나이스옥션 법원경매 영동 2025타경56 [1] 충청북도 옥천군 군북면 지오리 277-1 주1동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2025타경56 [1] 충청북도 옥천군 군북면 지오리 277-1 주1동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

영동지원 경매2계 2025타경56 | 소재지: 충청북도 옥천군 군북면 지오리 277-1 주1동 | 감정가: 319,775,400원 | 최저가: 204,656,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 영동지원 2025타경56 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 군북면 지오리 277-1 주1동

용도: 단독주택 (공부상 제1종 근린생활시설이나 현황은 주택)

감정가: 319,775,400원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물, 조경수 및 조경석 포함)

소유자/채무자: 이OO / 채권자: 선OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 800.00㎡ (약 242.00평)

건물면적: 157.80㎡ (약 47.73평)

건물 제시외면적: 46.60㎡ (약 14.10평) (농막 2동 등 포함)

건물구조: 경량철골구조 판넬지붕(현 판넬위 아스팔트슁글지붕) 단층 주택, 2019년 사용승인. 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비 구비.

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 토지 2필지(목록2,3) 위에 건축된 단독주택(목록1)과 제시외 건물(농막 2동 등), 조경수, 조경석 등을 포함하여 일괄 매각하는 건입니다.

가장 큰 특이사항으로는 '법정지상권 성립 여지'가 보고서 상에 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

또한, 건물(목록1)은 공부상 '제1종 근린생활시설(소매점)'이나 실제로는 '주택'으로 이용 중인 '공부와의 현황 불일치'가 존재합니다.

토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따릅니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 옥천군 군북면 지오리 "보오리마을" 내 자연환경보전지역에 위치한 전원주택입니다.

부근은 전원주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌 지대이며, 조용한 전원생활을 희망하는 수요자에게 적합한 환경입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2필지 일단의 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 2~3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

금강 수변구역에 해당하여 수려한 자연경관을 기대할 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 순수 농촌지대로서 주변에 상업시설은 전무한 수준입니다.

생활 편의시설 이용을 위해서는 군북면 소재지나 옥천읍내로 이동해야 합니다.

대규모 병원, 마트, 문화시설 등은 옥천읍내를 중심으로 이용해야 하므로, 자차를 이용한 이동이 필수적입니다.

3. 권리분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석 (등기부)

본 물건은 채권자가 선OOOOOOO인 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물(이OO)입니다.

일반적인 경매에서는 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 매각물건명세서 등 최종 권리관계 확인 후 입찰해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자가 토지를 매입하더라도 건물을 철거하거나 사용하지 못하고, 토지 사용료(지료)만 받을 수 있게 되어 토지 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 정밀한 권리분석이 선행되어야 합니다.

용도 위반 리스크: 건물의 현황은 '주택'이지만 공부상 '제1종 근린생활시설(소매점)'로 등록되어 있어 용도 위반 상태입니다. 낙찰 후 관할 관청으로부터 원상복구 명령(근린생활시설로 용도변경 또는 주택 철거)이나 이행강제금 부과 등의 조치가 취해질 수 있습니다. 주택으로 계속 사용하기 위해서는 정식 용도변경 절차(농지법 등 관련 법규 검토 필요)가 필요하며, 변경이 불가능할 경우 리스크가 현실화됩니다.

제한 구역: 토지가 자연환경보전지역, 수변구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 증개축 등 향후 토지 이용에 제약이 많습니다.

혐오시설 유무: 인근 군북면 추소리에는 생활쓰레기 소각 시설을 포함한 폐기물종합처리장이 소재하는 것으로 파악됩니다. 본건(지오리)과의 정확한 거리에 따라 혐오시설에 의한 주거 쾌적성 저하가 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 토지 면적(약 242평)이 넓고 비교적 최근에 건축된 단독주택(2019년)으로서 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적인 물건입니다.

감정가는 3억 1천만 원대로 책정되었으나, '법정지상권'이라는 치명적인 권리상의 하자(리스크)를 안고 있습니다.

입찰자는 법정지상권 성립 여부를 철저히 분석하고, 성립하지 않거나 성립하더라도 해결 방안(협상 등)이 마련될 수 있다고 판단될 때에만 응찰해야 합니다.

또한, '용도 위반' 문제로 인한 이행강제금 부과 가능성도 함께 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 약 242평의 넓은 토지를 포함하여 텃밭, 조경 등 전원생활에 필요한 충분한 공간을 제공합니다.

일괄매각 조건: 제시외 건물(농막 2동)과 조경수, 조경석 등이 모두 포함되어 추가 비용 없이 전원주택 시설을 인수할 수 있습니다.

준수한 건물 상태: 사용승인일(2019.11.13)이 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

자연환경: 자연환경보전지역 및 수변구역에 위치하여 쾌적하고 조용한 환경을 누릴 수 있습니다.

경쟁률 완화 요인: '법정지상권' 및 '용도 위반'이라는 리스크로 인해 일반 입찰자들의 참여가 저조할 수 있어, 리스크 분석에 능통한 전문가나 실수요자에게는 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

영동지원 경매2계