나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5272 [1] 충청북도 제천시 동현동 277-7 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5272 [1] 충청북도 제천시 동현동 277-7 주상복합 경매

• 사건번호: 2025타경5272
• 주소: 충청북도 제천시 동현동 277-7
• 감정가: 266,686,000원
• 최저가: 170,679,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 주상복합

제천지원 경매2계 2025타경5272 | 소재지: 충청북도 제천시 동현동 277-7 | 감정가: 266,686,000원 | 최저가: 170,679,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

소재지: 충청북도 제천시 동현동 277-7

사건번호: 제천지원 2025타경5272 (1)

용도: 주상복합

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 266,686,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 201.90㎡ (약 61.07평)

건물면적: 209.81㎡ (약 63.47평)

제시외 건물면적: 34.90㎡ (약 10.56평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 분석

위치 및 환경: 제천종합운동장 북측 인근의 동현동에 위치하며, 주택(연립, 다가구, 단독주택)이 혼재된 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

형태 및 이용: 세장형(길쭉한 형태)의 토지이며, 인근 지세는 등고 평탄합니다. 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

도로 조건: 동측으로 소로(小路)와 접하고 있어 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 토지구획정리사업지구(완료)로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 밀도의 주거 개발이 가능한 지역입니다.

2.2. 건물 분석

구조 및 사용승인: 시멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물(1층 점포, 2층 주택) 및 단층 창고/보일러실로 구성된 주상용 건물입니다. 1990년 11월과 12월에 사용승인되어 약 35년 경과된 노후 건물입니다.

이용 상태:

1층: 점포 2개 및 창고 2개 (상업용)

2층: 주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실, 창고, 현관) (주거용)

설비 내역: 2층 주택 부분에 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물(총 34.90㎡): 출입구 전실, 창고, 발코니, 차양 겸 비가림막, 옥상 보일러실 등 5개 항목이 존재하며, 이는 매각대상에 포함되어 일괄 매각됩니다.

3. 입지 조건

3.1. 교통 환경

본건 토지는 소로에 접하고 있어 자가용 접근성이 양호합니다.

인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

주요 도로 접근성이 용이하여 제천 시내 및 외곽으로의 이동에 불편함이 적습니다.

3.2. 주변 환경 및 생활 편의시설

본건은 주택지대로서 연립, 다가구, 단독주택 등 다양한 주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

제천종합운동장이 북측 인근에 위치하여 체육 및 여가 시설 이용이 편리합니다.

주변에 동현동 일대의 생활 인프라가 갖춰져 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

혐오시설은 인근 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 조건

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식(일괄매각)입니다. 제시외 건물 34.90㎡ (약 10.56평)도 포함되어 매각되므로, 추가적인 법적 분쟁 소지 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 이는 담보권을 실행하는 경매입니다.

4.2. 주의 사항 (핵심 리스크)

주의사항에 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있을 수 있음"이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도(퇴거) 절차에 어려움을 겪을 수 있는 중대한 리스크이므로, 입찰 전 반드시 **정확한 임차인 현황 및 대항력 유무**를 확인해야 합니다.

전체 임대 관계가 미상인 상태이므로, 임차인 관계 조사에 신중을 기해야 합니다.

5. 상권 분석

본건 1층은 점포 2개, 2층은 주택으로 구성된 주상복합 형태입니다.

위치가 주택지대에 속하고 있어 유동인구가 많은 중심 상권은 아니나, 주거지역 내 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종(예: 소규모 식당, 미용실, 슈퍼 등)의 운영이 가능합니다.

제천종합운동장 방문객을 일부 흡수할 수 있으나, 주된 수요는 인근 주거 밀집 지역 주민일 것으로 판단됩니다.

상권의 확장성보다는 안정적인 *배후 수요*를 바탕으로 한 소규모 상업 시설로 접근해야 합니다.

6. 생활 정보

교육 환경: 인근 주택지대에 다수의 주거 시설이 밀집되어 있어 초, 중, 고등학교로의 접근성은 보통 이상으로 예상됩니다.

의료 및 편의: 제천 시내와의 거리가 멀지 않아 기본적인 의료 시설 및 대형 상업 시설 이용에 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

임차인 대항력 리스크: 가장 큰 잠재적 리스크로, '주의사항'에 명시된 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 반드시 확인하고 보증금 인수액을 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다.

건물 노후도 및 유지보수: 1990년에 건축된 건물로, 건물 자체의 노후화에 따른 수리비(난방, 급배수, 외벽 등) 발생 가능성이 높습니다.

제시외 건물: 제시외 건물이 포함되어 있으나, 일부는 불법 건축물(예: 무단 증축된 창고)일 수 있으며, 이 경우 양성화가 불가능하면 이행강제금 또는 철거의 리스크가 발생할 수 있습니다. 감정평가서상에는 큰 영향이 없을 것으로 판단하고 있으나 현장 확인이 필요합니다.

주상복합 관리: 주거와 상업 공간이 혼재되어 있어, 건물 전체의 용도 변경이나 리모델링 시 법적 검토가 복잡할 수 있습니다.

8. 종합 의견 및 투자 제언

8.1. 종합 의견

본건은 토지 면적(약 61평)이 비교적 넓은 제2종일반주거지역 내 주상복합 건물로서, 주거와 임대 수익을 동시에 고려할 수 있는 실거주 겸 투자 물건입니다.

감정가 266,686,000원은 토지 가치 및 주상복합 건물의 이용 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

투자 성공의 핵심은 임차인 대항력 유무 확인 및 명도 리스크 해결 여부입니다.

8.2. 투자 포인트

제2종일반주거지역: 향후 재건축 또는 대수선 시 용적률/건폐율의 이점을 활용하여 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

주거 및 상업 이중 수익 구조: 1층 점포 임대를 통한 안정적인 월세 수익과 2층 주택을 통한 실거주 또는 주거 임대 수익이 동시에 가능합니다.

비교적 양호한 주거 입지: 제천종합운동장 인근의 주택지대로서, 실거주 수요를 확보하기 용이합니다.

8.3. 추천 대상

주거와 동시에 임대 수익을 얻고자 하는 소액 투자자 또는 실거주자.

노후 건물의 리모델링 또는 향후 신축을 통한 가치 증대를 계획하는 건축 관련 지식 보유자.

법원 정보

제천지원 경매2계