나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5271 [1] 충청북도 제천시 금성면 월림리 184-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 금성면 월천리 소재 ""남제천TG"" 남동방향에 위치하는 토지로서, 주변은 경지정리된 답으로 이용되고 있으며 배후로 농가주택, 공장, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북측방향으로 도보 약4분 정도의 거리에 노선버스정류장(새터역)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 북측 방향으로 3~4 m 너비의 콘크리트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법>, 접도구역<도로법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 할 수 있음.
2. 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5271 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OOOOOOO

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

물건 용도: 답 (논)

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 1135.00㎡ (약 343.34 평)

토지 지분 면적: 567.50㎡ (약 171.67 평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 22,132,500 원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

주소: 충청북도 제천시 금성면 월림리 184-1

주변 환경: 경지 정리된 답으로 이용되고 있으며, 배후로는 농가주택, 공장, 임야 등이 소재하고 있음. "남제천TG" 남동 방향에 위치.

2.2. 교통 및 접근성

교통 상황: 일반 차량으로 접근 가능하며, 북측 방향으로 도보 약 4분 거리에 노선버스정류장(새터역)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통 수준임.

접근성: 남제천 TG 남동 방향에 위치.

2.3. 도로 상태

인접 도로: 본건의 북측 방향으로 3~4m 너비의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 정정택 (1981.08.28), 정태욱 (2003.10.29), 정재용 외 1명 (2018.11.19, 상속)

주요 권리 내역:

* 강원신용보증재단 가압류 (2024.07.18): 4번 정재용 지분, 금 27,649,655원 (말소기준권리)

* 강원신용보증재단 강제경매개시결정 (2025.03.06): 4번 정재용 지분 (말소)

* 국민건강보험공단 압류 (2025.03.12): 4번 정재용 지분 (말소)

* 한국주택금융공사 가압류 (2025.04.28): 4번 정재용 지분, 금 52,083,121원 (말소)

등기부채권 총액: 79,732,776 원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당하는 경우).

3.4. 특별 사항 및 주의 사항

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건임.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 농지 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 함. (관련 법규상 제천시는 1996년 농지법 시행 이후 취득한 농지에 대해 전수조사를 실시하고 있으며, 불법 전용이나 비농업인의 투기성 소유에 대해 강력한 행정 조치를 취하고 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

본건은 농업진흥구역에 속하며, 주변은 농경지, 농가 주택, 공장, 임야 등으로 이루어져 있음. 인근에 금월봉과 같은 관광 자원이 있으나, 직접적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 농업용 토지와 임야가 주를 이루고 있으며, 검색 결과 상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 검색된 뉴스 기사 중 인근 지역(금성면 양화리)에서 석분 침출수로 인한 토양 및 수질 오염 우려가 제기된 사례가 있어, 해당 지역의 환경 관련 이슈는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

본건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 북측 방향 도보 약 4분 거리에 위치한 노선버스정류장(새터역)을 통해 가능함. 이 정류장을 통해 제천 시내 및 주변 지역으로 이동할 수 있는 버스 노선이 운행되고 있음. 그러나 농촌 지역 특성상 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 복잡성

본건은 전체 토지가 아닌 지분 매각 건으로, 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있음. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 확보에 변동이 있을 수 있음.

6.2. 농지 취득 및 이용 규제

농지 취득 시 필수적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익을 받을 수 있음. 더불어, 본건은 농림지역, 농업진흥구역에 포함되어 있어 토지 이용에 관한 법적 제한이 따름. 제천시는 비농업인의 투기성 농지 소유 및 불법 전용에 대해 엄격한 관리와 단속을 강화하고 있으므로, 농지법규 준수가 매우 중요함.

6.3. 법적 제한 및 권리 관계

본건과 관련된 다수의 압류 및 가압류 내역이 등기부상 존재하며, 이는 채무 관계가 복잡함을 시사함. 총 채권액이 감정가를 상회하는 점도 유의해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 금성면에 위치한 농업용 토지(답)의 지분 매각 건입니다. "남제천TG" 인근에 위치하며 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 제한적입니다. 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 '지분 매각'이라는 점과 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 농지법 상 엄격한 규제를 받는 지역에 해당하며, 공유자 우선매수 신고 가능성도 있어 신중한 접근이 필요합니다. 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황으로, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 취득 자격이 있는 실수요자 또는 인근 토지 소유자의 지분 통합 기회

농지법상 자격 요건을 갖춘 실수요자나, 인근 토지를 소유하고 있어 지분을 통합하여 활용 가치를 높이고자 하는 경우 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 향후 지역 개발 가능성 (장기적 관점)

현재는 농업진흥구역으로 묶여있으나, 장기적인 관점에서 해당 지역의 도시계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자의 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 이는 매우 불확실한 요소이므로 신중한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 지분 면적에 대한 감정가는 약 11,066,250원 (22,132,500원 / 2)입니다. 그러나 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 몰수 위험, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 문제, 복잡한 채권 관계 등을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다.

따라서, 실제 입찰 시에는 해당 농지의 실질적인 활용 가치, 농지 취득 자격 보유 여부, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 입찰가를 산정할 때는 약 70~90% 수준의 범위를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 입찰자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.