나이스옥션 법원경매 제천 2025타경89 [1] 충청북도 제천시 수산면 상천리 산56 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 수산면 상천리 소재 ""옥순대교"" 북단 인근에 위치하고 있는 부동산(지
목상 임야 3필지, 과수원 1필지, ""전"" 2필지)이며, 주위는 청풍호주변 산간 농경지 및 임
야 지대로서 펜션,농경지,과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1~6) 중 기호2,5,6토지는 현황 ""도로""이며,기호3토지는 맹지이며,기호1토지는
지적도상 맹지이나 현황 세로(불) 도로와 접하고 있으며, 기호4토지는 도로로 이용중인 기호
5,6토지를 이용하여,지방도로와 연결되어 있어 차량 접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통
과하고 있어 교툥상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 임야이나 현황은 ""도로""로 이용하고 있음.
3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
4)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 과수원이나 현황은 2계단으로 평탄 작업한
""전""으로서 휴경지이며, 북측 일부는 경사면임
5)기호5토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""전""이나 현황은 ""도로""로 이용하고 있음.
6)기호6토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""전""이나 현황은 ""도로""로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 세로(불) 도로와 접함
2)기호2,5,6토지: 현황 ""도로""임
3)기호3토지: 맹지
4)기호4토지: 세로(가) 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1,6토지:
농림지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),보전산지(2023-07-28)(산지관리법),임업용산지(산지관리법),한강폐기물
매립시설설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률),중점경관관
리구역.

기호2,3,4토지;
농림지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),보전산지(2023-07-28)(산지관리법),임업용산지(산지관리
법),한강폐기물매립시설설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률),중점경관관리구역.

기호5토지:
농림지역,보전관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),한강폐기물매립시설설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지
원 등에 관한 법률),중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

1)기호2토지: 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 ""도로""로 이용하고 있음
2)기호4토지: 공부상 지목은 ""과수원""이나 현황은 2계단으로 평탄 작업한 ""전""으로서 휴경
하고 있는 휴경지임.
3)기호5,6토지: 공부상 지목은 ""전""이나 현황 ""도로""로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2.목록4,5,6 : 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.목록 5,6 : 지분매각임.
4.목록2 : 지목이 임야이나 현황 "도로"로 이용중임.
5.목록1, 3 의 수목은 입목에 관한 법률에 의거 입목등기가 되어 있지 않고, 명인방법으로 공시하지 않아 일반적으로 토지에 포함하여 평가함.
6.목록4 지목이 "과수원"이나 현황은 2계단으로 평탄작업한 상태의 휴경지임, 북측 일부는 경사면임.
7.목록5는 지목이 '전'이나 현황은 '도로'로 이용중이며, 용도지역은 대부분 보전관리지역(약80%)이며 일부 농림지역(약20%)임.
8.목록6은 지목이 '전'이나 현황은 '도로'로 이용중임.
9.본건(목록1~6)은 지형지물, 항공도면 및 목측으로 개략적으로 확인하였으며 정확한 경계 및 현황 측량 필요.
10.각 목록별 인접 도로상태는 감정평가서 참조
11. 목록 3은 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제천지원 2025타경89 (1)

경매구분

부동산임의경매

채권자

이OO

소재지

충청북도 제천시 수산면 상천리 산56

토지 현황

총 토지 면적: 84,648.00㎡ (약 25,606.5 평)

매각 대상 토지 면적: 83,605.5㎡ (약 25,290.9 평)

감정가: 348,340,600 원

매각 대상

토지 일부 지분 매각 (목록 5, 6은 지분매각)

건물 현황

건물 면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 수산면 상천리 소재 "옥순대교" 북단 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 청풍호 주변의 산간 농경지 및 임야 지대로, 펜션, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 토지 중 기호 2, 5, 6 토지는 현황상 도로로 이용 중입니다. 기호 3 토지는 맹지입니다. 기호 1 토지는 지적도상 맹지이나 현황 세로(불) 도로와 접하고 있습니다. 기호 4 토지는 도로로 이용 중인 기호 5, 6 토지를 이용하여 지방도로와 연결되어 차량 접근이 가능합니다. 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태

기호 1 토지는 부정형의 임야로서 소나무, 참나무 등 수목이 자생하는 자연림입니다.

