나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30428 [1] 충청북도 음성군 맹동면 쌍정리 522-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.04.04

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은

목조 스레트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

부속건물 흙벽돌조 기와지붕 단층창고 및 흙벽돌조 스레트지붕 단층 창고이나, 현황은 하나의 건물로,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

조사시점 현재 화재 발생의 흔적이 보여지며, 주택 및 창고 용도로 사용중이었던 것으로 보여짐.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지 및 건물개황도' 참고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 건물 중 부속건물 흙벽돌조 기와지붕 단층 창고(27.04㎡)와 흙벽돌조 스레트지붕 단층 창고(22.28㎡)는 조사시점 현재 블록조 단층 건물로 연결되어 사용중인것으로 보여지는 바 2동의 건물을 1동으로 보아 일괄하여 감정평가하였음.

물건 비고

건물만 매각임.
법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거를 명하는 확정판결(청주지방법원 충주지원 2022가단20095) 및 부당이득 반환을 명하는 확정된 화해권고결정(청주지방법원 충주지원 음성군법원 2024가소11026)이 있으니 확인 후 입찰요망.
갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2018. 1. 4.등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.
본건 건물 중 부속건물 흙벽돌조 기와지붕 단층 창고(27.04㎡)와 흙벽돌조 스레트지붕 단층 창고(22.28㎡)는 감정시점 현재 블록조 단층 건물로 연결되어 사용 중인 것으로 보여짐.
본건 건물 주택동과 창고동은 화재의 흔적이 보여지며 각동 모두 지붕을 걷어낸 상대로 지붕의 구조는 파악이 안됨(감정평가서 참조).
제시외 건물(감정평가서상 1-1, 1-2) 매각 포함되나 이동이 용이한 판넬조 창고는 매각 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30428 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 쌍정리 522-7

용도: 단독주택

감정가: 10,845,600원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 126.51㎡ (약 38.27평)

건물 제시외면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 건물만 매각 대상이며, 토지는 포함되지 않습니다.

* 법정지상권 부존재 및 건물 철거를 명하는 확정 판결(청주지방법원 충주지원 2022가단20095)이 있습니다.

* 부당이득 반환을 명하는 확정된 화해권고결정(청주지방법원 충주지원 음성군법원 2024가소11026)이 있습니다.

* 최선순위 가처분등기(2018. 1. 4. 등기, 채권자: 조미경)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. (매각물건명세서 확인 요망)

* 건물 주택동 및 창고동에 화재의 흔적이 있으며, 지붕 구조 파악이 어려운 상태입니다.

* 부속건물(창고)은 현재 블록조 단층 건물로 연결되어 사용 중인 것으로 보입니다.

* 이동이 용이한 판넬조 창고는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 정보

본건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치하며, 맹동면은 음성군의 남서부에 자리하고 있습니다. 미호강 분지의 동쪽 끝에 위치하며, 주변으로는 음성읍, 원남면, 대소읍, 진천군 등이 접해 있습니다. 중부고속도로와 동서고속도로 접근성이 용이하여 서울, 행정복합도시, 평택항 등과 한 시간대 생활권에 있습니다. 맹동산업단지 등이 조성되어 있어 지역 경제 발전에 기여하고 있습니다.

2.2. 주변 시설

맹동면 쌍정리 일대는 행정복지센터, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 있으며, 보건지소 및 보건진료소가 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 맹동산업단지와 인접하여 산업 시설이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지인 맹동면 쌍정리 인근에 특별히 언급되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 말소기준권리

* 소유권 보존 등기: 이원규 (2017. 10. 30.)

* 말소기준권리: 갑구 순위 4번 가압류 (조미경, 2023. 12. 22. 등기)

3.2. 인수되는 권리

* 최선순위 가처분등기 (갑구 순위 2번, 조미경, 2018. 1. 4. 등기): 본 건 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리의 정확한 금액은 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑구 순위 4번 가압류 (조미경, 2023. 12. 22. 등기)

* 갑구 순위 6번 강제경매 (조미경, 2025. 3. 24. 등기)

* 등기부채권 총액: 20,191,722원 (이 금액은 말소되는 권리들의 합계일 가능성이 높으며, 인수되는 가처분 채권과는 별개일 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 양촌빌라 (1994년식, 전용면적 59.99㎡): 2025년 9월 580만원, 2025년 10월 600만원에 거래되었습니다.

