 경매진행(입찰)시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
- 목록1은 목록2의 창고로 사용 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501800 (1)

소재지: 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 지2층비305호

용도: 근린상가

감정가: 1,223,000,000원

토지면적: 2902.20㎡ (약 878.02평)

건물면적: 196.32㎡ (약 59.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십이차유동화전문

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각

- 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨

- 목록1(창고)은 목록2(근린생활시설)의 창고로 사용 가능함

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시청 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 공공기관 등이 소재하는 지역입니다.

차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

대상 물건 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 대로3류에 접합되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 지하 2층 비305호(창고)와 지상 3층 305호(근린생활시설)로 구성되어 있으며, 2017년 7월 28일에 사용 승인되었습니다.

현재 건물은 '창고'와 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

주변에는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 유에스제십이차유동화전문 신청에 의한 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 28일 접수된 신한은행 근저당권(채권액 1,020,000,000원)입니다.

기타 등기된 권리(신탁등기말소, 소유권이전, 압류, 임의경매)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2018-11-26

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

세종시청 및 관련 공공기관이 인접해 있어 공무원 및 관련 업계 종사자를 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

인근 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

현재는 근린생활시설 및 창고로 이용되고 있으나, 지역 특성상 사무실, 서비스업 등 다양한 업종으로 활용될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

세종특별자치시청이 인근에 있어 행정 편의성이 높습니다.

단지 주변으로 다양한 편의시설(상가, 식당 등)이 위치하고 있습니다.

교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 건물 등기부에 대지권이 등기되지 않은 상태이나, 평가 및 매각 목적물에 포함되어 있어 매수 후 소유권 이전 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 전문 회사를 통한 채권 관리로 복잡성이 있을 수 있으나, 경매 진행 중이므로 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다.

임대차 관계 확인: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 세종시청 인근의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가 및 창고로, 안정적인 배후 수요와 함께 지역 발전 가능성이 높은 물건입니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 이는 전문가 검토 후 해결 가능한 부분으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

세종시 핵심 행정구역 인접으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

복합 용도(근린생활시설, 창고) 활용으로 다양한 투자 전략 구사 가능.

대지권 미등기 관련 이슈는 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,223,000,000원

말소기준권리 채권액: 1,020,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 대지권 미등기 등 특수성을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 900,000,000원 ~ 1,000,000,000원 범위 내에서 현장 조사 및 상세 분석 후 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.