나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501639 [1] 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501639 [1] 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22 공장 경매

• 사건번호: 2025타경501639
• 주소: 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22
• 용도: 공장

대전지방법원 경매3계 2025타경501639 | 소재지: 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22 | 감정가: 2,499,993,000원 | 최저가: 1,224,997,000원 | 용도: 공장

1. 대전지방법원 2025타경501639 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501639 (1)

소재지: 세종특별자치시 연동면 내판리 253-22

용도: 공장

감정가: 2,499,993,000원

토지면적: 2825.00㎡ (약 854.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 498.50㎡ (약 150.8평)

건물제시외면적: 67.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

일괄매각. 제시외 건물(4-1 공장 일반철골구조 기타지붕 40㎡) 포함.

제시외 건물(4-2 냉장창고 20㎡, 4-3 창고 샌드위치판넬조 판넬지붕 7㎡) 매각 제외.

목록6 내부의 제시외 냉장창고 매각 제외.

목록1은 토지대장상 목록4에 합병되어 말소되었으며, 목록4의 면적이 2,453㎡이나 합병으로 인하여 면적이 2,653㎡로 변경되었음.

목록2,6,7은 일반건축물대장 및 건물등기사항증명서상 목록1,3,4 지상에 소재하는 것으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황은 목록4 단일필지 지상에 소재함.

목록4 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함.

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 대상 물건은 세종특별자치시 연동면 내판리 소재 "명학일반산업단지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중, 소규모 공장, 주거나지, 전, 답, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황: 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 대상 토지 일련번호 3, 5는 부정형의 대체로 평지로서, "도로" 등으로 이용 중임. 대상 토지 일련번호 4는 부정형의 대체로 평지로서, "공업용 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태: 대상 토지 일련번호 4는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로인 일련번호 3, 5와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 일련번호 3~5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 대상 물건 일련번호 2, 6, 7은 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서 (사용승인일 : 2017.06.26) 외.내벽 : 복합패널 마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태: 대상 물건 일련번호 2는 "사무실" 등으로 이용 중이며, 대상 물건 일련번호 6, 7은 "공장" 등으로 이용 중임.

설비내역: 대상 물건 일련번호 2, 6, 7은 기본적인 급.배수시설, 전기설비 등이 구비된 것으로 조사되었음.

공부와의 차이: 일반건축물대장 및 건물등기사항전부증명서 상 대상 물건 일련번호 2, 6, 7은 일련번호 4(252번 지) 및 일련번호 1(253-22번지: 2020.04.24. 토지대장 상 252번지에 합병되어 말소됨), 일련번호 3(329-21번지) 지상에 소재하는 것으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황 일련번호 4(252번지) 단일 필지 지상에 소재하는 것으로 조사되었는 바, 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람.

1.2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 연동면에 위치하며, "명학일반산업단지" 인근에 자리 잡고 있어 산업단지 내외의 기업체들과 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

주변은 공장, 주거지, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 자체는 부정형이나 대체로 평탄하며, 일부는 도로로, 일부는 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 서측으로는 약 6미터 폭의 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재 가능성입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주가 토지 소유주에게 지료를 지급하거나 토지를 사용할 권리가 있어 낙찰자가 토지를 자유롭게 사용, 수익하는 데 제약이 발생할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

공부와 현황 간의 차이가 다수 확인됩니다. 특히, 토지 목록 1번이 목록 4번지에 합병되어 말소되었고, 이로 인해 목록 4번지의 면적이 변경되었으며, 건물 등기부 및 건축물대장상 건물 위치가 여러 필지에 걸쳐 등기되어 있으나 실제로는 단일 필지(목록 4번지) 상에 존재한다는 점은 권리관계 및 물건 현황 파악에 혼란을 야기할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현황과 공부상의 차이를 재확인해야 합니다.

감정평가서상 토지대장, 건축물대장, 건물등기사항증명서 등을 기준으로 평가되었으나, 현황과의 차이가 존재하므로, 정확한 권리관계 및 물건의 상태를 파악하기 위해서는 측량 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 "명학일반산업단지" 인근에 위치하여 산업단지 내 근로자 및 관련 업종과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

주변이 공장, 주거지, 농경지가 혼합된 지역으로, 특정 상업 시설이 밀집된 지역은 아니지만, 공장 운영에 필요한 기본적인 편의 시설이나 근로자를 위한 식당, 마트 등은 인근 지역에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 공장 운영 및 증설, 기타 산업 관련 시설 입지에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변이 농촌 지역으로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

세종시 행정중심복합도시와의 접근성은 차량 이동 거리에 따라 다르지만, 계획관리지역이라는 점을 감안할 때, 도심의 편리함보다는 자연 친화적인 환경을 우선시하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통망이 매우 발달한 도심과는 차이가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 본 건에서 가장 심각한 잠재적 리스크입니다. 법정지상권이 성립된다면 낙찰자가 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있으며, 이는 명도 및 향후 재산권 행사에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 낙찰 전 반드시 전문가를 통한 법리적 검토가 필요합니다.

공부와 현황의 불일치: 토지 합병, 건물 위치 불일치 등 공부와 실제 현황의 차이는 권리행사에 혼란을 줄 수 있으며, 명도 과정이나 향후 행정 처리 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

주변 환경: '명학일반산업단지' 인근 지역 및 농촌 지역 특성상, 인근에 잠재적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 소음/악취 발생 시설 등)이 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

토지 이용의 제약: 계획관리지역이라도 세부적인 개발 행위 허가 요건, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 특정 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 계획관리지역에 위치한 공장 부지 및 건물로, 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성과 공부와 현황 간의 불일치라는 중대한 권리 및 현황상의 문제점을 안고 있어, 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

감정가는 2,499,993,000원으로, 물건의 규모와 지역적 가치를 고려할 때 적정 수준으로 보입니다. 다만, 잠재적 리스크를 해소하기 위한 추가 비용이나 시간, 노력을 고려하여 입찰 가격을 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

산업단지 인접성: 명학일반산업단지와의 인접성은 관련 업종 종사자나 기업의 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

계획관리지역: 향후 개발 가능성이 열려 있는 계획관리지역으로, 공장 용지로서의 가치가 높으며, 관련 법규 검토 후 다양한 산업 활동에 활용 가능합니다.

감정가 대비 저평가 가능성: 만약 법정지상권 등 리스크를 성공적으로 관리하거나 해소할 수 있다면, 권리상의 문제로 인해 경매 물건으로 나온 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

수목 포함 평가: 지상 수목이 토지가격에 포함되어 평가되었으므로, 별도의 가치를 고려할 필요 없이 토지 자체의 가치로 인식할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계