* 어울림2동 (2006년식, 전용면적 71.41㎡): 2025년 11월 500만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 의견

비교 대상인 양촌빌라와 어울림2동은 연립 또는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주택 유형 및 건축 연도에서 차이가 있습니다. 그러나 이 지역의 주택 거래 가격대는 500만원에서 600만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 10,845,600원(약 1,085만원)으로, 주변 연립/다세대 주택의 거래가보다는 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 단독주택이라는 점과 면적(126.51㎡)을 고려한 것으로 보입니다. 다만, 현재 물건 상태 및 법적 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대로의 가치를 인정받기는 어려울 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 중부고속도로, 동서고속도로 접근성이 양호하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 맹동면 소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 인근 음성읍 및 산업단지 지역으로의 접근성도 양호합니다.

* 교육: 동성초, 맹동초, 동성중, 음성동성고등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 의료: 음성군보건소 맹동보건지소, 용촌보건진료소 등 의료 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 철거 판결: 본건 건물에 대하여 철거를 명하는 확정 판결이 있으므로, 최악의 경우 건물이 철거될 수 있습니다. 이는 사실상 투자금 전액 손실로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 인수되는 선순위 가처분: 2018년 1월 4일 등기된 조미경 명의의 가처분등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가처분의 정확한 채권액 및 그로 인한 법적 문제(본안 소송 결과에 따른 소유권 상실 가능성 등)를 반드시 확인해야 합니다.

* 화재 흔적 및 건물 상태: 건물 주택동과 창고동에서 화재의 흔적이 발견되었으며, 지붕 구조 파악이 어려운 상태로 건물의 현 상태가 매우 열악할 것으로 추정됩니다.

* 토지 소유권 부재: 본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권은 포함되지 않습니다. 법정지상권이 부존재한다는 점은 토지 소유자가 건물 철거를 요구할 경우 이를 저지할 법적 권리가 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각 대상이고, 건물 철거를 명하는 확정 판결이 존재하며, 매수인에게 인수되는 선순위 가처분 등기가 있다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 또한, 화재로 인한 건물 손상 및 불확실한 구조는 건물의 가치를 더욱 떨어뜨립니다. 법정지상권이 부존재한다는 점은 토지 소유자의 권리 행사에 따라 건물이 철거될 가능성을 높입니다. 이러한 복합적인 리스크를 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트 (매우 투기적 관점)

* 토지 소유권 인수 또는 별도 협상 가능성: 만약 이 건물을 매입하여 철거 판결을 해결하거나, 토지 소유자와 별도로 협상할 수 있는 특별한 방안이 있다면, 극히 일부의 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 저가 매수를 통한 리스크 감내: 극도로 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적 위험을 감수하더라도 최소한의 자금으로 토지 소유권자 또는 인수되는 채권자와의 협상을 시도해 볼 여지는 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건물 철거 판결, 매수인에게 인수되는 선순위 가처분(금액 미확인), 화재 흔적 등 중대한 법적 및 물리적 하자 요소를 다수 포함하고 있습니다. 특히, 건물 철거 판결은 해당 건물의 가치를 거의 없다고 볼 수 있는 매우 치명적인 리스크입니다. 또한, 인수되는 가처분의 정확한 채권액을 알 수 없어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

주변 유사 부동산의 시세가 500만원~600만원 수준임을 감안하고, 위에 언급된 리스크들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 현재 가치는 매우 낮다고 판단됩니다. 건물 철거 가능성 및 미확인된 채권 부담을 감안하여, 매우 투기적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 3,000,000원 ~ 7,000,000원

이 가격대는 건물의 철거 가능성, 인수되는 채권액, 그리고 향후 법적 절차 진행에 따른 추가 비용 등을 고려한 매우 보수적인 추정치입니다. 입찰 시에는 반드시 법적 전문가와 상의하시고, 해당 부동산에 대한 면밀한 권리분석 및 현장 조사를 통해 모든 위험 요소를 파악하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수되는 가처분 채권의 정확한 액수를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.