나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5251 [1] 충청북도 제천시 금성면 월림리 15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 금성면 월림리 소재 ""월림2리 골말마을"" 북동측 근거리에 위치하
고 있는 부동산(야영장 및 주변토지 등)이며,주위는 산간농경지대 및 임야지대로서 농경지,
과수원,주택,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1,2,4,5,7,8,9,10) 중 기호1,7,8,9토지는 차량 접근 가능하며,기호2,5,10토지
는 맹지로서 차량 접근 어려우며,기호4토지는 대부분 ""도로""로 이용하고 있어 차량 접근 가
능하며,대중교통이 운행되는 곳까지는 다소 근거리로서 교통상황 다소 불편함

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 ""전""이나 현황 인접 야영장 부속 토지,야영장
내 도로 등으로 이용하고 있음.
2)기호2,10토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 ""답""이며, 휴경하고 있는 휴경지이며, 일부
""구거""로 이용하고 있음.
3)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 ""전""이나 대부분 ""도로""로 이용하고 있으며,
일부 휴경지임.
4)기호5토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목이 ""전""이며, 현황 야영장 부속토지로 이용하고
있음.
5)기호7토지: 토지 형태는 부정형이며,""대""로서 다가구주택 및 야영장시설 부지, 제시외건물
[야영장글램핑(숙소),6개동, 숙소 1개동,창고] 부지로 이용하고 있음
6)기호8토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 ""잡종지""로서 제시외건물[야영장글램핑(숙소)
15개동]부지 및 밤나무 등 수목이 식재되어 있음.
7)기호9토지: 토지 형태는 부정형이며,""대""로서 제1종근린생활시설(소매점,화장실,개수대)
및 보일러실 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1,7,8,9토지: 세로(가) 도로와 연결되어 있음.
2)기호2,5,10토지: 맹지
3)기호4토지: 대부분 세로(가) 도로로 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4,5,7,8,9,10토지;
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

1)기호1토지: 기호1토지와 인접 토지에 걸쳐 제시외건물[㉠: 철재기둥 판넬지붕,쓰레기장,
약10㎡, ㉡:경량철골조 판넬지붕,휴게소,약18㎡),㉢: 철재 및 목재기둥 목재
지붕,파고라, 약36㎡]이 소재하고,지하수관정(A)이 소재하고 있음.
2)기호4토지: 대부분 ""도로""로 이용하고 있으나 일부 도로변 벚나무,사시나무 등이 자생하고
있으며, 독립적인 경제적 가치는 크지 않음.
3)기호7토지: 기호3건물 이외에 제시외건물[㉣: 목조 아스팔트싱글지붕 단층,약14.4㎡,㉤~
㉩(6개동): 철재골조 천막지붕,야영장글램핑(숙소),약30㎡, ㉪: 판넬조 판넬지
붕,창고,약15㎡]이 소재하고 있음(일부 제시외건물은 기호7토지와 인접토지에
걸쳐 소재하고 있음)
3)기호8토지: 기호8토지와 인접토지(산25-1) 일부에 걸쳐 야영장시설인 제시외건물[㉫~㉭,ⓐ
~ⓛ(15개동): 철재골조 천막지붕,야영장글램핑(숙소),약30㎡] 및 타인소유
제시외건물(ⓜ: 철재골조 천막지붕,글램핑(숙소),약44㎡)이 소재하고 있으며,
나머지 공간에 밤나무 등 수목이 식재되어 있으며, 지하수관정(B) 및 용수공급
펌프가 설치되어 있음.
4)기호9토지: 기호6건물 이외에 일반건축물대장에 등재되어 있으나 등기사항전부증명서에
등재되어 있지 않은 제시외건물[ⓝ:경량철골구조 아크릴지붕,차양겸 비가림막,
6.9㎡, ⓟ: 판넬조 기타지붕(패널) 단층,창고,33.39㎡, ⓠ: 강파이프구조 기타
지붕(천막),그늘막(창고),35㎡]과 제시외건물[ⓞ: 철파이프골조 비닐천막지붕,
창고,약18㎡, ⓡ: 샷시기둥 썬라이트지붕, 휴게소,약20.3㎡]이 소재하고 있음

※첨부 지적도,건물개항도 참조

공부와의 차이

1)기호1토지: 지목은 ""전""이나 현황은 야영장 부속토지 및 야영장 내 도로로 이용하고 있음
2)기호2,10토지: 지목은 ""답""이나 현황은 휴경지이며, 일부 ""구거""로 이용하고 있음.
2)기호4토지: 지목은 ""전""이나 현황은 대부분 ""도로""로 이용하고 있으며, 일부 휴경지임.
3)기호5토지: 지목은 ""전""이나 현황 야영장 부속토지로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호3)은 2021.01.12자로 사용승인 되었으며,경량철골구조 기타(패널)지붕 단층
단독주택(다가구주택, 야영장시설(공부상:화장실,샤워장, 현황 사무실 등)으로서(다락층이
있음)


