나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10111 [1] 충청북도 영동군 영동읍 설계리 693 금강아파트 104동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

감정평가시 일부 전기 및 보일러 등의 설비는 수리가 필요한 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 영동지원 2025타경10111 (1)

소재지: 충청북도 영동군 영동읍 설계리 693, 금강아파트 104동 5층 505호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원

건물면적: 48.54㎡ (약 14.68평)

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2016년 7월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을2)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 을구의 근저당권(42,000,000원) 및 갑구의 가압류(현대카드, KB국민카드)와 강제경매(현대카드주식회사) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 특이사항으로는 공동담보 물건으로 기재되어 있습니다.

1.3. 물건 현황 및 상태

건축물대장 상 용도는 아파트로, 전용면적은 48.54㎡ (약 14.68평)입니다.

건축물 사용승인일은 1994년 12월 21일로, 노후된 아파트에 해당합니다.

감정평가 시 일부 전기 및 보일러 등 설비 수리가 필요한 것으로 조사되었습니다.

1.4. 입지조건

본건은 충청북도 영동군 영동읍 설계리에 위치한 금강아파트 단지 내에 소재합니다.

금강아파트는 1994년에 건축되었으며, 총 7개동, 376세대로 구성되어 있습니다.

주변으로 주공아파트 단지가 있으며, 비교적 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

대중교통 이용은 영동역에서 출발하는 농어촌 버스 노선(예: 301번, 25번 등)을 통해 접근이 가능하나, 배차 간격이 길어 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설로는 아파트 단지 내 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 다만, 영동읍 중심가와는 다소 거리가 있어 생활 편의시설 이용 시 차량이 필요할 수 있습니다.

현재까지 파악된 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

2. 시세 분석 및 투자 가치

2.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 금강아파트 단지 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

2026년 5월 11일: 41.16㎡ (101동 3층) - 41,000,000원 (직거래)

2026년 5월 15일: 59.88㎡ (107동 3층) - 62,000,000원 (직거래)

2026년 6월 7일: 59.88㎡ (105동 4층) - 48,000,000원 (중개거래)

2.2. 시세 종합 및 평가

본건은 전용면적 48.54㎡(약 14.68평)입니다.

최근 거래된 41.16㎡의 경우 41,000,000원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산 시 약 48,350,000원 (4116 / 41.16 * 48.54) 수준입니다.

6월에 거래된 59.88㎡(48,000,000원)를 기준으로 환산 시 약 38,885,000원 (4800 / 59.88 * 48.54) 수준으로, 이는 단지 내 면적별, 층별, 동별 편차를 보여줍니다.

최근 6개월간 금강아파트의 매매 중위가격은 41,000,000원이며, 최고가는 66,000,000원으로 집계되었습니다.

본건의 감정가는 63,000,000원이지만, 아파트 건축 연도가 1994년으로 노후되었고, 감정평가 시 전기 및 보일러 등 설비 수리가 필요한 것으로 조사된 점을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 동향과 물건의 상태를 감안할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

2.3. 예상 입찰가 산정

권리 인수 부담이 없고, 최근 실거래가를 고려하며, 물건의 노후도 및 수리 필요성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 거래된 41.16㎡ (4100만원) 및 59.88㎡ (4800만원) 사례를 참고하여, 본건(48.54㎡)의 적정 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

노후된 설비 수리 비용(최소 500만원 ~ 1000만원 이상 예상)을 고려하고, 경쟁 입찰 상황을 감안할 때, 45,000,000원에서 50,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 48,000,000원으로 제안합니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 물건의 노후화로 인한 설비 수리 비용 발생 가능성: 전기, 보일러 등 설비 수리가 필요한 것으로 조사되어, 입찰 전 정확한 수리 범위를 파악하고 예상 비용을 산정해야 합니다.

* 단지 내 동별, 층별 시세 편차: 동일 단지 내에서도 거래 시점에 따라 가격 차이가 크므로, 실거래가 비교 시 신중한 분석이 필요합니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 자가용 보유자에게 더 적합할 수 있습니다.

4. 종합 의견

본건은 충청북도 영동군 영동읍에 위치한 금강아파트 104동 505호입니다. 1994년에 건축된 아파트로 노후되었으며, 감정평가 시 설비 수리가 필요한 것으로 조사되었습니다. 권리관계는 명확하며 인수할 권리가 없는 강제경매 물건입니다. 최근 거래 사례를 보면 면적과 상태에 따라 시세 편차가 있으므로, 수리 비용을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 소규모 수리를 통해 거주하거나 임대를 고려할 수 있으며, 투자 가치는 수리 후 시세 상승 가능성 및 임대 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 노후 설비 수리비를 감안해도, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능합니다.

* 실거주 또는 임대 목적 활용: 수리 후 직접 거주하거나, 지역 시세에 맞춰 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.