나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10107 [1] 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 백운리 소재 ""청산고등학교"" 북서측 인근 제2종일반주거지역 내 및 옥천군 청산면 인정리 소재 ""인정삼거리"" 남동측 인근 농림지역 내에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) : 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택건부지로 이용중입니다.
기호(3) : 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2) : 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(3) : 남서측으로 왕복2차선의 도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화유산보호구역(백운리 고가 7구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역< 도로법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1) : 흙벽돌조 스레트지붕(현황 스레트지붕 위 판넬지붕) 단층건으로서,
(사용승인일:1920)
외 벽 : 페인트 바름 마감.
내 벽 : 페인트 바름 및 벽지바름 마감.
창 호 : 샤시창호 및 목조창호 마감.
기호(1-2) : 흙벽돌조 초가지붕(현황 판넬지붕) 단층 건으로서,(사용승인일:1920)
외 벽 : 페인트 바름 마감.
내 벽 : 페인트 바름 마감.

이용상태

기호(1-1) : 주택으로 이용중입니다.
기호(1-2) : 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(1-1) : 기본적인 위생급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
기호(1-2) : 기타특이설비 없습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물 기호㉠~㉢이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가하였는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1-1)은 공부상 “스레트지붕”이나 현황 “스레트지붕 위 판넬지붕”인 상태이며, 현상 관리상태 등을 종합고려하여 관찰감가법을 병용하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
기호(1-2)는 공부상 “초가지붕”이나 현황 “판넬지붕”인 상태이며, 현상 관리상태 등을 종합고려하여 관찰감가법을 병용하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
기호(1-1,1-2)의 공부상 소재지는 “백운리 286번지”이나 현황 “백운리286-6”번지 지상에 소재하는 상태로서, 이는 토지대장상 2002.05.02.부로 분할된 사항이 미정리된 상태인바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-1,1-2)는 건축물대장상 등록된 도면의 부재로 현장조사간 실측하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 제시외 건물 중 닭장은 매각 제외).

목록1번의 공부상 소재지번은 "충청북도 옥천군 청산면 백운리 286번지"이나, 현황은 "충청북도 옥천군 청산면 백운리 286-6번지" 지상에 소재하고 있음(토지대장상 2002.05.02.부로 분할된 사항이 미정리된 상태임).

목록1번의 공부상 건물내역은 "흙벽돌조스레트지붕단층주택 24.1㎡", "흙벽돌조초가지붕단층창고 6㎡"이나, 현황은 각각 "흙벽돌조스레트지붕위판넬지붕단층주택 24.1㎡", "흙벽돌조판넬지붕단층창고 6㎡"임.

부동산등기상 동일 소재지번("충청북도 옥천군 청산면 백운리 286번지") 지상에 소재하고 있는 신청외 건물(부동산등기 고유번호: 1542-2006-001365, 1542-2007-002222)과 혼동하지 않도록 주의 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 영동지원 2025타경10107 (1) 사건에 대한 물건 정보를 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 영동지원 2025타경10107 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 (현황: 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286-6)

용도: 단독주택

감정가: 35,385,700원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 1.면적 및 구조

토지면적: 196.00㎡ (약 59.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.10㎡ (주택 24.1㎡, 창고 6㎡) (약 9.11평)

건물 제시외면적: 5.00㎡

건물 구조: 흙벽돌조 스레트지붕 위 판넬지붕 단층주택 (24.1㎡), 흙벽돌조 판넬지붕 단층창고 (6㎡)

사용승인일: 1920년

1.1. 2.특이사항

- 공부상 소재지번은 "충청북도 옥천군 청산면 백운리 286번지"이나, 현황은 "충청북도 옥천군 청산면 백운리 286-6번지" 지상에 소재하고 있음(토지대장상 2002.05.02.부로 분할된 사항이 미정리된 상태임).

- 공부상 건물내역은 "흙벽돌조스레트지붕단층주택 24.1㎡", "흙벽돌조초가지붕단층창고 6㎡"이나, 현황은 각각 "흙벽돌조스레트지붕위판넬지붕단층주택 24.1㎡", "흙벽돌조판넬지붕단층창고 6㎡"임.

- 부동산등기상 동일 소재지번("충청북도 옥천군 청산면 백운리 286번지") 지상에 소재하고 있는 신청외 건물과 혼동하지 않도록 주의 필요.

- 제시외 건물 중 닭장은 매각 제외.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 옥천군 청산면 백운리에 소재하며, ""청산고등학교"" 북서측 인근에 위치합니다. 또한 ""인정삼거리"" 남동측 인근으로도 접근 가능합니다.

* 지역지구: 본건 토지 일부는 제2종일반주거지역, 다른 일부는 농림지역에 해당합니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 토지(기호2)는 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있으며, 본건 토지(기호3)는 남서측으로 왕복 2차선 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2017년 8월 11일 접수된 강춘매의 가압류(등기구분: 갑3, 토지/건물)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 24,000,000원(가압류) + 14,000,000원(가압류 변경) + 26,564,383원(강제경매) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 16일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역과 농림지역이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 청산고등학교가 인근에 있으며, 상업 시설 및 편의 시설은 청산면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(2) 토지: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 문화유산보호구역(백운리 고가 7구역), 배출시설설치제한구역.

* 기호(3) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역, 배출시설설치제한구역.

* 농림지역의 경우 농업 외 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 학교(청산고등학교)가 위치해 있으나, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 인근 지역의 개발 계획이나 혐오 시설 유무에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 명확한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 주소지 및 건물 구조가 공부와 상이하여 명확한 현황 파악 및 등기 정리가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 불편함이나 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 동일번지 건물 혼동: 등기부상 동일 지번 내 타 건물과의 혼동 가능성이 제기되어 있어, 현장 답사 시 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 제시외 건물: 닭장은 매각 제외되지만, 기타 제시외 건물 5.00㎡가 포함되어 있어 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지 용도 제한: 토지 일부가 농림지역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 활용에 제한이 따릅니다.

* 중복 사건 및 임차인 정보: 특수물건정보에 '중복사건', '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 실제 현황과 다를 수 있으므로, 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 청산면 백운리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 35,385,700원입니다. 토지 196㎡와 건물 30.1㎡(주택 24.1㎡, 창고 6㎡)가 일괄 매각되며, 건축 연도(1920년)가 오래된 편입니다. 등기상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 공부와 현황의 차이(주소지, 건물 구조), 동일 번지 내 타 건물과의 혼동 가능성, 토지 일부의 농림지역 지정 및 각종 제한 사항, 그리고 '중복사건' 및 '대항력있는 임차인' 관련 상반된 정보 등은 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 권리 분석을 통해 잠재적 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 토지 및 건물을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주택 외 창고 시설이 있어 다양한 용도로 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 개별 공시지가, 건축비 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 JSON 파일은 건축물 등기 정보만을 담고 있어, 실제 시장 가격을 반영하는 시세 정보를 포함하고 있지 않습니다.

따라서 현 시세 기준의 예상 입찰가 산출은 어려운 점 양해 부탁드립니다. 다만, 일반적인 경매 진행 시 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 고려할 때, 본 물건의 감정가 35,385,700원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 24,000,000원 ~ 31,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 본 물건의 공부와의 차이, 복합적인 토지 용도, 그리고 '중복사건' 및 '대항력있는 임차인' 관련 불확실성을 감안할 때, 실제 가치보다 낮은 금액으로 입찰하거나, 또는 명확한 정보 확보 후 신중한 접근이 필요합니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 상세한 현장 조사와 권리 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.