나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [1] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행되는 2025타경1221 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대전광역시 서구 괴정동 432번지 행복한 가 2층 201호이며, 용도는 도시형생활주택(연립주택)입니다.

건물은 2021년 11월 17일 사용 승인되었습니다.

총 감정가는 114,000,000원입니다.

토지 면적은 17.41㎡ (약 5.26평)이며, 건물 면적은 24.35㎡ (약 7.37평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 대전동부새마을금고(추정)이며, 본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수물건 정보를 포함하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로, 사용승인일은 2021년 11월 17일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물 내부는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 세장형 평지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 대전동부새마을금고의 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(갑1)는 한아리 명의로 2021년 12월 2일에 이루어졌습니다.

말소기준권리인 근저당권(을1)은 대전동부새마을금고 명의로 2021년 12월 2일에 설정되었으며, 채권 최고액은 2,970,000,000원입니다.

이후 설정된 권리들은 다음과 같습니다.

* 주택임차권(을2): 전채아 명의로 2024년 5월 1일에 말소되었으며, 보증금은 60,000,000원입니다. 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2022-02-03입니다.

* 강제경매(갑2): 전채아 명의로 2024년 7월 26일에 말소되었으며, 채권액은 60,000,000원입니다. (대전지방법원 2024타경115055)

* 임의경매(갑3): 대전동부새마을금고 명의로 2025년 2월 20일에 말소되었으며, 채권액은 2,533,833,510원입니다. (대전지방법원 2025타경1221)

이러한 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로 (201호) 전채아 씨가 확인되며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 2월 21일, 확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 배당신고일자는 2024년 5월 1일이며, 대항력은 없습니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임대차 관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며 대항력 없는 임차인이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

등기부채권 총액은 3,030,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변의 유사 물건(다세대 주택) 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 30일 거래된 리베라아트빌라(98-25)는 51.425㎡ (약 15.56평) 면적이 8,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 21일 거래된 진성빌라(124-8)는 51.09㎡ (약 15.45평) 면적이 6,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 10일 거래된 진성빌라(116-28)는 44.85㎡ (약 13.57평) 면적이 7,700만원에 거래되었습니다.

본건은 24.35㎡ (약 7.37평) 면적이며 2021년 준공된 신축 건물인 반면, 주변 비교 물건들은 1989년~1993년에 건축된 오래된 다세대 주택으로 면적이 본건보다 2배 이상 큽니다.

비교 물건들의 평당 가격은 약 439만원 ~ 567만원 수준이며, 제곱미터당 가격은 약 133만원 ~ 172만원 수준입니다.

본건의 감정가(114,000,000원)를 면적으로 환산하면 평당 약 1,546만원, 제곱미터당 약 468만원입니다.

이는 비교 물건들의 제곱미터당 가격보다 2.5배 이상 높은 수준으로, 신축이라는 점을 감안하더라도 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 비교 물건들은 면적이 더 크고 오래되었음에도 불구하고 본건 감정가의 절반 수준에서 거래되고 있어, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 대전 서구 괴정동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 괴정네거리가 있어 교통의 요지이며, 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 다양한 시설 이용이 편리합니다.

건물이 2021년에 신축되어 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

단지 내 또는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 비교 물건 시세 간의 큰 괴리: 제공된 JSON 데이터에 따르면 비교 물건들이 본건보다 훨씬 저렴한 가격에 거래되고 있어, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 주의가 필요한 부분입니다.

* 특수물건 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 정보는 권리관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 다만, 권리 분석 결과 현재로서는 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 잔금 납부 및 명도 과정에서 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동이라는 입지 조건과 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 매각으로 인한 권리 소멸로 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

하지만, 주변 유사 물건(오래된 다세대 주택)의 시세 정보와 비교했을 때 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 건물로서의 가치를 감안하더라도, 시장에서의 실제 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

신축 건물이라는 점을 감안하면 투자 가치가 있으나, 감정가와 시장 시세의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최근에 지어져 내부 상태 및 건물의 전반적인 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 괴정네거리 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주상혼용지대로서 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 114,000,000원입니다.

하지만 주변 비교 물건들의 시세를 분석한 결과, 본건의 면적(24.35㎡)과 비교 물건들의 면적(44.85㎡ ~ 51.425㎡) 및 건축 연도(1989년~1993년) 차이를 고려하더라도, 제곱미터당 가격에서 감정가와 시장 시세 간 상당한 차이를 보입니다.

가장 보수적인 시장 가격으로 산정할 경우, 비교 물건들의 제곱미터당 최저가(약 133만원/㎡)를 적용하면 약 3,240만원 수준이 됩니다.

가장 보수적인 평당 가격(약 439만원/평)을 적용하면 약 3,240만원 수준이 됩니다.

이러한 시장 시세는 감정가와 큰 차이를 보이므로, 입찰가를 산정할 때 신중해야 합니다.

신축 건물임을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 시세와의 괴리를 고려할 때 70~80% 수준의 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 최근 거래된 유사 면적, 신축 도시형생활주택의 정확한 시세 파악이 반드시 선행되어야 하며, 입찰 희망가는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.