나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5161 [1] 충청북도 단양군 단양읍 덕상리 66 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5161 [1] 충청북도 단양군 단양읍 덕상리 66 전 경매

• 사건번호: 2025타경5161
• 주소: 충청북도 단양군 단양읍 덕상리 66
• 감정가: 14,542,000원
• 최저가: 7,446,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

제천지원 경매2계 2025타경5161 | 소재지: 충청북도 단양군 단양읍 덕상리 66 | 감정가: 14,542,000원 | 최저가: 7,446,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경5161 (1)

소재지: 충청북도 단양군 단양읍 덕상리 66

용도: 전 (농지)

감정가: 14,542,000원

토지면적: 661.00㎡ (약 200평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 경매 정보

소유자: 김OO

채권자: 신OOOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 농림지역 내 보전관리지역 토지

본건은 충청북도 단양군 단양읍 덕상리 소재 "단성생태공원" 북동측 원거리 방향에 위치한 토지입니다. 주변은 자연림 상태가 주를 이루며, 배후로 농경지, 농가주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 일반 차량의 직접적인 접근은 어려운 편입니다. 다만, 동측 방향으로 도보 약 1~3분 거리에 노선버스정류장(덕상역)이 소재하고 있어 대중교통 이용 편익성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건은 직접 접하는 도로는 없으나, 동측 방향으로 도보 1~3분 거리에 왕복 2차선 도로에 연결됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현재는 전(田)으로 이용 중인 영농여건불리농지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역) 및 폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 상당한 제약이 있음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지(전) 전체이며, 건물은 존재하지 않습니다. 등기부상 채권액 관련하여 소멸되지 않는 권리는 없을 것으로 판단되나, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

3.2. 핵심 위험 권리: 분묘기지권

토지 위에 제시 외 분묘(묘지)가 소재하고 있습니다. 정확한 경계 측량이 필요하며, 분묘의 소유관계가 미상이고 분묘기지권의 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 낙찰자가 해당 분묘에 대한 권리를 인수할 가능성이 있으며, 이는 추후 법적 다툼 및 토지 이용 제약을 야기하는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

3.3. 필수 확인 사항: 농지취득자격증명

본 토지는 지목이 전(농지)이며, 영농여건불리농지입니다. 따라서 낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 보증금(입찰금액의 10%)은 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 소관 행정기관(단양군청 등)에 농취증 발급 가능 여부를 사전에 문의하고 입찰해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역에 위치하여 상업시설 발달이 전무한 상태입니다. 농지 본연의 가치 외에 상업적 가치는 기대하기 어렵습니다.

4.2. 생활 정보

가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 있으나, 마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 단양읍내 중심지로 이동해야 하므로 생활 편의성은 낮은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 관련 리스크

가장 큰 리스크는 분묘기지권 성립 여부입니다. 분묘기지권이 성립되면 해당 묘지 사용을 막을 수 없고, 토지 가치 및 이용에 막대한 제약이 따릅니다.

5.2. 개발 제한 및 맹지 성격

보전관리지역 및 각종 규제로 인해 토지의 개발 행위가 엄격히 제한됩니다. 또한, 직접 접하는 도로가 없어 사실상의 맹지(근접 맹지) 성격을 띠고 있어 건축허가나 대규모 개발은 불가능에 가깝습니다.

5.3. 주변 환경 리스크

과거 석탄 광산업의 중심지였으며 현재도 석회석 광산업이 유지되고 있어, 인근에 공장이나 광산업 관련 시설이 존재할 가능성이 높습니다. 이로 인해 소음, 분진, 대형 차량 통행 등의 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

5.4. 농지취득 실패 리스크

농취증 미제출 또는 불가능 시 입찰 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다. 이는 가장 명확한 재산상 손실 위험입니다.

6. 종합 의견

본건은 저렴한 감정가(661.00㎡, 약 200평에 14,542,000원)에 넓은 면적의 토지를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 분묘기지권 관련 법적 리스크와 농지취득자격증명 의무, 그리고 보전관리지역이라는 개발 제한 요소가 명확한 '고위험-고수익' 잠재 물건입니다. 실수요자 중 농지 활용 계획이 명확하고, 분묘 처리 및 법률 분쟁에 대한 감수 능력이 있는 투자자에게만 제한적으로 추천됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 가격대 진입

평당 약 72,700원 수준으로, 토지를 소액으로 확보할 수 있는 기회입니다.

7.2. 장기적 보전 가치

보전관리지역으로서 난개발의 위험이 적어 토지의 환경적 가치는 장기적으로 유지될 수 있습니다.

7.3. 농지 실수요자

농업 경영을 목적으로 하거나, 농지연금 등 농지 관련 정책에 관심 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. (단, 농취증 발급 가능성 전제)

법원 정보

제천지원 경매2계