나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5289 [1] 충청북도 제천시 화산동 200-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 ""제천교육지원청(교육체험실)"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있는 후면 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북서측으로 의림대로가 통과하는 등 제반 교통사정은 대체로 편리함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2021-06-04),방화지구(2021-06-04),시가지경관지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(2021-06-04)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지구획정리사업지구(2021-06-04)(완료)<토지구획정리사업>,중점경관관리구역(중심시가지)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 시멘벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서(사용승인일:1981.12.03, 1983.08.02 증축)
외벽 : 치장벽돌, 대리석 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 및 타일, 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시창호임.

기호(3): 시멘트블록구조 평슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인일:2001.09.11)
외벽: 치장벽돌 몰탈위페인팅
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : (1,2층)유흥음식점 및(지층)창고, (부속건물)화장실로 이용 중임.
기호(3) : 주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(1,3) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물 개황도, 사진용지"" 와 같이 제시외 건물[기호(ㄱ)벽돌조스라브지붕 2층 주택]이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있는바, 제한받는 상태의 가격을 별도 명기하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건중(기호1) 지층은 공부상 ""점포"" 이나 현황 창고이며, 부속건물은 ""창고"" 이나 화장실로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2지상에 소재하는 마당포장, 담장, 조경수 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가.
3. 목록(1,3)은 내외부 대폭 수리한 상태로서 현상 등을 고려하여 관찰감가.
4. 목록2지상에 매각대상 아닌 이동이 용이한 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고)이 소재.
5. 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되는 광고간판, 출입구조물 등 영업시설 소재.
6. 목록1의 지층은 공부상 "점포"이나 현황 "창고"이며, 부속건물은 "창고"이나 "화장실"로 이용.
7. 2025.6.30. 신승일로부터 유치권신고접수. 2025.8.1.매포신용협동조합(신청채권자)으로부터 유치권배제신청서 접수.2025.9.3.신승일로부터 유치권신고 취소서면 제출.
8.현황조사 보고서에 의하면 목록3은 직원숙소로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5289 (1)

소재지: 충청북도 제천시 화산동 200-10

용도: 단독주택 (복합 용도)

감정가: 724,493,080원

토지면적: 607.70㎡ (약 183.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 259.00㎡ (약 78.35평)

건물 제시외면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 매포신용협동조합 (추정)

특이사항: 유치권 (신고 후 취하)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 ""제천교육지원청(교육체험실)"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있는 후면 상가지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북서측으로 의림대로가 통과하는 등 제반 교통사정은 대체로 편리함.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 3월 5일 접수된 매포신용협동조합의 근저당권 (을4, 을9)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 구정우

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-12-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 김대희

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-06-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 신승일

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 2025.6.30 유치권 신고 접수 후 2025.9.3 취하서 제출.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리사항:

* 유치권: 신승일로부터 유치권 신고 접수되었으나, 이후 취하 처리됨. 법적 효력은 없을 것으로 보이나, 최종 확인 필요.

* 가압류: 주식회사 장천기술 (토지/건물 갑15, 갑16) - 말소 예정.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 492,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설 및 주택이 밀집된 지역으로, 배후 수요가 존재함. 후면 상가지대와 인접하여 유동인구 및 상업 활동 잠재력이 있음.

* 주요 시설: 제천교육지원청 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호함.

* 상권 특성: 상가지대와 주거지역이 혼합된 형태로, 다양한 업종이 혼재할 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 북서측 의림대로와 인접하여 시내외 이동이 용이하며, 차량 진출입이 편리함.

* 편의시설: 상가지대 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

* 주변 시설: 제천교육지원청, 주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련: 유치권 신고 후 취하되었으나, 관련 분쟁 가능성에 대한 최종 확인 필요.

* 건물 상태: 내외부 대폭 수리 상태로, 현상 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 공부와의 차이:

* 기호(1) 지층: 공부상 ""점포""이나 현황 ""창고""로 이용 중.

* 기호(1) 부속건물: 공부상 ""창고""이나 현황 ""화장실""로 이용 중.

* 건물 용도: 현재 유흥음식점, 창고, 주택 등 복합적으로 이용 중이며, 향후 건축물대장 상 용도 변경 필요성 검토.

* 제시외 건물:

* 매각 대상이 아닌 이동 용이한 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고) 소재.

* 벽돌조 슬라브지붕 2층 주택(기호(ㄱ))이 소재하여 토지에 영향을 미치는 것으로 보임.

* 영업 시설: 임차인이 설치한 것으로 탐문되는 광고간판, 출입구조물 등 영업 시설 소재. (매각 대상 여부 및 철거 비용 확인 필요)

* 토지 평가: 마당포장, 담장, 조경수 등은 토지에 포함 평가되었음.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 화산동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 7억 2천 4백 4십 9만 3천 80원입니다. 제천교육지원청 인근 상가지대와 주거지역이 혼합된 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 또한 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

다만, 건물은 1981년 사용승인된 노후 건물로, 내부 수리 상태와 공부와의 차이, 제시외 건물 존재 등은 고려해야 할 부분입니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 취하되어 법적 문제는 해소된 것으로 보이나, 세부적인 확인은 필수적입니다. 복합 용도로 사용되는 건물의 특성상 향후 용도 변경 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 제천 교육지원청 인근, 상업 및 주거 혼합 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 토지 가치: 607.70㎡의 넓은 토지 면적과 도시지역, 일반상업지역 등의 용도지역은 향후 개발 잠재력을 시사함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 계획 수립이 용이함.

* 지역 개발 가능성: 제천시 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(태영하이츠타운1차, 호원빌라, 동화)는 본건과는 건물 형태, 연식, 면적 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보들은 주로 소형 주택의 시세를 나타내므로, 본건의 대형 단독주택 및 근린생활시설로서의 가치를 반영하기에는 한계가 있습니다.

* 본건은 건축물표제부상 제1종근린생활시설, 단독주택, 위락시설 등 복합 용도로 등록되어 있으며, 감정가 724,493,080원은 이러한 복합 용도, 넓은 토지 면적, 건축물의 규모 및 위치 등을 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 판단됩니다.

* 고려사항:

* 감정가: 724,493,080원

* 인수 보증금: 0원

* 유치권 신고 후 취하로 인한 잠재적 분쟁 리스크는 낮으나, 최종 확인 필요.

* 건물 노후화, 내부 수리 상태, 공부와의 차이, 제시외 건물 및 영업 시설 등은 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 상업 및 주거지 인접성은 긍정적이나, 직접적인 시세 비교 데이터 부족.

* 예상 입찰가 산정:

* 상기 분석을 바탕으로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가(724,493,080원)의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 80% 수준: 약 579,594,464원

* 90% 수준: 약 652,043,772원

* 따라서, 약 5억 8천만원에서 6억 5천만원 범위 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.