나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502121 [1] 대전광역시 동구 직동 산22-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 직동 ""찬샘마을"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 개발제한구역내 마을주변 산림지대임.

교통상황

기호(1),(2)까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 중심지와의 거리, 운행횟수 등으로 보아 제반 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) 공히 인접필지 및 도로대비 급경사인 부정형의 토지로, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(2) 남동측으로 노폭 4M내외의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-03-22)(개발제한구역)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 마을정비구역(직동문화마을)<농어촌정비법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(별도확인요함환경과)<수도법>, 수질보전특별대책지역(별도확인요함환경과)<환경정책기본법>.



- 기호(2)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 상수원보호구역<수도법>.

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 본건은 광평수 임야로 육안으로 목측되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 대전지방법원 2025타경502121 (1)

소재지: 대전광역시 동구 직동 산22-1

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택시

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 71,670.00㎡ (약 21,681.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 492,065,500원

일괄매각: 해당

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 직동에 위치하며, "찬샘마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 개발제한구역 내 마을 주변 산림지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근으로 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 남동측으로는 노폭 4M 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권이전 (변영환 외 2명, 1971-08-03)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (송성섭, 2022-04-08, 대물변제)

* 을1: 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 234,000,000원, 2022-06-14, 말소기준권리, 말소)

* 을2: 지상권설정 (평택시산림조합, 2022-06-14, 말소)

* 갑3: 소유권이전청구권가등기 (김미정, 2024-05-03, 매매예약)

* 갑4: 임의경매 (평택시, 191,624,476원, 2025-04-07, 대전지방법원 임의경매개시결정)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2022년 6월 14일 접수된 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 물건명세서상 "지상권"이 명시되어 있으나, 등기부 상으로는 지상권설정(을2)이 말소 예정으로 기재되어 있어 상반된 정보가 확인됩니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 개발제한구역 내 마을 주변의 산림지대로, 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 농경지 및 농가주택이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

직접적인 편의시설 정보는 부족하나, 남동측 인근에 시내버스승강장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. "찬샘마을"이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 접근성은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 특성 및 자연 환경

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 급경사인 부정형 토지입니다.

* 자연림 상태로, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 이는 이장 등 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지는 여러 법규 및 규제의 대상입니다.

* 기호(1),(2) 공히 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당합니다.

* 공익용산지, 보전산지(기호2)에 해당합니다.

* 상수원보호구역으로 지정되어 있어, 관련 환경과에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 배출시설설치제한지역(기호2)에 해당합니다.

6.3. 권리 관계 관련 불확실성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권이 말소 예정으로 표시되어 있어, 낙찰 후 인수 여부에 대한 명확한 판단을 위해 반드시 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 직동에 위치한 임야로, 급경사의 자연림 상태이며 개발제한구역, 상수원보호구역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다. 주변 환경은 농경지 및 농가주택이 혼재된 산림 지역입니다. 토지 자체의 면적은 상당하나, 경사도, 자연림 상태, 분묘 가능성, 다수의 토지 이용 규제 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급된 부분은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 임야 부지로서 향후 개발 가능성 (단, 공법상 규제 완화 시)

* 지역 내 산림 자원으로서의 가치

* 토지 이용 규제 해제 또는 특정 용도 전환 시 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 492,065,500원을 기준으로 하되, 토지의 급경사, 자연림 상태, 분묘 가능성, 그리고 권리 관계의 불확실성(미확인된 지상권 인수 가능성) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 임의경매 채권액 191,624,476원 및 기타 인수될 수 있는 권리의 가치 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가 상담을 통한 권리 관계 명확화가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.