나이스옥션 법원경매 영동 2025타경66 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 123 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 소재 '교동저수지' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 동유형의 농경지(전) 및 전원주택, 자연림 등의 부동산이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근은 불가능하며, 근거리에 버스정류장 및 옥천IC가 자차이용 약 10분 내외의 거리에 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 다소 완경사의 부정형 토지로 농경지(전)로 이용중입니다.

인접 도로상태

공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(농지법), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전 특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환 경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

한국전력공사의 구분지상권(각 토지 을구 5번)은 말소되지 아니함.
농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경66 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 123

용도: 전

감정가: 177,200,000원

토지면적: 1772.00㎡ (약 536평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 교동리 소재 '교동저수지' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 동유형의 농경지(전) 및 전원주택, 자연림 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근은 불가능하며, 근거리에 버스정류장이 있고 옥천IC가 자차 이용 약 10분 내외 거리에 위치합니다. 본 토지는 맹지 상태입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 다소 완경사의 부정형 토지로 현재 농경지(전)로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 11일 접수된 옥천신용협동조합의 근저당권(을10)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 한국전력공사의 구분지상권(을구 5번, 2019년 6월 18일 접수)은 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 토지 일부 남서쪽 부분 상공 37미터에서 70미터까지의 공간에 대한 권리이며, 전기공작물(송전선 등)의 존속기간까지 유효합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 옥천신용협동조합의 지상권설정(을11), 이영자의 소유권이전청구권가등기(갑7), 북대전세무서장의 압류(갑8), 옥천신용협동조합의 임의경매개시결정(갑9), 대전신용보증재단의 가압류(갑10) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지(전)로, 주변은 농경지, 전원주택, 자연림 등으로 구성되어 있어 별도의 상권 형성은 미흡합니다. 농업 및 전원생활 관련 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 불가능한 맹지이나, 근거리에 버스정류장이 있고 차량으로 약 10분 거리에 옥천IC가 있어 외부 접근성은 상대적으로 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않으나, 농경지 위주의 지역 특성상 도심의 생활 편의 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 토지는 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 관련 관청에 발급 가능 여부를 확인 후 입찰해야 합니다.

* 선순위 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 말소되지 않고 인수되므로, 해당 구분지상권이 설정된 상공의 이용에 제약이 따릅니다. 이는 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

* 맹지 및 경계 불분명: 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요하여 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 환경 관련 규제: 본 토지는 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있어, 수질 및 생태계 보전을 위한 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다. 옥천군은 비규제지역에 폐기물 처리 시설 입지 제한을 강화하고 있으나, 관련 환경 이슈는 지속적으로 발생하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 옥천군 옥천읍에 위치한 농경지(전)로, 감정가는 1억 7천7백2십만 원입니다. 토지 면적은 1772㎡(약 536평)입니다. 옥천IC 접근성이 양호한 편이나, 차량 진입이 불가능한 맹지이며, 한국전력공사의 말소되지 않는 구분지상권이 설정되어 있어 토지 이용에 중대한 제약이 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 경계 불분명으로 인한 측량 비용 발생 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 개발에 제약이 따르며, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농지로서의 가치를 보고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 용도지역 변경 가능성을 염두에 둔 투자.

* 낮은 초기 부담 가능성: 권리 분석상 낙찰 후 부담해야 할 인수 보증금은 없으나, 구분지상권의 영향력을 신중히 평가해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지이며, 말소되지 않는 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 토지 이용에 상당한 제약이 존재합니다. 또한 농지취득자격증명 발급의무, 경계 불분명으로 인한 측량 필요성, 각종 법적 규제 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 177,200,000원에서 상당한 폭의 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 구분지상권의 정확한 영향 범위를 파악하고, 실제 활용 가능한 면적 및 가치를 면밀히 평가한 후, 전문가와 상담하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으나, 상기된 제약 사항들을 충분히 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.