나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10105 [1] 충청북도 옥천군 군북면 지오리 383-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군북면 지오리 소재 ""용목경로당"" 북서측 근거리에 위치하여
위치하며, 본건 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건은 공히 ""지오리 694 유지""에 접한 토지로 동측의 농로를 통해 차량 통행이 가능
하나, 가격시점 현재 수해로 다리 일부가 유실되어 배를 이용해야 통행이 가능하니
경매진행시 참고바람.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로서

기호 1, 7 : 전으로 이용 중임.
기호 2, 6 : 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 4, 5, 8 : 정원 등으로 이용 중임.
기호 9, 10 : 자연림임.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지이나, 비포장농로를 통해 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 4, 5, 6, 7, 8:
자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역,
수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지.

기호 2:
자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역,
수질보전특별대책지역.
기호 9, 10:
자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 공익용산지, 배출시설
설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 2, 6 토지는 기호 3 건물부지로, 기호 6의 공부상 지목이 ""전""이나 일단지로
현황을 고려하여 ""대지""로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 2는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 사항은 측량을 요하며, 기호 3 건물의
제시외물건 ㉠, ㉡ 일부가 목측상 인접지에 소재하는 것으로 판단되나 기호 3 건물
의 제시외물건으로 평가하였으니 경매진행시 참고바람.
2)기호 3 건물 동측 지상의 조경수, 조경석은 인접지에 소재하는 것으로 판단되며,
기호 2 지상으로 판단되는 소나무 2그루는 제시외물건 ㉣로 평가하였으니 경매진행시
참고바람.
3)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 토지상의
자생활수목은 거래관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려하여 토지에 포함
하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 건으로서,
외벽: 샤이닝 마감,
창호: 새시창 마감.

이용상태

주거용 건물로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

목록 1, 4, 5, 6, 7, 8번은 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환).

"충청북도 옥천군 군복면 지오리 694 유지 518227㎡"에 접한 토지로 동측의 비포장농로를 통하여 차량 통행이 가능하나, 2025. 3. 28. 기준 수해로 인하여 다리 일부가 유실되어 배를 이용하여야 통행이 가능함.

목록 6번의 공부상 지목은 "전"이나, 목록 2번과 함께 목록 3번의 건물 부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청북도 옥천군 군북면 지오리 소재 "용목경로당" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건은 "지오리 694 유지"에 접한 토지로 동측의 비포장 농로를 통해 차량 통행이 가능하나, 2025년 3월 28일 기준 수해로 다리 일부가 유실되어 배를 이용하여야 통행이 가능한 상황입니다. 이는 매우 중요한 접근성 제한 요소입니다.

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 비포장 농로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2007년 6월 26일 접수된 근저당권 (채권자: 한상현, 채권액: 169,000,000원)

* 현재 등기부상 권리:

* 토지 등기부: 소유권이전 (갑2, 갑3), 근저당 (을1, 을3, 을6 - 채권자 한상현), 지상권 (을2 - 말소), 가압류 (갑4, 갑19), 압류 (갑6, 갑11)

* 건물 등기부: 소유권보존 (갑1), 근저당 (을1, 을2, 을3, 을4 - 채권자 한상현), 압류 (갑3), 가압류 (갑6)

* 임의경매개시결정: 갑20 (토지), 갑8 (건물) - 채권자 한상현

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이하로 소멸 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 전진아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-23, 대항력 없음.

* * 태원경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 건은 농경지와 자연림이 주를 이루는 전원 지역에 위치합니다.

* 주변에 상업시설이나 편의시설이 밀집해 있지 않아, 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 특수성을 고려해야 합니다.

* 인근의 "용목경로당"은 지역 주민을 위한 시설로 보이며, 이를 중심으로 생활권이 형성되었을 것으로 추정됩니다.

* 해당 물건 자체의 상업적 가치보다는 전원생활을 위한 주거 목적에 부합합니다.

5. 생활정보

* 교통: 수해로 인한 접근성 제한(다리 유실)으로 인해 차량 접근이 매우 어렵습니다. 배를 이용해야 하는 상황은 일상적인 생활에 큰 불편을 초래할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 밀집해 있지 않을 것으로 예상됩니다. 옥천군청 소재지 또는 인근 읍면으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변 환경: 자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확인하기 어렵습니다. 상세한 현장 확인 및 추가 정보 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근성 문제: 가장 큰 리스크는 수해로 인한 다리 유실로 인한 극심한 접근성 저하입니다. 차량 통행이 불가하며 배를 이용해야 하는 상황은 실거주 및 관리, 향후 매각에 심각한 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 자연환경보전지역, 수변구역 등 다수의 환경 규제가 적용되어 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지 지목은 "전"이나 건물 부지로 이용 중이며, 일부 토지 경계 불분명 등 공부와의 차이가 존재합니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 일부 목록(1, 4, 5, 6, 7, 8번)은 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 수해 복구 및 향후 재해 위험: 수해로 인한 피해가 발생했으며, 향후 유사한 재해 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 옥천군 군북면의 한적한 전원 지역에 위치한 단독주택입니다.

* 감정가는 9억 9천 8백만원 수준이지만, 심각한 접근성 문제(수해로 인한 다리 유실)와 다양한 토지 이용 규제, 농지취득자격증명 필요 등 여러 장애 요소를 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으며, 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 전원생활을 꿈꾸는 실수요자라면 이러한 불편함을 감수하고 접근성 문제를 해결할 방안(장기적 수해 복구 기대, 대체 접근로 확보 등)을 모색해야 합니다.

* 투자 목적보다는 실거주 목적, 특히 접근성 문제가 해결될 수 있다고 판단하는 경우에 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8,454㎡ (약 2,557.8평)의 넓은 토지를 소유할 수 있습니다.

* 전원생활 최적지: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합합니다.

* 향후 수해 복구 및 도로 개선 기대: 장기적으로 지역 개발 및 수해 복구로 도로 접근성이 개선될 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (매우 불확실)

* 저평가 가능성: 심각한 접근성 문제로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 998,005,230원

* 시세 분석:

* 제공된 정보만으로는 직접적인 주변 시세 비교 자료가 부족하여 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

* 본 물건은 넓은 토지 면적(8,454㎡)을 가지고 있으나, 전원 지역의 농경지 및 자연림과 주택 부지가 혼합되어 있으며, 가장 큰 문제는 수해로 인한 극심한 접근성 저하(차량 통행 불가, 배 이용 필요)입니다.

* 또한, 자연환경보전지역, 수변구역 등 개발 제한이 많은 점도 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 감안할 때, 감정가에서 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 보입니다.

* 보수적으로 접근하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 998,005,230원 * 0.50 = 499,002,615원

* 998,005,230원 * 0.70 = 698,603,661원

* 예상 입찰가 범위: 5억원 ~ 7억원

* 주의사항: 이는 일반적인 상황을 고려한 추정치이며, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 지역 부동산 전문가 상담, 향후 도로 상황 개선 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 필요 여부 및 발급 가능 여부가 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.