나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5245 [1] 충청북도 제천시 금성면 양화리 산86 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 금성면 양화리 소재 ""제천금성농공단지"" 북측 원거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 동측으로 82번 지방도가 통과하며, 북측 도보 약 7분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 기호 2) 토지와 일단의 공업용 건부지 및 자연림 등으로 이용중임.
기호 2) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 기호 1) 토지와 일단의 공업용 건부지 등으로 이용중임.
기호 3) 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1, 2) 동측으로 로폭 약 7~8미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 3) 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 농림지역, 생산관리지역(2015-07-10), 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

기호 2) 생산관리지역(2015-07-10), 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호 3) 생산관리지역(2015-07-10), 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도 82호)<도로법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 토지 지상에 제시 외 기계기구 기호 ㉠) 및 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 등이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 1~2) 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황 일단의 공업용 건부지 및 자연림 등이며, 기호 3) 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건물로,
- 외 벽 : 조적쌓기 및 샌드위치 판넬 마감 등,
- 바 닥 : 시멘몰탈 하드너 마감 등,
- 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

기호 5) 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건물로,
- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 바 닥 : 마루 및 타일 마감 등,
- 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

이용상태

기호 4) 공장 등으로 이용중임.
기호 5) 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

기호 4) 전기설비 등 갖추었음.
기호 5) 전기설비 및 위생설비, 급·배수 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호 4, 5) 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 기계기구(스펙 및 제원 등은 별도 확인 필요)포함
2. 목록1위에 이동 및 철거가 가능한 매각 대상 아닌 컨테이너 소재.
3. 목록1, 2 공부상 임야이나 현황은 일단의 공업용 건부지 및 자연림 등임.
4. 목록1은 감정평가서상 공부상 면적 16,540㎡ 중 2,385㎡를 제외지로 구분하여 평가하였음(감정평가서 참조)
5. 목록3 공부상 임야이나 현황 도로임.
6. 목록4,5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5245 (1)

소재지: 충청북도 제천시 금성면 양화리 산86

용도: 공장

감정가: 2,324,796,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오송신용협동조합

1.1. 토지정보

총 토지면적: 19,552.00㎡ (약 5,914.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지감정요항표 요약:

위치 및 주위환경: 제천금성농공단지 북측 원거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 동측으로 82번 지방도가 통과하며, 북측 도보 약 7분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태: 기호 1, 2) 인접 필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 일단의 공업용 건부지 및 자연림 등으로 이용중임. 기호 3) 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태: 기호 1, 2) 동측으로 로폭 약 7~8미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 3) 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 도로구역, 접도구역 등

1.2. 건물정보

총 건물면적: 1,229.30㎡ (약 371.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물감정평가요항표 요약:

구조: 기호 4, 5) 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건물임.

이용상태: 기호 4) 공장 등으로 이용중임. 기호 5) 사무실 등으로 이용중임.

설비내역: 전기설비, 위생설비, 급·배수 설비 등 갖추었음.

공부와의 차이: 기호 4, 5) 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

1.3. 감정가및면적

총 감정가: 2,324,796,000원

토지 면적: 19,552.00㎡ (약 5,914.1평)

건물 면적: 1,229.30㎡ (약 371.9평)

1.4. 경매기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5245 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오송신용협동조합

매각조건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

충청북도 제천시 금성면 양화리 소재.

제천금성농공단지 북측 원거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 동측으로 폭 약 7~8미터의 포장도로에 접함.

동측에 82번 지방도가 통과하며, 북측 도보 약 7분 거리에 버스정류장이 소재함.

2.3. 토지이용계획및제한상태

농림지역, 생산관리지역.

가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

도로구역, 접도구역 (기호 3 토지).

2.4. 주변시설(외부검색)

인근에 제천금성농공단지가 위치하고 있으며, 주변 지역은 농업용지 및 자연림이 대부분으로, 일반적인 공업단지 및 농촌 지역의 특성을 보임. 대규모 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 다수의 소유권 이전, 가등기, 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 기록이 확인됨.

건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 기록이 확인됨.

토지 등기부채권 총액: 2,958,469,137원

건물 등기부채권 총액: 2,625,904,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (토지 을12, 건물 을4) 입니다.

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 소유권 취득 후에도 해당 지상권이 존속하여 건물 이용 등에 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다. (법정지상권 발생 가능성 존재)

3.4. 임차인현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 제천금성농공단지 인근에 위치하여 산업 시설 입지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 지역은 농경지 및 자연림이 혼재되어 있어, 향후 산업 용지 개발 또는 지역 특성에 맞는 사업 추진 가능성이 있습니다.

다만, 농림지역, 보전산지 등의 용도지역 제한은 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 제천시 내에 주요 편의시설 및 관공서 이용이 가능합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법정지상권

특이사항 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 건물과 토지 소유주가 다를 경우 또는 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 검토가 필수적이며, 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 중복사건및공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행 중인 것으로 확인되어, 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외물건

토지 지상에 제시외 기계기구 및 이동/철거가 용이한 컨테이너가 소재하며, 이는 별도 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물사용승인미필

목록 4, 5번 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 이는 합법적인 이용 및 건축물 등재에 제한이 있을 수 있으며, 행정상 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.5. 공부상임야현황건부지/도로

목록 1, 2 토지는 공부상 임야이나 현황은 공업용 건부지 및 자연림이며, 목록 3 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다. 이는 공부와 현황의 차이에 대한 명확한 소명 및 등기사항 확인이 필요합니다.

6.6. 토지형상및경사

토지(기호 1, 2)가 인접 필지 대비 경사를 이루는 부정형 토지로서, 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 건은 충청북도 제천시 금성면 소재 공장용 부동산으로, 제천금성농공단지 인근에 위치하여 산업 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 높으나 법정지상권의 존속 가능성, 건물 사용승인 미필, 공부상 임야와 현황 불일치 등 중대한 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 매각 후에도 존속하는 지상권의 존재 여부 및 그 영향은 본건의 가치 및 이용성에 결정적인 영향을 미치므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 현황 도로로 이용 중인 토지가 포함되어 있어 도로 확보 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 공부와의 차이 해소 방안을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

제천금성농공단지 인근이라는 입지를 활용한 산업 시설 투자 기회.

넓은 토지 면적을 바탕으로 한 잠재적 개발 가치.

다수의 채권자가 경매를 신청한 상황으로, 향후 경매 절차 진행에 따른 변동성 관찰 필요.

9. 예상입찰가

정확한 예상 입찰가 산출은 법률 및 현장 전문가의 면밀한 분석과 시장 조사가 선행되어야 합니다. 본 건은 법정지상권 성립 가능성, 건물 사용승인 미필, 공부와 현황의 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 약 16억 3천만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 70% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.