나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30453 [1] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 산39-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ""조터골마을"" 남쪽 근거리에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하나 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 급경사의 사다리형 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 토지는 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

일련번호 2), 4) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

일련번호 3) : 농림지역, 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 임지상에 소재하는 자연생 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함 평가하였음.
.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30453 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 산39-10

용도: 임야

감정가: 55,214,000원

토지면적: 7,265.00㎡ (약 2,197.71평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진천군산림조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 맹지임

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조터골마을" 남쪽 근거리에 위치하며, 주변은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 이는 한적한 농촌의 자연환경을 갖추고 있음을 시사합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 간선도로가 있으나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 버스정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성이 낮습니다. 또한, 충주시 앙성면 일대에서는 콜버스 운행이 확대되었으나, 본건과 같은 임야 지역까지의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건 인근에는 남한강과 함께 갈대숲, 습지가 어우러진 비내섬이 있어 자연경관이 뛰어난 지역입니다. 비내섬은 국가 내륙습지 보호지역으로 지정될 만큼 생태적으로 중요하며, 드라마 및 영화 촬영지로도 알려져 있습니다. 앙성면 지역은 온천지구(앙성온천, 능암온천 등)와도 가까운 편입니다. 그러나 본 물건의 정확한 소재지인 조천리 산39-10번지는 비내섬과는 다소 거리가 있으며, 개발보다는 자연림 상태의 지역으로 보입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 맹지로서 차량 진입이 불가능합니다. 이는 토지 활용에 있어 매우 중요한 제약 조건입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (진천군산림조합, 2019-06-20)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을7, 을10, 갑8, 갑9 등 본건의 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 개시 결정에 따른 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: ]

* 인수되는 권리: 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 향후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 충주시 앙성면의 자연림 지역에 위치한 임야로, 인근에 상업 시설이나 주거 단지 등 상권 형성에 필요한 요소가 부족합니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 자연 환경 자체의 가치에 초점을 맞추어야 합니다. 주변 지역은 농경지와 자연림이 주를 이루며, 앙성온천 지구 등이 관광 명소로 개발된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 자연림 지역에 위치하여 주거 편의 시설이나 생활 기반 시설 접근성이 매우 낮습니다. 가장 가까운 마을이나 편의 시설까지의 접근성 또한 차량 이용이 불가하고 대중교통 이용이 불편하여 실질적인 생활권으로 보기는 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성: 본건의 가장 큰 리스크는 맹지라는 점과 차량 접근이 불가능하다는 점입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 초래합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 토지의 활용 가능성을 제한하는 주요 요인입니다.

* 일련번호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리), 보전산지, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 일련번호 2), 4) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 일련번호 3) : 농림지역, 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역.

* 지형적 문제: 본건 토지는 공히 급경사의 사다리형 토지로서 자연림 상태이며, 개발이나 활용 시 지형적인 어려움이 예상됩니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재한다는 점은 경매 절차 진행 및 낙찰 이후의 추가적인 변동 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면의 자연림 지역에 위치한 맹지 임야로, 차량 접근이 불가능하고 급경사의 지형적 특성을 지니고 있습니다. 농림지역, 보전산지 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 일반적인 토지 활용이나 개발에는 상당한 제약이 따릅니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 본건은 맹지 해소 및 개발 가능성, 각종 규제 준수 여부 등을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 맹지 해소 가능성: 향후 주변 토지와의 협의 또는 도로 편입 등을 통해 맹지 문제를 해결할 수 있는 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승: 충주시 앙성면 지역의 자연환경(비내섬, 온천 등)과 연계한 관광 자원화 또는 생태 보전 목적의 투자가 이루어질 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 중부내륙선 앙성온천역 신설 추진 및 과천-서충주 민자 고속도로 건설 추진 등 주변 지역 개발 계획(2026년 드림파크산업단지 준공 예정 등)에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 55,214,000원입니다. 그러나 맹지, 급경사, 낮은 접근성, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 토지의 현황에 대한 면밀한 현장 조사, 주변 토지 거래 사례 분석, 맹지 해소를 위한 구체적인 방안 마련, 관련 법규의 상세한 검토 등이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.