나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501767 [1] 세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""빛가람수변공원"" 남서측 인근에 위치하는 세종
갤러리밸류시티 제6층 제605호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활
주택 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 제6층 제605호로서,

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임.
창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 아파트(도시형생활주택), 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설
(사무소, 휴게음식점, 일반음식점) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 폭 약 40미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭
40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대전지방법원 2025타경501767 (1)

1.2. 소재지: 세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 6층605호

1.3. 건물 사용승인일: 2015년 2월 24일

1.4. 용도: 도시형생활주택

1.5. 감정가: 104,000,000원

1.6. 면적

1.6. 1. 토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

1.6. 2. 건물면적 (전용면적): 24.50㎡ (약 7.41평)

1.6. 3. 건물면적 (분양면적): 제공되지 않음

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "빛가람수변공원" 남서측 인근에 위치하는 세종갤러리밸류시티 제6층 제605호입니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 BRT 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 폭 약 40미터 및 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 세종세무서장의 압류 (갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 3번 주택임차권 (채권자: 정소연, 금액: 115,000,000원, 전입일자: 2022.08.11, 확정일자: 2022.07.18)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 부족한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 11일

* 확정일자: 2022년 7월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권에 해당하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 갑2 (2015-03-13): 소유권이전 (허홍)

* 갑4 (2022-06-30): 소유권이전 (한해란, 매매 120,000,000원)

* 갑6 (2025-02-13): 강제경매 (정소연, 115,000,000원) - 말소됨

* 갑7 (2025-04-02): 압류 (국민건강보험공단) - 말소됨

* 등기부채권 총액: 115,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

대상물건이 위치한 나성동은 세종시의 중심 상업지구로서, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

"빛가람수변공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 건물 용도

건축물대장상 해당 건물은 아파트(도시형생활주택) 외에 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(사무소, 휴게음식점, 일반음식점) 등으로도 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

상업지구 내 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 공원 이용이 가능하여 주거 환경이 쾌적합니다.

5.2. 건물 내 시설

* 위생 및 급배수설비

* 난방설비

* 승강기설비

* 소방설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 8층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 정 의 존재입니다.

정 임차인의 보증금 115,000,000원에서 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 부족한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이는 실질적인 취득 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 세종시 중심상업지구 내 위치하여 직주근접 및 생활편의성이 우수함.

* BRT 역 인근으로 교통이 편리함.

* "빛가람수변공원" 인접으로 쾌적한 환경.

* 도시형생활주택 외 근린생활시설 등으로 복합적 활용 가능성.

7.2. 단점

* 선순위 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험.

* 감정가가 시장가와 다를 수 있으며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 부담액 변동 가능성 큼.

8. 투자 포인트

8.1. 세종시 중심 입지

행정중심복합도시의 핵심 지역에 위치하여 향후 미래가치가 기대됩니다.

8.2. 역세권 인접

BRT 역과의 접근성이 높아 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 공원 인접 쾌적성

수변공원 조망 및 이용 가능성으로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적 정보 기반)

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

건물 감정가는 104,000,000원입니다.

하지만, 선순위 임차인 정 의 보증금 115,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 점을 반드시 고려해야 합니다.

이는 실질적인 최대 취득가가 감정가에 인수될 보증금을 더한 금액까지도 고려될 수 있음을 의미합니다.

따라서, 낙찰가율은 이 점을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 실거래가, 임대 시세, 유사 물건 거래 사례 등 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본 건의 경우 인수되는 임차 보증금으로 인해 이를 상회하는 총 부담액을 염두에 두어야 합니다.

추가적인 시세 조사 없이는 보수적으로 접근하여 감정가(104,000,000원) 대비 85% ~ 95% 선을 고려하되, 인수되는 임차 보증금 115,000,000원을 별도로 고려한 총 부담액을 염두에 두어야 합니다.

최소 입찰가는 감정가 104,000,000원부터 시작할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.