나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10101 [1] 충청북도 영동군 양강면 묵정리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 양강면 묵정리 소재 ""묵정리경로당"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 가능하고 남측으로 접한 왕복2차선의 학산영동로를 통해 용화양강로 및 영동로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 지상2층 규모의 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 지목은 답이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

""일련번호(2) : 일반목구조 칼라아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로,
외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트위 페인팅마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천정지, 인테리어 마감
창호 : 하이새시단창호""

이용상태

""일련번호(2) : 단독주택(2층)으로 이용중임.
1층 : 거실, 방1, 주방, 다용도실 등
2층 : 방2, 창고, 화장실 등""

설비내역

일련번호(2) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, LPG보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물에 소유자가 거주하는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대사항은 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외수목 포함.

- 목록1번 토지는 토지이용계획서상 일부가 접도구역에 저촉되며, 공부상 지목은 "답"이나 "대"로 이용 중임.

- 목록1번 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 경계는 별도의 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10101 (1)

소재지: 충청북도 영동군 양강면 묵정리 38-10

토지면적: 654.00㎡ (약 197.86평)

건물면적: 144.18㎡ (약 43.62평) (건물 제시외면적 7.90㎡ 포함)

감정가: 252,050,400원

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영동군산림조합 (등기부상 확인됨)

특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함.

* 토지 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중임.

* 토지 인접지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 영동군 양강면 묵정리 소재 "묵정리경로당" 동측 인근에 위치함. 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌지대임.

* 교통상황

본 건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 남측으로 접한 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로(학산영동로)를 통해 용화양강로 및 영동로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 편리함. 또한, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

3. 권리분석

* 등기부현황 (토지)

- 소유권이전(박서인): 2021-08-18 (매매)

- 근저당(영동군산림조합): 2021-09-13, 156,000,000원 (말소기준권리)

- 소유권이전청구권가등기(전하수): 2023-10-10 (매매예약)

- 임의경매(영동군산림조합): 2025-02-20, 124,398,393원 (본건 경매개시결정)

총 등기부채권액 (토지): 156,000,000원

* 등기부현황 (건물)

- 소유권보존(박서인): 2021-09-02

- 근저당(영동군산림조합): 2021-09-13, 156,000,000원 (말소기준권리)

- 주택임차권(김이안): 2025-03-20, 130,000,000원 (말소됨. 전입 2021-12-13, 확정 2021-12-13)

- 소유권이전청구권가등기(전하수): 2023-10-10 (매매예약)

- 임의경매(영동군산림조합): 2025-02-20, 124,398,393원 (본건 경매개시결정)

총 등기부채권액 (건물): 286,000,000원 (근저당 + 임차보증금 합계)

* 말소기준권리

2021년 9월 13일자 영동군산림조합 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다. 소유권이전청구권가등기(전하수)는 말소기준권리보다 선순위이나, 매매예약 가등기의 효력 및 소멸 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김이안

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-12-27, 확정일자: 2021-12-13

- 배당신고일자: 2025-03-20

- 대항력: 없음 (말소됨)

- 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 임의경매, 주택임차권 등이 존재하여 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 소유권이전청구권 가등기(전하수)는 말소기준권리보다 선순위이나, 통상적으로 임의경매로 인한 매각 시 후순위 권리보다 소멸될 가능성이 높으나, 법적 효력은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건 소재지는 전, 답 등 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통

남측으로 접한 왕복 2차선 아스팔트 포장도로(학산영동로)를 통해 인근 지역으로의 접근성이 양호하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설

주변에 경로당이 소재하는 등 기본적인 농촌 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 더 상세한 편의시설(마트, 병원 등)의 접근성은 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중이므로, 토지 이용에 관한 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요하며, 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 접도구역 지정 여부는 건축법 등 관련 법규에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함되나, 명확한 수량, 상태, 권리 관계 등은 별도 확인이 요구됩니다.

* 건물 점유: 소유자가 거주하는 것으로 탐문 조사되었으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 점유 관계 및 명도 관련 사항은 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 영동군 양강면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 197.86평)을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 권리 관계상 인수되는 부담이 적어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 그러나 지목 불일치, 불분명한 경계, 다수의 토지이용 제한 사항(접도구역 포함) 등은 향후 부동산 가치 상승이나 활용에 있어 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 책정되었을 것으로 보이나, 이러한 리스크 요인으로 인해 실제 낙찰가율은 다소 낮아질 수 있습니다. 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 투자 목적으로 접근 시에는 해당 지역의 개발 가능성 및 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 197.86평의 토지를 확보할 수 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 인수 부담이 적습니다.

* 농촌 지역 잠재적 가치: 전원생활이나 귀농·귀촌 수요층을 대상으로 한 실수요자에게 어필 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,050,400원

현 시세 분석 및 예상 입찰가:

본 건은 넓은 토지와 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으나, 지목 불일치, 경계 불분명, 접도구역 등 토지이용에 대한 제약 사항이 다수 존재합니다. 검색 결과, 유사 지역의 단독주택 경매 물건이 1억 2천만 원대(반값 경매)로 언급되기도 하였으나, 이는 해당 물건의 개별적인 특성 및 유찰 횟수에 따른 것으로 보이며, 본건의 감정가는 2억 5천만 원대입니다. 이러한 잠재적 리스크를 고려할 때, 현재 감정가를 기준으로 하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 227,000,000원

보수적으로 접근 시, 215,000,000원 내외로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 임차인 김이안 씨는 대항력이 없으며 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되나, 배당 종결 여부 및 최종 명도 관련 사항은 경매 진행 상황을 추가적으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.