기호 2 토지는 부정형이며, 지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 부정형의 임야로서 소나무, 참나무 등 수목이 자생하는 자연림입니다.

기호 4 토지는 부정형이며, 지목은 과수원이나 현황은 2계단으로 평탄 작업된 휴경지이며, 북측 일부는 경사면입니다.

기호 5 토지는 부정형이며, 지목은 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 6 토지는 부정형이며, 지목은 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

기호 1 토지는 세로(불) 도로와 접합니다.

기호 2, 5, 6 토지는 현황 도로입니다.

기호 3 토지는 맹지입니다.

기호 4 토지는 세로(가) 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

기호 1, 6 토지: 농림지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m, 2000m), 보전산지, 임업용산지, 한강폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역.

기호 2, 3, 4 토지: 농림지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m), 보전산지, 임업용산지, 한강폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역.

기호 5 토지: 농림지역, 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m), 한강폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2024년 11월 26일자 근저당권(이우윤) 이하의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

본건과 관련하여 인수되는 임차권은 없습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 전체 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 청풍호 주변의 산간 농경지 및 임야 지대로, 펜션, 농경지, 과수원, 임야 등 자연 및 농업 관련 시설이 주를 이룹니다. 상업 활동이나 상권 형성은 제한적인 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건은 농촌 지역의 산간에 위치하여 도시 지역에 비해 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 생활 편의를 위해서는 제천시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

자연환경

청풍호와 인접한 산간 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

목록 4, 5, 6 토지는 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.

지분매각

목록 5, 6 토지는 지분매각 대상입니다. 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

맹지

목록 3 토지는 맹지이므로, 건축 또는 토지 이용 시 별도의 통행로 확보가 필요합니다.

현황과 공부상 지목 불일치

목록 2, 5, 6 토지는 지목이 임야 또는 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.

목록 4 토지는 지목이 과수원이지만 현황 휴경지 상태입니다.

이러한 불일치는 향후 토지 이용이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

측량 및 경계 확인 필요

본건 전체(목록 1~6)는 지형지물, 항공도면 및 육안으로 개략적으로 확인되었으므로, 정확한 경계 및 현황 확인을 위한 별도의 측량이 반드시 필요합니다.

광범위한 토지이용 규제

본건 토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

수목 평가

목록 1, 3 토지의 수목은 입목등기나 명인방법이 없어 일반적으로 토지에 포함하여 평가되었습니다.

혐오시설 유무 확인 불가

본 보고서 작성 시, 지도 서비스 등 외부 검색을 통한 주변 혐오시설 유무 확인은 제약이 있어 해당 내용을 포함하지 못했습니다. 실제 입찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 수산면 상천리에 위치한 넓은 면적의 임야, 과수원, 전 필지로서, 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있습니다. 감정가는 348,340,600원입니다.

다수의 필지가 현황상 도로로 이용되고 있으며, 지목과 현황이 상이한 부분이 많아 주의가 필요합니다. 특히 목록 3번은 맹지이며, 목록 5, 6번은 지분매각 대상이므로 권리관계 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

또한, 목록 4, 5, 6번 토지에 대한 농지취득자격증명 발급은 필수 요건이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전산지 등 다양한 규제가 적용되어 있어, 토지의 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다. 정확한 경계 및 현황 파악을 위한 측량이 필수적으로 선행되어야 합니다.

인수되는 임차권은 없으나, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.7. 투자 포인트

청풍호 인근의 풍부한 자연환경을 가진 넓은 토지로서, 향후 관광 개발 또는 지역 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

현황상 도로로 이용되는 필지들을 포함하고 있어, 도로 관련 투자 가치 또는 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

자연녹지, 특화경관지구 등 친환경적 가치를 활용한 개발 또는 활용 방안 모색이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,340,600원입니다.

하지만, 본 건은 다수의 필지에 대한 지분매각, 맹지, 현황과 공부상 지목 불일치, 농지취득자격증명 필수 요건, 광범위한 토지이용 규제, 정확한 경계 및 현황 파악을 위한 별도 측량 필요성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 제반 리스크와 향후 발생할 수 있는 추가 비용, 그리고 토지의 활용 가능성 및 미래 가치 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 시세 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 본건 토지에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 따라서, 본 건에 대한 합리적인 입찰가는 이러한 과정을 거쳐 결정되는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.