나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30459 [1] 충청북도 충주시 성남동 470 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 성남동 소재 ""제2로터리 교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모 점포 및 단독주택, 일부 공동주택이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과하여 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건으로서
기호(1) : 107호 ~ 기호(20) : 101호의 20개호로서

외 벽 : 화강석 마감 등
내 벽 : 페인팅 및 콘크리트 마감, 일부 타일마감 등
바 닥 : 콘크리트 마감, 일부 타일마감 등
창 호 : 샷시창 등

이용상태

공히 기호(1) ~ (20): 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있으나 현재 사용하고 있지 않은 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 차량의 출입이 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성남동 470번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-25)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

성남동 471번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-25)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-11-02)(충주 창녕헌)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 건물은 기준시점 현재 일부 해체 작업이 진행중에 중단된 상태로, 내부 마감재 및 주요 설비(소방, 수도, 전기, 가스 등)가 일부 철거된 상태로 조사되는 바, 정상적인 용도로 사용하기 위해서는 추가적인 보수 또는 복구 공사 등이 필요함.

2. 본건 건물 출입구 부근에 유치권을 주장하는 현수막이 설치되어 있는 것으로 확인되나, 구체적인 공사 범위나 내용, 유치권의 성립 요건 충족 여부 등에 관하여는 확인되지 않아 그 권리관계의 성립여부 및 효력 등은 불분명한 상태임.

물건 비고

건물 입구에 유치권 신고 현수막 설치되어 있으나 불분명
2026. 3. 20.자 전영주 지층건물 전부에 대하여 유치권신고, 대전고등법원(청주) 2016나333 유치권확인의 소 판결문 제출( 원금 및 지연손해금 3,171,550,000원)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30459 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 성남동 470 (1층 107호 등 다수)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 8,041,000,000원

* 토지면적: 4,905.00㎡ (약 1,483.84평)

* 토지지분: 4,904.999999999999㎡ (약 1,483.84평)

* 건물면적: 3,919.92㎡ (약 1,185.87평)

* 건물지분: 3,919.9199999999996㎡ (약 1,185.87평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 8,340,000,000원

1.1. 건물현황

* 본 건물은 총 20개 호실로 구성되어 있으며, 지하 1층, 지상 1층, 2층, 3층으로 이루어져 있습니다.

* 전체 연면적은 약 5,198.31㎡ (약 1,572.77평)입니다.

* 구조는 철근콘크리트구조이며, 현재는 모든 호실이 공실 상태로 일부 해체 작업이 중단된 상황입니다. 정상적인 사용을 위해서는 상당한 복구 공사가 필요합니다.

* 구분된 호실 정보는 다음과 같습니다.

* 지하 1층: B101호, B102호

* 지상 1층: 101호, 103호, 104호, 105호, 106호, 107호, 108호, 109호, 110호, 111호, 112호, 113호, 114호, 115호

* 지상 2층: 201호, 202호

* 지상 3층: 301호

1.2. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 성남동 소재 "제2로터리 교차로" 남동측 인근

* 주변 환경: 중소규모 점포, 단독주택, 일부 공동주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로 통과 및 버스정류장 소재로 교통이 편리합니다.

* 도로: 건물 북측 및 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

* 소로1류, 소로3류 접함

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (성남동 471번지, 충주 창녕헌)

1.2. 1.주변시설정보

* 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 단, 성남동 471번지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화재 관련 법규 준수가 요구될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 4월 26일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5)

* 인수되는 권리:

* 유치권: 3,171,550,000원 (원금 및 지연손해금)

* 대항력 있는 임차인: 김 (전입 2018-04-06)

* 임차인 현황:

* 가원종합개발(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2022-06-30

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-06

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 계약 내용 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

* 유한회사글라스톤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 충주시 상업지역의 주요 교차로 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 지역입니다.

* 주변에 중소규모 점포 및 주거시설이 혼재되어 있어, 근린생활시설로서의 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 현재 공실 상태이나, 이는 건물 상태 및 유치권 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 판단되며, 정상화 시 상권 내에서의 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 제2로터리 교차로 인근에 위치하여 차량 통행이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 다양한 점포 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 충주시청 등 관공서 및 병원, 금융기관 등 주요 시설과의 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 3,171,550,000원 규모의 유치권 성립이 확인되었으며, 이는 매수인에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. (대전고등법원(청주) 2016나333 판결)

* 건물 상태: 현재 일부 해체 작업 중단 상태로, 내부 마감재 및 설비가 철거되어 사용 불가능합니다. 정상적인 용도를 위한 상당한 복구 및 보수 공사가 필수적으로 요구됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 계약 관계 및 인수 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여있는 경우, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 추가 확인 필요)

* 토지이용 제한: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충주시 상업지역의 우량 입지에 위치한 근린상가 건물이지만, 현재 심각한 유치권 문제와 더불어 건물 자체의 철거 중단으로 인한 사용 불가 상태에 놓여 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 또한 잠재적 위험 요소입니다. 이러한 여러 난제들을 해결할 수 있는 투자자에게는 재건축 또는 대규모 리모델링을 통한 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 상당한 추가 비용과 법적 검토가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 충주시 주요 상업지역 내 위치하여 뛰어난 접근성과 가시성 확보.

* 대규모 토지: 넓은 대지면적을 확보하고 있어 재건축 또는 개발 시 활용 가치 높음.

* 잠재적 가치: 현재는 공실 및 훼손 상태이나, 유치권 및 하자 문제 해결 시 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출은 유치권 금액의 협상 가능성, 건물 복구 비용, 주변 시세 비교, 향후 시장 전망 등에 대한 종합적인 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 명확한 금액을 제시하기 어렵습니다.

다만, 다음과 같은 요소들을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 8,041,000,000원

* 유치권 인수 예상 금액: 3,171,550,000원

* 건물 복구 및 보수 예상 비용: (추가 조사 필요)

* 기타 법적 비용 및 제세공과금

위 고려사항들을 바탕으로, 시장 상황 및 투자자의 위험 감수 수준에 따라 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.