나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502120 [1] 대전광역시 서구 도안동 1414 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""도솔초등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 상가주택, 근린생활시설, 다가구주택, 근린공원, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로서,
(사용승인일: 2020.04.03)
외벽: 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 태양광설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 화단(조경수) 등은 토지에 포함하여 평가하였고 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가함
- 4층에 소재하는 이동이 용이한 조립식 창고는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502120 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.2. 물건 개요

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1414 (대전광역시 서구 도안중로305번안길 7-7)

용도: 근린주택 (다가구주택 6가구, 제1종근린생활시설)

감정가: 1,452,941,600원

사용승인일: 2020년 4월 3일

1.3. 토지 및 건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 246.50㎡ (약 74.6평)

건물면적: 364.44㎡ (약 110.2평)

주차: 옥내 3대, 옥외 2대 (총 5대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "도솔초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 상가주택, 근린생활시설, 다가구주택, 근린공원, 아파트단지 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m)입니다.

또한 가축사육제한구역(전부제한구역), 택지개발지구, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

모든 등기된 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 을구의 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 접수일자: 2020-04-09)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 도 (401호)

보증금: 60,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2024-12-19

확정일자: 2024-12-16

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 신 (302호)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-27

배당신고일자: 2025-03-19

대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2022-12-20

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

주의: 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 배당 가능 여부를 확인해야 하며 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윤 (301호)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-04-23

확정일자: 2020-04-23

배당신고일자: 2025-04-11

대항력: 없음

* 임차인: 조 (202호)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-05-01

확정일자: 2020-04-08

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 없음

* 임차인: 주 (201호)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-05-01

확정일자: 2020-04-16

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (402호 입주자 허 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-03-08

확정일자: 2022-01-25

배당신고일자: 2025-04-16

대항력: 없음

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 대략 768,000,000원 (토지 근저당) + 768,000,000원 (건물 근저당) + 후순위 채권들입니다. (실제 채무액은 경매 진행에 따라 변동될 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 상가주택, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

1층 근린생활시설을 통한 임대 수익 창출이 가능합니다.

4.2. 업종 적합성

지역 특성상 소매점, 서비스업 등 일반적인 근린생활시설 업종이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

"도솔초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 상가 및 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

근린공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

(지도 검색 등 외부 자료를 통한 혐오시설 유무는 직접 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 경매 물건은 2025타경502120(1) 외에 2025타경2965 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차상 복잡성 및 추가 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

안정희 임차인의 경우, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 보증금 20,000,000원에 대한 배당을 받지 못할 수 있습니다. (대항력은 없는 것으로 명시됨)

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

4층에 소재하는 이동이 용이한 조립식 창고는 매각에서 제외됩니다.

6.4. 법규 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 근린주택 겸 다가구주택입니다.

도솔초등학교 인근으로 교육 접근성이 좋고, 상업 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 인수되는 권리는 없으며, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 중복으로 진행되는 경매 사건이 있다는 점과 안정희 임차인의 보증금 관련 미상 정보는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 다가구 주택 6가구와 근린생활시설을 갖추어 다양한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 도솔초등학교 인근으로 학군 수요가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 토지 246.50㎡, 건물 364.44㎡ 규모의 다가구/근린주택으로, 2020년에 신축되어 비교적 신축에 해당합니다. 주변 지역의 시세, 임대 현황, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 시세 분석이 필요합니다. 제공된 정보와 일반적인 도안동 지역의 부동산 가치를 감안할 때, 감정가(14.5억원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 실제 시장 가격은 이보다 낮을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

정확한 시장 시세 조사가 필수적이나, 현재 정보만을 바탕으로 보수적으로 접근 시, 감정가(1,452,941,600원)의 80% ~ 90% 수준인 약 11억 6천만원 ~ 13억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 수익률, 명도 비용 등을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

9.3. 추가 고려사항

* 안정희 임차인의 보증금 20,000,000원 관련 배당 여부 및 인수 가능성은 명확히 확인해야 합니다. (대항력 없음으로 명시됨)

* 중복 경매 사건의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 건물 내 태양광 설비 등 부합물 매각 포함 여부 및 화단, 조경수 등 토지 포함 평가 내용 숙지.

* 4층 조립식 창고(매각 제외) 외 다른 제시외 물건 존재 여부 확인.

* 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 적정 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 입찰해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.