나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10117 [1] 충청북도 영동군 용산면 한석리 540-9 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 용산면 한석리 소재 ""동화마을"" 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 전원주택, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시
제반 대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형 완경사로 휴경지로 이용 중임.
기호 2: 부정형 완경사지로 현황 도로 및 도로예정지임.
기호 3: 세장형 완경사로 휴경지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 3: 공히 지적도상 맹지이나, 기호 2를 통해 차량접근이 가능함.
기호 2: 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3:
계획관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 자연재해위험개선지구.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호 2는 현황 일부 도로로 이용 중이며, 탐문 결과 도로예정지로 조사되는 바 이를
감안하여 평가하였으며, 공유지분 토지로서 해당지분의 위치 확인이 곤란하여 전체
면적 기준으로 평가하되, 해당지분 비율에 따른 면적을 사정하여 평가하였음.
2) 본건 기호 1, 2, 3은 인접지와의 경계가 분불명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며,
지상의 자생활수목은 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각.
목록 전부 농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
목록2는 지분매각임.
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10117 (1)

소재지: 충청북도 영동군 용산면 한석리 540-9

용도: 과수원

감정가: 543,061,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 5671.00㎡ (약 1715.51평)

토지지분: 4891.0144㎡ (약 1479.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 목록 전부 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환, 관할 관청 발급 여부 확인 후 입찰 요망). 목록2는 지분매각임. 인접지와 경계 불분명하여 별도 측량 요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 용산면 한석리 소재 "동화마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 상황은 열세함.

2.3. 형태 및 이용상태

기호 1: 부정형 완경사로 현재 휴경지로 이용 중임.

기호 2: 부정형 완경사지로 현황 도로 및 도로 예정지로 이용 중임.

기호 3: 세장형 완경사로 현재 휴경지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

기호 1, 3: 지적도상 맹지이나, 기호 2를 통해 차량 접근 가능함.

기호 2: 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장된 도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을14 근저당권 (2021-05-18, 농업협동조합자산관리회사, 336,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 본 임의경매 개시결정 등기(갑27)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

3.3. 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 갑20 소유권이전 (2018-04-18, 김순가)

* 갑21 소유권이전 (2021-05-18, 김진구, 매매)

* 갑24 가압류 (2022-12-07, 김상출, 11,280,000원)

* 갑25 압류 (2023-12-19, 영동군)

* 갑26 가압류 (2024-05-31, 허연옥, 50,000,000원)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 447,280,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보상 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨)

4. 상권분석

본 물건은 농림지역에 가까운 자연환경 속에 위치하며, 주변에 전원주택과 임야가 산재해 있습니다. "동화마을" 인근에 위치하나, 상업 시설이나 근린 생활 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 주된 용도가 과수원(현재 휴경지 포함)이므로, 일반적인 상업 활동보다는 농업 관련 가치나 전원생활 입지로 고려될 수 있습니다. 교통 접근성은 차량을 통한 접근은 가능하나 대중교통은 열악한 편입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 주위 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 편이나, 생활 편의성 측면에서는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 입찰 시 낙찰자는 반드시 해당 관할 관청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지의 일부 지분에 대한 매각이므로, 다른 공유자들과의 관계 설정, 토지 사용에 대한 협의 등이 필요합니다. 공유물 분할이나 사용 수익에 대한 분쟁 발생 가능성이 있으며, 해당 지분의 정확한 위치 파악 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 경계 불분명 및 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 경계를 확인하기 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 추후 이웃 토지와의 경계 분쟁 가능성을 내포합니다.

6.4. 지역 내 혐오시설 관련 주민 반발

영동군 용산면 일대에서는 최근 폐기물 소각시설 증설 및 공설추모공원 조성 계획으로 인해 주민들의 거센 반발이 일고 있습니다. 이러한 혐오시설 논란은 지역 주민들의 환경 및 생활 질에 대한 우려를 증폭시키고 있으며, 본건이 위치한 용산면의 지역 가치 및 향후 개발에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 영동군 용산면에 소재한 과수원 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 5억 4천여만 원 수준이나, 농지취득자격증명 필수 제출, 지분 매각, 경계 불분명 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 지분 매각으로 인한 타 공유자와의 관계 설정 및 농지취득자격증명 미발급 시 발생하는 위험은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 해당 지역(용산면)을 중심으로 폐기물 처리 시설 증설 및 공설 추모 공원 조성에 대한 주민 반발이 지속되고 있어, 지역 내 환경 및 개발 관련 민감성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 잠재력

토지 자체는 농업용으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 미래 가치

지역 개발 계획이나 도로 예정지 지정 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 다양한 리스크 요인(지분매각, 농지취득자격증명, 경계불분명, 지역 내 혐오시설 관련 민원 등)을 안고 있어, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 상기 명시된 리스크를 충분히 고려하여 감정가(543,061,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 농지 시세, 지분 토지 거래 사례, 그리고 예상되는 추가 비용(측량비, 농지취득자격증명 발급 관련 비용 등)을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.