나이스옥션 법원경매 영동 2025타경65 [1] 충청북도 옥천군 동이면 지양리 산72-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 구일리 소재 “옥천구일농공단지” 동측 인근 계획관리지역내 위치
하며, 주위는 중·소규모공장 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(옥천동이로)가 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됩니다.

형태 및 이용상태

남측으로 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 임야기타(이행지)로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리
사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
준보전산지<산지관리법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고바랍니다.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 ""임야"" 이나, 현황 ""임야기타(이행지)"" 토지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 포함.
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원 영동지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 영동지원 2025타경65 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 김천농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 동이면 지양리 산72-1

용도: 임야

감정가: 986,250,000원

매각 대상: 토지매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4675.00㎡ (약 1414.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 9.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

주요 특징: 제시외 건물 포함 매각

주의사항: 인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량이 요구됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 옥천군 동이면 지양리 소재 옥천구일농공단지 동측 인근 계획관리지역 내에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로인 옥천동이로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 토지는 서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 사육 제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 토지 개발 및 이용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 02월 10일에 접수된 김천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 910,000,000원)입니다.

본 경매 사건의 임의경매 개시 결정은 2025년 04월 07일에 접수되었으며, 채권액은 729,879,283원입니다.

등기부상 확인되는 모든 권리(갑구의 소유권 이전 및 을구의 근저당권, 지상권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 그러나 등기부 요약 상 '을2' 항목의 지상권설정(접수일 2021-02-10)은 '말소'로 표시되어 있습니다. 해당 물건명세서의 기재와 등기부의 말소 표기 사이에 차이가 있을 수 있으므로, 이 부분은 현장 조사 및 법원 문의를 통해 반드시 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 인수해야 할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 별도로 등록된 임차인이 없어 인수 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주변은 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 계획관리지역에 속하여 향후 개발 가능성이 있으나, 구체적인 개발 계획에 대한 추가 정보는 부족합니다.

4.2. 업종 분포 및 잠재적 개발 가능성

현황은 농경지 및 임야 혼합 지역이나, 계획관리지역으로 지정되어 있어 소규모 공장, 창고, 또는 관련 시설 등의 입지로의 잠재력은 존재합니다. 다만, 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

주변에 중소규모 공장과 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

본 물건지 인근의 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 부족하며, 옥천읍 소재지를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등은 관련 시설 입지 가능성 또는 환경적 고려 사항을 내포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 불분명 문제

인접 토지와 경계가 불분명하여 별도의 측량이 요구됩니다. 이는 추후 경계 확정 과정에서 예상치 못한 면적 변동이나 토지 이용에 관한 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.2. 제시외 건물 존재

공부상 건축물대장이 없는 9.00㎡의 제시외 건물이 포함 매각됩니다. 해당 건물의 철거 또는 합법화 과정에서 추가적인 비용이나 행정적 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 다수의 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법규에 의한 개발 및 이용 제한을 받고 있습니다. 이는 건축 행위 등 토지 개발 시 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

6.4. 권리 관계의 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있는 점은 주의가 필요합니다. 등기부 상 말소된 것으로 표기된 지상권이 실제로는 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있는지, 또는 다른 형태의 지상권이 존재하는지는 반드시 추가 확인이 필요한 중대한 사안입니다. 이는 낙찰가의 산정 및 향후 재산권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 동이면 지양리에 위치한 임야로, 계획관리지역으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 토지 이용 계획상 다양한 규제가 존재하며, 경계 불분명, 제시외 건물 존재, 그리고 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로서 지상권이 언급된 점 등 추가적인 확인과 조사가 필요한 리스크 요인이 산재해 있습니다. 권리 관계 자체는 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 정리될 가능성이 높으나, 물건명세서의 특이사항은 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 계획관리지역 지정

본 토지가 계획관리지역에 속해 있다는 점은 향후 건축 행위 허가 가능성을 열어두며, 관련 개발 인허가 취득 시 용도 변경 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주변 환경과의 연관성

주변의 중소규모 공장 및 근린생활시설과의 연관성을 고려할 때, 해당 부지가 창고, 소규모 생산 시설, 또는 관련 지원 시설 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

8.3. 감정가 대비 시세 분석

현재 감정가는 986,250,000원으로, 면적을 고려했을 때 평당 약 697,000원 수준입니다. 시장 상황 및 물건의 실질적 가치를 면밀히 분석하여 감정가 대비 저평가 여부를 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지매각이며, 감정가는 986,250,000원, 토지 면적은 4675.00㎡(약 1414.25평)입니다. 평당 감정가는 약 697,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가, 토지 이용 제한, 경계 불분명, 제시외 건물, 그리고 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로서의 지상권 가능성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 하며, 현장 조사 및 추가적인 법적 검토를 통해 확인된 리스크 수준에 따라 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 검토하는 것이 합리적입니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 법원 문의 결과를 바탕으로 재산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.