나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2002 [1] 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 1층106호 외 4개호실 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 '관평중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터, 공장 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 중 제1층 제106호 외 4개호로서
사용승인일 : 2022.3.2
외벽 : 석붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 시스템 냉.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

관평동 1354 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 일련번호 1~5는 벽체를 제거하고 경계의 구분없이 한 개호의 형태로 이용중이며 집합건축물대장상 도면 및 현황 점유사용부분 및 현장조사 등을 통하여 호별 위치를 확인하였는 바, 경매진행(입찰)시 재확인을 요함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1~5번은 벽체를 제거하고 경계의 구분없이 한 개호의 형태로 이용중임(감정평가서 참조)
3. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 대전지방법원 2025타경2002 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경2002 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 1층 106호 외 4개 호실 (신주소: 대전광역시 유성구 테크노3로 74)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 3,818,000,000원

* 토지면적: 68.52㎡ (약 20.7평)

* 토지 지분: 68.5172㎡ (약 20.7평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 192.70㎡ (약 58.3평)

* 건물 지분: 192.70499999999998㎡ (약 58.3평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO (대전원예농업협동조합 추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 중 제1층

* 사용승인일: 2022년 3월 2일

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 유동화물건, 별도등기, 공동담보로 묶여 경매 진행 중입니다.

* 목록 1번부터 5번까지의 호실은 벽체를 제거하고 경계 구분 없이 하나의 호실 형태로 이용 중입니다. (감정평가서 참조)

* 대지권의 목적이 되는 토지에 별도 등기가 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 '관평중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터, 공장 등이 혼재하고 있어 상업 및 업무 복합 지역의 특성을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 이용 시 본건까지의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 물건지 남동측으로는 노폭 약 30미터 내외의 도로가 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 지방산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (대전원예농업협동조합, 2022년 5월 30일 접수, 채권최고액 39억 6천만원)입니다.

* 본 경매로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리들은 다음과 같습니다:

* 갑구 2번 신탁등기 말소 (2022년 5월 30일)

* 을구 1번 근저당권 (말소기준권리)

* 갑구 3번 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024년 10월 23일)

* 갑구 4번 임의경매개시결정 (대전지방법원, 2025년 3월 14일)

* 갑구 5번 가압류 (신보2024제9차유동화전문, 2025년 5월 9일)

* 총 등기부채권액은 6,678,600,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 대지권의 목적인 토지(대전 유성구 관평동 1354번지)의 을구 19번 지상권설정등기(2022년 1월 28일 접수)는 매각 이후에도 존속될 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 해당 지상권의 부담을 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (제공된 정보 상 특정 임차인 정보는 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대전 유성구 관평동 지역은 대덕테크노밸리 조성사업 지구 내 상업지역으로, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 이루어지는 곳입니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 연관성

'근린상가' 및 '근린생활시설'로 이용 중이며, 주변의 오피스텔 및 지식산업센터 종사자들을 배후 수요로 하는 다양한 상업 시설(식당, 카페, 편의점 등)이 입점하기에 적합한 입지입니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 일반적인 시각에서 파악했을 때, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 없습니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 주변에 관평중학교가 위치해 있습니다.

* 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 대지권 목적 토지에 존속되는 지상권설정등기가 있어, 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 건물 외 토지에 대한 권리 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 높은 수준으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보로 묶여 있어 권리 분석 및 처분에 더 많은 주의가 요구됩니다.

6.2. 이용상의 특이점

* 목록 1번부터 5번까지 5개 호실이 벽체 제거 후 하나의 공간으로 사용되고 있어, 추후 개별 호실 분할이나 원상복구 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. 이는 감정평가서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 건물에 속한 근린상가로, 대덕테크노밸리 상업지구 내에 위치하여 잠재적 가치가 기대됩니다. 5개 호실이 통합되어 넓은 공간으로 활용 가능하다는 장점이 있습니다.

그러나 대지권 목적 토지에 별도등기(지상권)가 존재하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 있다는 점, 전체 채무액이 감정가를 크게 상회한다는 점은 매우 중대한 위험 요소입니다. 또한, 5개 호실이 통합 이용 중이라는 점은 권리분석 및 실제 이용에 있어 추가적인 확인과 면밀한 검토를 필요로 합니다. 이러한 복합적인 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 활발한 배후수요: 대덕테크노밸리 내 상업 및 업무지구에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 넓은 통합 공간: 5개 호실 통합 사용으로 대형 점포 또는 사무실 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다. 감정가는 3,818,000,000원이지만, 등기부채권 총액이 6,678,600,000원에 달하고 대지권 목적 토지에 인수되는 지상권 등 복잡한 권리관계가 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 고려해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 임대 시세 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.