나이스옥션 법원경매 영동 2025타경67 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 OOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 소재 ""죽향초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 1층 101호로서

외벽 : 돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호.

이용상태

소매점(현황 공실)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 8~10m 의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 3~4m 의
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

문정리 111 :

도시지역 , 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(죽향초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(죽향초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(옥천죽향리사지삼층석탑(7구역))
<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 침수위험지구(교동지구)
<자연재해대책법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 소매점(현황 공실)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경67 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 94-9 한울2차아파트 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,372,000,000원

토지면적: 322.38㎡ (약 97.5평)

토지지분: 322.38㎡ (약 97.5평)

건물면적: 495.56㎡ (약 150평)

건물지분: 495.56㎡ (약 150평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충OOOOOO

현재 이용상태: 소매점(현황 공실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 101호

준공일: 2014년 12월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 소재 죽향초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건의 동측으로는 노폭 8~10m의 아스팔트 포장도로, 남측으로는 노폭 3~4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(죽향초등학교), 역사문화환경보존지역(옥천죽향리사지삼층석탑), 배출시설설치제한지역, 침수위험지구(교동지구), 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 법적 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 기본 정보

사건번호: 영동지원 2025타경67 (1)

채권자: 충청새마을금고 (부동산 임의경매)

* 등기부 요약 (집합건물 등기부)

말소기준권리: 충청새마을금고 근저당 (2014년 12월 31일 접수, 960,000,000원)

소유권 보존: 이조 (2014년 12월 31일)

소유권 이전: 이재홍 (2022년 6월 2일, 대물변제)

이 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 이들은 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액 합계는 1,049,483,140원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (합계 0원)

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

* 임대 관계 미상으로 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 업종 및 현황

본 물건은 근린상가 용도로, 현재는 소매점이었으나 공실 상태입니다.

* 주변 상권

죽향초등학교와 공동주택 단지가 인접해 있어, 학생 및 지역 주민을 대상으로 한 업종에 대한 잠재 수요가 존재할 수 있습니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

죽향초등학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 시 공실 장기화 가능성 및 임대 수익 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한

역사문화환경보존지역, 침수위험지구 등 다수의 중첩 규제로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등의 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계

등기부상 채권 총액이 높고 다수의 권리 변동이 있었던 점은 경매 절차 진행 시 변수나 이슈 발생 가능성을 내포할 수 있습니다. (단, 권리 분석상 인수되는 권리는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리에 위치한 한울2차아파트 내 상가로, 죽향초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 전체 건물 면적은 495.56㎡이며, 현재는 공실 상태로 이용 중입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하며, 현재 공실 상태인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점

학교 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 잠재적인 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 권리상 안전성

말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 승계받게 됩니다.

* 시세 차익 가능성

현재 공실 상태이므로, 적절한 리모델링 및 임대 운영을 통해 향후 시세 상승 및 임대 수익 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,372,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 본건과 유사한 조건의 인근 상가 거래 사례 분석

* 현재 공실 상태에서의 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 추정

* 건물 상태 및 필요한 리모델링 비용 산출

* 토지이용계획상 제한 사항이 투자 가치에 미치는 영향 평가

상기 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.