나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1391 [1] 충청북도 단양군 대강면 두음리 550 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 대강면 두음리 소재 ""대강초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 체육공원, 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 중앙고속도로 단양IC 및 북측 인근으로 국도(5번)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 평탄한 토지로서 주상용부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1~5): 서측 및 북측으로 노폭 약 10~12 및 2~3 미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 법률>,상대보호구역(대강초등학교)<교육환경보호에 관한법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(2):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(3):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(대강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,접도구역(접도구역)
<도로법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(5):계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(대강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 제시외 수목은 551-3 및 타지상(충청북도 소유) 552-1외에 소재하고 있으나 전체 토지상황 등을 고려하여 일괄평가 하였으니 경매진행 시 유의하여 주시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6): 연와조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인일: 1996.08.21.)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

기호(7): 일반목구조 기와 및 합판지붕 2층 건물로서(사용승인일: 2011.06.24, 일부증축:2012.07.03, 2020.07.21.)
외벽: 황토벽돌 위 황토칠 마감 등
내벽: 목재인테리어 치장마감, 일부 타일붙임 등
창호: 복측 강화유리, 샷시창호임.

이용상태

기호(6): 단독주택(방3, 욕실, 주방 및 거실)으로 이용 중임.

기호(7): 근린생활시설(숙박시설 ""단양한옥펜션,카페"") 으로 이용 중임.

설비내역

기호(6,7): 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 와 같이 제시외 물건이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 기호(7)은 공부상 제 1,2 종 근린생활시설 및 창고시설용도이나 실제는 근린생활시설(펜션 및 카페 등)로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 목록(1~5)지상에 소재하는 마당포장(잔디), 울타리(축대), 수도시설, 조경석, 간판 등은 거래관행 고려하여 토지에 포함하여 평가.
3. 목록3지상 및 인접지(552-1)외에 매각대상인 제시외 수목 소재(감정평가서 참조).
4. 목록7은 일부증축(2012.7.3. 및 2020.7.21.)되었으나, 당초 건물과 구조, 사용자재, 이용상태 등이 유사한 실제1동의 건물이며 근린생활시설로 이용중인 상황을 고려하여 1,2층 일괄평가함.
5.목록7은 공부상 제1,2종 근린생활시설 및 창고시설용도이나 실제는 근린생활시설(펜션 및 카페 등)으로 이용.
6. 그외 목록6 및 7의 건물의 구조, 이용상태, 부합물 및 종물은 감정평가서상 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2024타경1391 (1)

소재지: 충청북도 단양군 대강면 두음리 550

용도: 근린주택 (단독주택 및 근린생활시설)

감정가: 1,415,200,950원

토지 면적: 1420.00㎡ (약 429.52 평)

건물 면적: 총 연면적 558.74㎡ (약 168.97 평) (등기 및 제시외 포함)

- 건물(6) (단독주택): 99.81㎡ (약 30.19 평)

- 건물(7) (근린생활시설 - 펜션/카페): 약 458.93㎡ (약 138.64 평) (산정)

- 제시외 건물 면적: 89.30㎡ (약 27.01 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 매포신용협동조합

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청북도 단양군 대강면 두음리에 소재하며, "대강초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 체육공원, 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 남동측 인근에 중앙고속도로 단양IC와 북측 인근으로 국도(5번)가 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (일부/전부)

* 상대보호구역 (대강초등학교)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 접도구역 (일부 필지)

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 10~12m 및 2~3m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 2일자 매포신용협동조합의 근저당권 (접수일: 2020-12-02, 채권금액: 768,000,000원)

* 인수되는 권리: 본 경매는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 784,207,747원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 현황: 본건은 대강초등학교 인근에 위치하며, 자연녹지와 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 관광지와의 인접성이 있는 점을 고려할 때, 지역 특색을 반영한 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 건물 현황:

* 기호(6) 건물: 1996년 8월 21일 사용승인된 단독주택으로, 방 3개, 욕실, 주방 및 거실로 구성되어 있습니다.

* 기호(7) 건물: 2011년 6월 24일 사용승인되었으며, 2012년 및 2020년 증축되었습니다. 현재 근린생활시설(숙박시설 "단양한옥펜션, 카페" 등)로 이용 중입니다. 공부상 용도는 제1,2종 근린생활시설 및 창고시설이나, 실제 이용 현황을 고려하여 평가되었습니다.

* 주변 시세: 제공된 정보만으로는 주변의 유사 물건(연립, 다세대, 빌라 등)에 대한 상세한 시세 정보를 파악하기 어렵습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 해당 지역의 부동산 시장 조사 및 실거래가 비교가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 대강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 근린생활시설 및 주택 위주의 주거 환경으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 수목: 토지 일괄매각 대상에 포함되어 평가된 제시외 건물(89.30㎡) 및 마당포장, 울타리, 조경석, 수목 등은 매수인이 인수해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물(7)의 실제 이용 용도(펜션, 카페)와 공부상 용도(근린생활시설, 창고시설)가 다릅니다. 현재 이용 상태로는 큰 문제가 없을 수 있으나, 추후 행정 절차 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

* 지역 제한: 계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 각종 개발 및 행위 제한 규제가 존재하므로, 해당 규제를 충분히 숙지해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수될 보증금은 없으나, 점유자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 단양군 대강면에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 위에 주택과 펜션/카페로 활용 가능한 근린생활시설 건물이 있어, 주거와 사업을 겸할 수 있는 장점이 있습니다. 제시외 건물 및 부대시설이 포함된 일괄 매각으로, 감정평가액에는 이러한 요소들이 반영되어 있습니다. 권리 관계는 깨끗한 편으로, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 지역 내 개발 제한 사항 및 공부와의 차이점 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지와 두 개의 건물: 토지 활용도 및 다양한 개발 가능성 보유.

* 펜션 및 카페 운영 가능성: 지역 관광 자원과 연계한 수익 창출 잠재력.

* 주택 포함: 안정적인 주거 공간 확보 가능.

* 권리 관계 양호: 낙찰 후 인수되는 부담이 적음.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 수목 포함: 감정가에 반영되었으나, 매수 후 활용 가치 증대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,415,200,950원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 상세히 분석하는 데 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 부족하여 정확한 시세 비교 분석이 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 해당 지역의 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래 사례, 본건의 개별적인 가치(입지, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본건과 같이 대규모 토지와 시설을 포함하는 경우, 현장 조사와 전문가의 정밀한 시세 분석이 필수적입니다.

상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.