나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501639 [1] 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 연동면 내판리 소재 "명학일반산업단지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모의 공장, 주거나지, 전, 답, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

대상 토지까지 차량진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지 일련번호3,5는 부정형의 대체로 평지로서, "도로" 등으로 이용 중임. 대상 토지 일련번호4는 부정형의 대체로 평지로서, "공업용 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지 일련번호4는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로인 일련번호3,5와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호3~5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제20 20-341호)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

귀 의뢰목록 중 대상 토지 일련번호1은 토지대장 상(2020.04.24) 일련번호4인 252번지에 합병 되어 말소되었으며, 귀 의뢰목록 상 일련번호4의 토지 면적이 2,453.0㎡이나 합병으로 인하여 토지 면적이 2,653.0㎡으로 변경되었는 바, 토지대장 등을 기준으로 하여 감정평가하였으니 경 매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황, 용도지역, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록에 의거하였음. 나. 대상 토지는 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관 련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 다. 대상 토지 일련번호3,5는 지목 및 현황 "도로"로, 이를 기준으로 하여 감정평가하였으 니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람. 라. 임대관계는 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호2,6,7은 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서 (사용승인일 : 2017.06.26) 외.내벽 : 복합패널 마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호2는 "사무실" 등으로 이용 중이며, 대상물건 일련번호6,7은 "공장" 등으로 이용 중임.

설비내역

대상물건 일련번호2,6,7은 기본적인 급.배수시설, 전기설비 등이 구비된 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 대상 토지 일련번호4 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 (㉠~㉢)이 소재하고 있으며, 제시외 건물(㉠~㉢)은 실측에 의거 면적사정하였으며, 구조·이 용상태·내구연한·유용성 등 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일반건축물대장 및 건물등기사항전부증명서 상 대상물건 일련번호2,6,7은 일련번호4(252번 지) 및 일련번호1(253-22번지: 2020.04.24. 토지대장 상 252번지에 합병되어 말소됨), 일련 번호3(329-21번지) 지상에 소재하는 것으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황 일련번호4(252 번지) 단일필지 지상에 소재하는 것으로 조사되었는 바, 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건 일련번호2,6,7의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황 도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 흥찰 응찰시 재확인하시기 바람. 나. 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(4-1 공장 일반철골구조 기타지붕 40㎡) 포함
- 제시외 건물(4-2 냉장창고 20㎡, 4-3 창고 샌드위치판넬조 판넬지붕 7㎡) 매각 제외
- 목록6 내부의 제시외 냉장창고 매각 제외
- 목록1은 토지대장상 목록4에 합병되어 말소되었으며, 목록4의 면적이 2,453㎡이나 합병으로 인하여 면적이 2,653㎡로 변경되었음
- 목록2,6,7 일반건축물대장 및 건물등기사항증명서상 목록1,3,4 지상에 소재하는 것으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황은 목록4 단일필지 지상에 소재함
- 목록4 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함
- 농업회사법인 주식회사 조은푸드로부터 공사대금(임차 중인 건물의 내부에 판넬공사) 금 4천만 원의 유치권신고서(2026. 1. 26.자)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함(2026. 1. 27. 추가), 유치권포기서(2026. 6. 23.자)가 제출됨(2026. 7. 3. 추가)
- 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501639 (1)

소재지: 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22

용도: 공장

감정가: 2,499,993,000원

토지면적: 2825.00㎡ (약 854.6평)

건물면적: 498.50㎡ (약 150.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 선순위지상권, 유치권, 공동담보, 재매각

매수보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 연동면 내판리 소재 "명학일반산업단지" 서측 인근에 위치하며, 주변은 중, 소규모 공장, 주거나지, 전, 답, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

대상 토지까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

대상 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 해당합니다.

* 지역 개발 현황

본건 소재지인 세종특별자치시 연동면 내판리는 명학일반산업단지와 인접하고 있으며, 인근 지역에서 대규모 아파트 단지 조성 등 도시 개발 사업이 추진되는 등 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 7월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을7)입니다.

* 인수되는 권리

선순위 지상권이 존재하며, 목록3,4 을구 순위 2번 및 목록5 을구 순위 1번 지상권 설정등기가 등기부상 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있어 인수 여부 및 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 말소되는 권리

위 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 유치권 관련 내용

농업회사법인 주식회사 조은푸드로부터 공사대금 4천만원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부가 불분명한 상태로 추후 유치권 포기서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황

주식회사조은푸드 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

삼다은주식회사 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

세종내판지구도시개발주식회사 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

윤한수 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

이한개발 주식회사 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

이화미 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

임아라 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

주식회사안현엔지니어링 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

주식회사효림개발 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

모든 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조 및 용도

건물은 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로, 사용승인일은 2017년 6월 26일입니다. 대상 물건 일련번호2는 "사무실" 등으로, 일련번호6,7은 "공장" 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물 중 일부(4-1 공장, 40㎡)는 일괄매각에 포함되나, 일부(4-2 냉장창고 20㎡, 4-3 창고 7㎡, 목록6 내부 제시외 냉장창고)는 매각에서 제외됩니다.

* 토지 면적 변경 및 공부와의 차이

토지대장상 목록1은 목록4에 합병되어 말소되었으며, 합병으로 인해 목록4의 면적이 2,453㎡에서 2,653㎡로 변경되었습니다. 또한, 일반건축물대장 및 건물등기사항증명서상 건물들이 여러 필지에 등재되어 있으나, 현황은 목록4 단일 필지 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이러한 공부와의 차이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 수목 평가 포함 여부

목록4 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수 부담

등기부상 인수되는 선순위 지상권이 존재하여, 향후 소유권 행사 및 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. 신청채권자의 말소동의서 제출 여부 및 효력을 반드시 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이

토지 면적의 변경 및 건물의 실제 소재지와 공부상의 등재 내용이 다른 부분이 있어, 정확한 현황 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

* 제시외 건물 처리 문제

일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 제시외 건물이 구분되어 있으므로, 이에 대한 명확한 이해와 확인이 필요합니다.

* 산업단지 인근 시설

본건은 명학일반산업단지 인근에 위치하고 있으며, 산업단지 특성상 폐수처리장, 하수처리장 등 산업 관련 시설이 인접해 있을 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 직접적인 혐오시설이 물건지 바로 인접해 있다는 증거는 없으나, 주변 산업 시설에 대한 전반적인 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 선순위 지상권 인수 여부와 토지 및 건물 등기부상 공부와의 차이가 존재하는 등 권리관계 및 현황 분석에 신중을 기해야 합니다. 공장 용도로 활용 가능한 입지이나, 주위 환경은 보통 수준이며 교통 접근성은 양호합니다. 정확한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 부담 및 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

* 재매각 물건으로 최저 매각 가격의 하락 가능성이 있어 가격적인 메리트를 기대할 수 있습니다.

* 선순위 지상권에 대한 명확한 인수 여부 확인 및 처리 방안을 파악할 경우, 입찰 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

* 산업단지 인근의 공장 용지로서, 향후 산업 활동 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 감정가는 2,499,993,000원이며, 재매각으로 인한 추가적인 최저가 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리관계, 토지 및 건물 현황 조사 결과, 그리고 인근 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 접근하며, 현장 조사 및 권리 분석 완료 후 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.