나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502021 [1] 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 ""월평타운아파트"" 남동측 인근에 소재한 에코리움 5층
504호이며, 주위는 아파트 단지 및 다세대주택, 종교시설, 임야 등으로 이루어진 시가지 인
근 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 504호
(사용승인일자: 2020.4.8)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지이며, 공동주택(도시형생활주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(월평동산성)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대전지방법원 2025타경502021 (1)

1.2. 소재지: 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 5층504호

1.3. 용도: 도시형생활주택

1.4. 감정가: 180,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 43.18㎡ (약 13.06평)

* 건물면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

* 건물 전용면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 504호

* 사용승인일자: 2020년 4월 8일

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본 물건은 대전광역시 서구 월평동 소재 "월평타운아파트" 남동측 인근에 위치한 에코리움 5층 504호입니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 종교시설, 임야 등으로 이루어진 시가지 인근 주거지대입니다.

2.2. 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용 편의성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태: 본 물건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(월평동산성), 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2025년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 우상현

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 31일

* 확정일자: 2021년 12월 17일

* 배당신고일자: 2024년 1월 17일

* 대항력: 있음

3.3. 주요 권리 내역:

* 을구 1번: 주택임차권 (우상현, 170,000,000원) - 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인이 인수해야 합니다. [cite:relevant_snippet_index]

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 180,326,718원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다. [cite:relevant_snippet_index]

3.4. 특이사항 및 주의사항:

* 대항력 있는 임차인 우상현이 존재하며, 보증금 170,000,000원은 임의 배당을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. [cite:relevant_snippet_index]

* 재매각 물건입니다. [cite:relevant_snippet_index]

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 36,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 사례:

* 빅토리아힐 (2021년 준공, 66.738㎡): 2025년 7월 210,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json_data_1]

* 자연빌리지가나동 (1995년 준공, 65.5㎡): 2025년 10월 118,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json_data_2]

* 자연빌리지가나동 (1995년 준공, 67.82㎡): 2025년 11월 88,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json_data_3]

4.2. 시장 시세 분석:

* 본 물건은 2020년 사용승인된 도시형생활주택으로, 최근 거래된 빅토리아힐(2021년 준공)과의 비교가 가능합니다.

* 빅토리아힐의 평당 거래가격을 기준으로 본 물건 면적(48.06㎡, 약 14.54평)의 시세를 추정하면 약 151,200,000원 내외로 예상됩니다. (평당 약 10,396,000원 적용)

5. 생활정보

5.1. 건물 내부: 도시형생활주택으로 방, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기, 난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설: 본 물건은 주거지대에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 다세대주택 등과 함께 형성된 생활권 내에 있습니다. 제공된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 선순위 임차인 우상현의 보증금 170,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 큰 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건: 이전 매각 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나 계약이 이행되지 않아 재매각되는 건으로, 일반적인 물건보다 주의 깊은 접근이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로서 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 주거지 내 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 해당 보증금액이 추정 시세보다 높아, 낙찰 후 인수하게 될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

8.2. 주거 입지: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 주거 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 180,000,000원

9.2. 추정 시세: 약 151,200,000원 (48.06㎡ 기준, 빅토리아힐 거래 사례 참고)

9.3. 임차인 보증금: 170,000,000원 (매수인 인수 가능)

9.4. 입찰가 산정:

본 물건의 추정 시세는 약 151,200,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추정 시세를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가 부담이 발생할 위험이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

임차인 보증금 170,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 총 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 시세 수준(약 151,200,000원)으로 취득하기 위해서는 입찰가가 마이너스가 되는 비현실적인 상황이 발생합니다. 이는 본 물건에 대한 입찰 시, 임차인이 배당받지 못할 경우 원금 손실 가능성이 있음을 시사합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 재매각 물건 및 높은 임차인 보증금 인수 위험을 감안 시, 추정 시세 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 임차인 보증금 인수액이 얼마인지 정확히 파악하고, 실제 총 취득 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.