나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10120 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 ""삼양삼거리"" 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

""일련번호(1~6) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임, 징크판넬
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체호에 대해 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함.

- 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경10120 (1)

* 소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 168,000,000원

* 면적

* 토지면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

* 건물면적: 62.03㎡ (약 18.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (정보상 농OOOOOOOOOOO로 표기)

1.2. 건물정보

* 건축연도: 2020년 (사용승인일: 2020-11-23)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 층수: 총 5층 건물 중 제2층 제201호

2. 입지조건

2.1. 교통및접근성

* 본건은 서측 인근 옥천로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 경부고속도로 진출입이 가능합니다.

* 본건 다세대주택 부지 동측에는 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

2.2. 주변환경

* 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "삼양삼거리" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 음식점 및 판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.

* 옥천읍내는 역사문화 시설(정지용 생가, 육영수 생가 등)과 전통시장(옥천공설시장) 등이 소재하여 지역의 중심 기능을 수행하고 있습니다.

* 다만, 옥천군 전체적으로는 폐기물 소각시설 증설을 둘러싼 주민 민원이 지속되고 있어, 향후 소각시설 운영에 따른 환경적 이슈를 인지할 필요가 있습니다 (해당 시설은 본건 소재지인 삼양리와는 지리적으로 거리가 있습니다).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 12월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 본건 경매는 2025년 4월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권에 기한 임의경매 (갑4) 입니다.

* 등기부상 소유권보존 (주식회사에스홀딩스), 근저당권, 압류 (옥천군) 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 등기사항 없음)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 장승호

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2021-07-01

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 인수 가능 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 5일 거래: 80,000,000원 (건물면적 66.51㎡, 3층, 건축연도 1991년)

* 2026년 6월 5일 거래: 60,000,000원 (건물면적 59.13㎡, 3층, 건축연도 1991년)

* 2026년 7월 10일 거래: 125,000,000원 (건물면적 113.88㎡, 4층, 건축연도 1992년)

* 제공된 정보상으로는 본건과 동일한 건물(주1동) 내의 다른 호실의 최근 매매 사례는 확인되지 않습니다.

* 본건(건물면적 62.03㎡)은 제공된 사례 중 두 번째로 작은 면적(59.13㎡)의 거래 가격(60,000,000원)과 세 번째로 작은 면적(66.51㎡)의 거래 가격(80,000,000원) 사이에 위치할 것으로 예상됩니다. 다만, 첫 번째 사례(113.88㎡)의 가격(125,000,000원)은 면적 대비 가격 비율이 높아, 본건의 가치를 산정할 때 참고하되 절대적인 비교는 어렵습니다.

* 감정가 168,000,000원은 최근 실거래가보다 높은 수준으로, 감정 시점의 시장 상황 또는 별도 평가 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 및 행정 접근성이 양호합니다.

* 옥천읍내 상업시설(음식점, 판매점 등) 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 문화시설로는 정지용 생가, 육영수 생가지, 옥천향교 등이 인근에 위치합니다.

* 교육시설로는 주변에 초, 중, 고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 유치권

* 유치권 신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 근거로 유치권을 신고(2026.03.13)하였습니다.

* 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 채권자(농업협동조합자산관리회사)는 2026년 4월 9일에 유치권 배제 신청을 하였습니다.

* 만약 유치권이 유효한 것으로 판단될 경우, 낙찰자가 인수하거나 별도의 합의가 필요할 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 입찰 전 권리관계 및 유치권 성립 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획및제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 제한이 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 건축이나 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 접근성과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2020년에 신축되어 연식이 오래되지 않았다는 장점이 있습니다. 그러나 최대의 리스크는 5.21억원에 달하는 공사대금 유치권 신고가 존재한다는 점입니다. 비록 채권자가 유치권 배제를 신청하고 그 성립 여부가 불분명하지만, 이는 경매 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 잠재적 위험 요인입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신축급(2020년 완공) 다세대주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 경부고속도로 옥천IC 인접 등 우수한 교통망을 갖추고 있어 외부와의 접근성이 좋습니다.

* 옥천읍내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 사례를 기반으로 볼 때, 본건(62.03㎡)의 시장 가치는 약 6,000만원에서 8,000만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 5.21억원의 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담해야 할 위험이 상당하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

만약 유치권이 최종적으로 낙찰자에게 인수되지 않거나, 그 위험이 현저히 낮다고 판단될 경우, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안할 수 있습니다.

제안 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 95,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 유치권의 실질적인 인수 여부 및 해결 가능성, 본건의 실질적인 가치 평가, 그리고 입찰자의 위험 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 특히 유치권 관련 사항에 대한 철저한 법률적 검토 및 현장 조사를 통해 정확한 위험 수준을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.