외벽: 강판 및 판넬 등 마감.
내벽: 벽지도배. 내부 인테리어 등 마감.
창호: 샷시창



※본건 건물(기호6)의 2013.02.04자로 사용승인 되었으며,경량철골구조 및 강파이프구조
기타지붕(아스팔트싱글) 단층 제1종근린생활시설(소매점: 현황 소매점,화장실,개수대) 및
보일러실로서


(소매점: 현황 소매점,화장실,개수대)

외벽: 강판 및 판넬 등 마감.
내벽: 시멘몰탈위 페인트 및 타일 등 마감.
창호: 샷시창


(보일러실)

내.외벽: 비닐천막 등 마감
창호: 없음

이용상태

1)기호3건물: 단독주택(다가구주택) 및 야영장시설(공부상:화장실,샤워장, 현황 사무실 등)
및 다락층
2)기호6건물: 제1종근린생활시설(소매점: 현황 소매점,화장실,개수대) 및 보일러실

설비내역

1)기호3건물(다가구주택 및 야영장시설): 난방설비,위생설비,급배수설비 되어 있음.
2)기호6건물(소매점 등): 위생설비,급배수설비 되어 있음

부합물 및 종물

첨부 ""지적도,건물개황도"" 참조

공부와의 차이

※기호3건물: 공부상용도는 다가구주택 및 야영장시설(화장실,샤워장)이나 현황은 다가구주
택 및 사무실 등으로 이용하고 있으며, 공부상 단층으로서 건축법상 연면적에
포함되지 않는 다락층이 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 2, 4, 5, 10. : 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3. 목록1은 지목이 전이나 현황은 야영장내 부속토지 및 도로로 이용. 목록1토지와 인접토지에 걸쳐 매각 대상인 제시외 건물 3개동 소재.
4. 목록2,10은 지목이 "답"이며 휴경지이고, 일부는 "구거"로 이용.
5 목록4 지목이 전이나 현황은 대부분 도로, 일부 휴경지이며 일부에 벚나무, 사시나무 등 자생.
6. 목록5 지목 전이나 현황은 야영장 부속토지임
7. 목록7지목이 "대"로 목록3부지로 이용하며 매각대상인 제시외 건물 소재(감정평가서참조)
8.목록8은 지목이 "잡종지"로서 인접토지(산25-1)일부에 걸쳐 매각대상인 제시외건물소재. 목록8의 타인소유 매각대상 아닌 제시외 건물 소재로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명(감정평가서참조)
9.목록9는 지목이 "대"로서 목록6건물 부지로 이용중, 2023.6.15.자 일부 증축하여 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 등기사항전부증명서에는 등재되어 있지 않음. 증축부분은 매각대상인 제시외 건물로 평가(감정평가서참조)
10.목록6은 개보수하여 감가수정은 관찰감가를 병용하였음(감정평가서참조)
11.본건 야영장에 인접한 토지(월림리 677-13, 구거)일부를 점유하여 이용. 월림리 677-13토지를 이용하여 목록7,8,9에 접근 가능함.
12.목록3은 공부상 단층이나 건축법상 연면적이 포함되지 않은 다락층이 있어 단층에 포함하여 평가
13.제시외건물 중 야영장글램핑(숙소)21개동에는 바닥난방시설 등 설치, 주위에 데크설치(감정평가서 참조)
14. 목록1에 매각대상인 제시외 지하수관정 소재(감정평가서참조)
15.목록8에 매각대상인 제시외 지하수관정 및 용수공급 펌프시설 존재(감정평가서참조)
16.본건 목록1,5,7,8,9지상에 매각대상인 제시외 밤나무 등 조경수 식재되어 있음(감정평가서참조)
17.목록2,5,10은 맹지임.
18. 그외 본건 토지현황 및 제시외건물의 자세한 위치 및 현황은 감정평가서 및 부동산현황조사보고서 참조 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5251 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 가OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 제천시 금성면 월림리 15

용도: 근린시설 (현황: 야영장)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 6846.00㎡ (약 2,071.01평)

건물 면적: 226.39㎡ (약 68.49평)

건물 제시외 면적: 836.99㎡ (약 253.24평)

감정가: 1,114,507,560원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

1.6. 권리 요약

말소기준권리: 제천농업협동조합 근저당 (2023-03-20)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서 비고 참조 필요 (본 자료 상으로는 명시된 바 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 금성면 월림리 소재 "월림2리 골말마을" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 산간 농경지대 및 임야 지대로서 농경지, 과수원, 주택, 임야 등으로 형성된 지역이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 토지 중 일부(기호1,7,8,9)는 차량 접근이 가능하나, 일부 토지(기호2,5,10)는 맹지로서 차량 접근이 어렵습니다. 기호4 토지는 대부분 도로로 이용되어 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 이용이 가능한 곳까지는 다소 거리가 있어 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 (지목 vs. 현황)

본건 토지는 지목이 '전', '답', '대', '잡종지' 등 다양하게 구성되어 있으나, 현황은 인접 야영장 부속 토지, 야영장 내 도로, 휴경지, 구거 등으로 이용되고 있습니다.

