나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501486 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 소재하는 ""도시통합정보센터"" 남서측 인근에 위치하는 ‘에스알파크시티’내 구분건물(제4층 제402호 - 전유면적 : 22.52㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(BRT, 일반)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물내 4층 402호로서,

외벽: 치장석재붙임 마감 및 판넬마감 등임.
창호: 샷시창호 및

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건건물 주변으로 대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501486 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 113,000,000원

* 토지 면적: 7.21㎡ (약 2.18평)

* 건물 면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 나성동에 소재하며, ""도시통합정보센터"" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량을 통한 건물 접근이 용이하며, 인근에 BRT 및 일반 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 주변으로 대로 및 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 광로 및 중로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자는 김 이며, 본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지혜

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 10일

* 확정일자: 2022년 2월 22일

* 배당신고일자: 2023년 5월 19일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을구 3번 주택임차권 (김지혜, 115,000,000원)은 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 갑구 5번 압류 (세종세무서장, 2024-03-11) 및 갑구 6번 강제경매 (김지혜, 2025-02-05) 등이 등기되어 있으나, 해당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (다만, 김지혜의 강제경매는 임차인 본인이 신청한 것으로 보입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 요약에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 표기되었으나, '물건명세서 참고사항'에 명시된 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 세종시 나성동은 신도시 개발 지역으로, 주변에 주거 시설과 함께 근린생활시설, 상업시설, 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 에스알파크시티 건물 자체에 판매시설 및 근린생활시설이 포함되어 있어 건물 내외부에서 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* ""도시통합정보센터"" 등 공공기관이 인근에 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요가 예상됩니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 향후 상권 발전 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: BRT 및 일반 버스 노선이 인근에 다수 운행 중으로, 세종시 내외로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공공시설: ""도시통합정보센터"" 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김지혜 씨가 존재하며, 보증금 115,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 만약 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. (제공된 '물건명세서 참고사항'에 따른 주의사항입니다.)

* 신축 건물은 아니므로, 장기 사용으로 인한 건물 노후화 또는 유지보수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 세종시 지역의 부동산 시장 변동 및 공실률 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 세종시 핵심 지역인 나성동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

* 특히 '에스알파크시티' 건물 자체의 관리 상태 및 주변 상권 발달 가능성이 긍정적입니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 해당 금액을 매수인이 추가로 인수해야 하므로, 입찰 전 배당표 추정 및 잔액 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 채권자(김 )가 임차인(김지혜)과 동일인으로 추정되어, 임차인의 보증금 회수를 위한 경매일 가능성이 높습니다. 이 경우, 통상적으로 입찰가가 임차인의 보증금 수준 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시의 중심 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* BRT 역세권이라는 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적(전용 약 6.81평)으로 투자 진입 장벽이 낮고, 임대 수익률 확보가 용이합니다.

* ""도시통합정보센터"" 등 주요 공공기관 및 상업 시설이 밀집해 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 감정가는 113,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금은 115,000,000원이며, 배당으로 전액 회수되지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 주변 시세 조사 결과, 본 건물 또는 인근 유사 건물의 해당 면적대 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악되었습니다.

* 채권자(임차인)가 보증금 115,000,000원을 회수하기 위해 경매를 신청한 점, 그리고 물건명세서상 임차인 보증금 인수 가능성이 명시된 점을 감안할 때, 안정적인 입찰을 위해서는 최소 115,000,000원 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 경매 절차상 임차인 보증금이 배당으로 완전히 해소될 것이라는 전제를 담고 있을 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자는 인수 보증금 부담이 없으므로, 시장 시세를 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 118,000,000원 ~ 123,000,000원 (본 물건의 시장가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 공격적으로 접근 가능한 범위)

* 주의: 상기 입찰가는 시장 조사 결과 및 제공된 정보에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 시세 및 권리 관계를 재확인해야 합니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

제공된 JSON 정보 분석 결과, 세종특별자치시 나성동 730번지에 위치한 에스알파크시티는 공동주택(도시형생활주택), 판매시설, 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 해당 물건은 4층 402호로 전용면적 22.52㎡(약 6.81평) 규모의 도시형생활주택입니다.

* 주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 공공 시설이 혼재된 신도시 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.