나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502240 [1] 대전광역시 중구 석교동 271-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 석교동 소재 "동명중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독 주택 및 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자루형 평지의 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용중임. 기호(3) : 현황 "도로"로 이용중임. 기호(5,7) : 사다리형 평지의 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용중임. 기호(8) : 대체로 사다리형에 가까운 평지의 토지로서, "주거나지" 상태임.

인접 도로상태

기호(1,5,7) : 본건 기호(3)의 도로필지를 통하여 진ㆍ출입이 가능함. 기호(8) : 본건 기호(3)의 도로필지를 통하여 진ㆍ출입이 가능하며 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5,7,8) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 중점관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역) 등 임. 기호(3) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-04-17)(석교8호선)(집합), 소로3류 (폭 8m 미만)(2024-06-11)(석교34호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역) 등 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4,6) : 철근콘크리트구조(철근) 콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 스타코 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

기호(2,4,6) : "단독주택"으로 이용중임. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.) ※.본건 건물은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가한 바, 내부 이용상태 등은 건축도면 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 확인하였음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 8은 주거나지 상태임
- 목록 1, 5, 7, 8은 목록 3을 통하여 진·출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2025타경502240 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대전광역시 중구 석교동 271-4번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 1,426,190,000원입니다.

토지 면적은 818.00㎡ (약 247.45평)이며, 건물 면적은 293.86㎡ (약 88.90평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

채권자는 문창신용협동조합으로 추정됩니다.

특이사항으로는 중복병합사건 및 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록 8은 주거나지 상태입니다. 또한, 목록 1, 5, 7, 8은 목록 3을 통하여 진출입이 가능합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 석교동에 소재하며, "동명중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 다가구주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 자루형 및 사다리형의 평지로, 단독주택 건부지 및 주거나지 상태로 이용 중입니다.

진출입은 본건의 목록 3번 필지(도로)를 통해 가능하며, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건은 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역) 등의 도시계획적 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 문창신용협동조합이 신청하였습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 4월 5일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 을11)입니다.

등기부상 소유권이전(갑1) 및 소유권보존(갑1) 등기가 존재하나, 이는 말소기준권리 이하의 권리로서 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

본건 경매와 관련된 임의경매 개시결정(갑4, 갑2)은 말소기준권리 이하 순위이므로 소멸됩니다.

채권 총액은 근저당권 216,000,000원과 임의경매 채권액 184,389,445원을 합산한 400,389,445원 이상으로 추정됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 목록 8에 대한 지상권 설정등기(을구 순위 2, 3, 4번)가 기재되어 있습니다. 그러나 이에 대한 지상권자의 말소동의서가 제출되어 있어, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이므로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 중구 석교동의 단독주택 밀집 지역에 위치합니다.

주변은 조용한 주거지 환경을 형성하고 있으며, 동명중학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 단독주택 또는 소규모 공동주택 건축 등이 가능한 지역입니다.

다만, 보문산 중점경관관리구역에 포함되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 상업시설은 인근 지역의 일반적인 수준으로 예상됩니다.

교통은 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

교육시설로는 동명중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

목록 8번 필지가 현재 주거나지 상태로 이용 중인 점은 향후 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. (단, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 실질적인 금전적 부담은 없습니다.)

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있으나 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 지상권 설정등기에 대한 말소동의서가 제출되어 있으나, 관련 서류를 재확인하여 소멸 여부를 명확히 하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치한 단독주택 및 대지입니다.

넓은 토지 면적과 단독주택 건물, 그리고 주거 지역으로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 관련 리스크로 고려해야 합니다.

향후 지역 개발 계획이나 토지 활용 가치에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 면적(818㎡)을 활용한 신축 또는 증축 개발 가능성이 있습니다.

주거 지역에 위치하며, 동명중학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

일괄 매각 물건으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,426,190,000원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 유형(다세대 vs 단독주택) 및 면적 차이가 커서 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보의 거래 금액은 2,900만원에서 11,500만원 수준으로, 본건의 감정가와는 큰 차이를 보입니다.

본건은 넓은 대지 면적을 소유한 단독주택이므로, 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다.

현재로서는 정확한 시세 산출을 위해 인근 유사 단독주택의 실거래가 및 개별공시지가 등 추가적인 조사가 필요합니다.

감정가 대비 채권 총액이 낮아 유찰 가능성보다는 감정가 근접 또는 초과 낙찰 가능성이 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80%~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

이를 바탕으로, 약 11억 4천만원에서 12억 8천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.