* 기호1 토지: 지목 '전', 현황 야영장 부속 토지 및 야영장 내 도로.

* 기호2, 10 토지: 지목 '답', 현황 휴경지 및 일부 구거. 맹지.

* 기호4 토지: 지목 '전', 현황 대부분 도로, 일부 휴경지.

* 기호5 토지: 지목 '전', 현황 야영장 부속 토지. 맹지.

* 기호7 토지: 지목 '대', 야영장 시설 부지 및 제시외 건물 부지.

* 기호8 토지: 지목 '잡종지', 제시외 건물 부지 및 밤나무 등 수목 식재.

* 기호9 토지: 지목 '대', 제1종근린생활시설(소매점, 화장실, 개수대) 및 보일러실 부지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전(매매): 유성철 (2011.11.14)

* 근저당권: 제천농업협동조합 (380,000,000원, 2023.03.20) - 말소기준권리

* 지상권설정: 제천농업협동조합 (말소)

* 강제경매개시결정: 가소영외 3명 (359,815,539원, 2025.02.26) - 본건 경매

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유성철 (2021.03.11)

* 근저당권: 제천농업협동조합 (380,000,000원, 2023.03.20) - 말소기준권리

* 강제경매개시결정: 가소영외 3명 (359,815,539원, 2025.02.26) - 본건 경매

3.2. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리(근저당) 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

현재 본건은 야영장 시설로 운영되고 있으며, 주변은 농경지 및 임야 지대로 형성되어 있어 대규모 상업 지역과는 거리가 있습니다. 자연환경이 비교적 양호하여 야영장 또는 관련 휴양 시설 운영에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 편의시설 및 생활 인프라는 인근 읍면 소재지 또는 제천 시내 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 발급 필수

목록1, 2, 4, 5, 10 토지는 지목이 '전' 또는 '답'으로 농지에 해당합니다. 매수 시 농지취득자격증명서 발급이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

목록8 토지는 지목이 '잡종지'이며, 인접 토지(산25-1) 일부와 걸쳐 매각 대상인 제시외 건물이 소재합니다. 목록8 토지 내 타인 소유의 제시외 건물 소재로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 감정평가서 등을 통해 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 다수의 제시외 건물 및 토지 이용 현황

본건에는 감정평가서에 포함된 다수의 제시외 건물이 존재하며, 일부는 인접 토지에 걸쳐 있습니다. 또한, 기호9 토지의 경우 등기사항전부증명서에는 미등재된 증축 부분이 매각 대상인 제시외 건물로 평가되었습니다. 목록1, 5, 7, 8, 9 토지 위에는 밤나무 등 조경수가 식재되어 있으며, 본건 야영장 인접 토지(월림리 677-13) 일부를 점유하여 이용 중입니다. 이러한 복잡한 현황에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.4. 맹지 존재

목록2, 5, 10 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 활용에 제약이 따릅니다.

6.5. 지목과 현황의 차이

다수의 토지가 지목과 다른 현황(야영장 부지, 도로, 구거 등)으로 이용되고 있어, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.6. 야영장 운영 관련 사항

본건은 현재 야영장 시설로 운영 중입니다. 관련 인허가 사항, 시설의 실제 운영 상태, 유지보수 현황 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.7. 지하수관정 및 펌프 시설

제시외 건물과 함께 지하수관정 및 용수 공급 펌프 시설이 존재합니다. 해당 시설의 관리 및 유지보수에 대한 사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 다수의 제시외 건물을 포함하는 복합 부동산으로, 현재 야영장으로 활용되고 있어 즉시 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 불분명한 법정지상권 성립 가능성, 다수의 제시외 건물 및 미등기 증축 부분, 맹지, 지목과 현황의 불일치 등 다양한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 투자자는 반드시 현장 조사를 통해 토지 및 건물 현황, 법적 문제, 주변 시세 등을 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적 (약 2,071평)을 활용한 다양한 개발 잠재력 보유.

* 현 야영장 시설을 활용한 즉각적인 임대 수익 또는 자체 운영 가능성.

* 주변 자연환경을 활용한 휴양 및 레저 시설로서의 개발 가치.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,114,507,560원입니다.

유의사항: 본건은 농지취득자격증명 발급 의무, 법정지상권 성립 불확실성, 다수의 제시외 건물 및 미등기 부분, 맹지 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 정확한 시세 조사 및 현장 조사를 통한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

이러한 잠재적 리스크와 추가 투자 비용을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 780,000,000원 ~ 891,000,000원

* 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 면밀한 조사 후 결정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, AI의 특성상 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오시설 조사 등 현장 및 실시간 정보 확인은 불가합니다. 정확한 권리 분석 및 가치 판단을 위해서는 반드시 전문가와 상의하고 현장 답사를 실시하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.