나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1344 [1] 세종특별자치시 전동면 청송리 305-2 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1344 [1] 세종특별자치시 전동면 청송리 305-2 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경1344 | 소재지: 세종특별자치시 전동면 청송리 305-2 | 감정가: 445,217,000원 | 최저가: 311,652,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 대전지방법원 2025타경1344 (1)이며, 세종특별자치시 전동면 청송리 305-2 소재의 '전'(밭)이 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 445,217,000원이며, 토지면적은 3203.00제곱미터 (약 969.07평)의 대형 필지입니다. 본 건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 현황은 '묵전 및 일부 도로' 상태이며, 지적상 맹지이나 연결된 농로를 통해 농기계 접근이 가능한 것으로 조사되었습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 세종특별자치시 전동면 청송리 305-2

용도: 전

감정가: 445,217,000원

토지면적: 3203.00㎡ (약 969.07평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 홍OO

채무자: 홍OO

채권자: 세OOOOOOOOO

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 전동면 청송리 소재 '청송2리마을회관' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전형적인 농촌 또는 전원주택 인접 환경입니다. 차량 접근은 인근까지 가능하며, 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 전체적인 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 정보

주변 환경은 농경지와 주거지가 혼재된 전원 지역으로, 도심의 상업 시설보다는 자연 친화적인 생활에 적합합니다. 감정평가서상 주위 환경은 보통으로 기재되어 있어 거주 및 농업 활동에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 검색 결과 세종시 전동면 심중리에 폐기물 종합처리시설(소각장)이 위치하며, 이에 대한 지역 축제 관련 기사가 확인되었습니다. 본건(청송리 305-2)과 심중리 소각장의 정확한 거리는 알 수 없으나, 동일한 전동면 내에 위치하고 있으므로 입찰 전 해당 시설과의 이격 거리를 반드시 확인하고 혐오시설에 대한 영향을 고려해야 합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 건은 채권자 세OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 홍OO로 동일하므로, 채무 변제가 이루어지지 않아 발생한 전형적인 경매 형태입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로 현장 조사 및 매각물건명세서 등을 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다.

3.2. 법적 제한 사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명(농취증)의 제출 의무입니다. 본 물건은 '전'이므로 매수인은 농업경영계획서 등을 제출하여 농취증을 발급받아야 하며, 지정 기한 내 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

토지이용계획상 기호(1)은 생산관리지역 및 성장관리계획구역, 기호(2)는 계획관리지역 및 생산관리지역, 성장관리계획구역에 해당합니다. 두 필지 모두 일반철도(저촉) 및 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

토지 형태는 부정형의 완경사지이며, 현황은 묵전 상태입니다. 특히 지적 공부상 맹지이나, 농로를 통한 농기계 접근이 가능한 상태인 점(기호1) 및 인접 토지 이용 접근 가능성(기호2)을 감안할 때, 향후 건축 허가 등을 위해서는 인접 토지 소유자의 사용 승낙이 필요할 수 있습니다.

4. 가치 평가 및 투자 전망

4.1. 상권분석

본건은 농경지 용도의 토지로, 일반적인 상권 분석의 대상은 아닙니다. 투자의 초점은 농업 생산성 향상 또는 전원주택 부지, 혹은 장기적인 지가 상승에 맞추어야 합니다. 특히 기호(2)가 '계획관리지역'을 포함하고 있어, 향후 건폐율 및 용적률을 고려한 개발(농가주택, 창고 등) 가능성이 다른 용도 지역보다 높다는 점이 장점입니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 리스크: 기한 내 농취증을 발급받지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다.

2. 맹지 관련 리스크: 지적상 맹지이므로, 농기계 접근이 가능하다 하더라도 건축 행위 시에는 도로 확보를 위한 인접 토지 사용 승낙(또는 매입)이 필수적입니다.

3. 일반철도 저촉 및 경계 불확실성: 토지 일부가 일반철도에 저촉되어 있으며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이로 인해 실제 이용 가능한 면적에 변동이 생길 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1. 대규모 면적 확보: 3203.00제곱미터 (약 969.07평)의 넓은 면적으로, 다양하고 효율적인 농업 경영이나 대규모 전원 부지 조성에 유리합니다.

2. 계획관리지역 포함: 기호(2)에 계획관리지역이 포함되어 있어, 향후 용도 변경 또는 건축 행위에 있어 생산관리지역에 비해 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

3. 농기계 접근성: 지적상 맹지임에도 불구하고 농로를 통해 농기계 접근이 가능하여, 영농 활동에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 세종시 권역: 세종특별자치시의 장기적인 개발 계획에 따른 간접적인 지가 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 세종시 전동면에 위치한 대규모 농지로서, 농지취득자격증명 제출이 가능한 실수요자(농업인)나 장기적인 관점에서 토지 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다. 토지면적이 크고 계획관리지역을 포함하고 있다는 점에서 개발 잠재력이 있으나, 지적상 맹지라는 점과 철도 저촉 및 농취증 발급의 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 입찰 전 인접 소각장 위치 및 경계 측량을 통한 정확한 현황 파악 후 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계