나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30482 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 산7-1 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 소재 ""용계2리마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는
부동산(자동차정비공장,토지,건물)이며,주위는 중소규모 공장,창고시설,주택,농경지,과수원,
임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황
보통임

2)기호2,3토지: 2필지 일단지로 이용중이며,차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행
되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 형태는 부정형이며,지목은 ""임야""이나 현황은 인접토지와 함께 컨테이너보관소
의 일부로 이용하고 있는 등 ""전 기타""임.

2)기호2,3토지: 일단지로서 부정형이며,지목은 잡종지이며, 자동차정비공장 부지로 이용하고
있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 맹지임

2)기호2,3토지: 일단지로서 북서측에 소로(왕복2차선)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(2018-12-28)(산지관리법)

2)기호2토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

2)기호3토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),중점경
관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

※기호1토지는 지목이 ""임야""이나 현황은 인접토지와 함께 컨테이너보관소의 일부로 이용하
고 있는 등 ""전 기타""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)기호4건물(가동):2023.12.11자로 사용승인되었으며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 자동차관
련시설(정비공장)으로서


내.외벽:판넬 등 마감
바닥:콘크리트 등 마감
창호:샷시창

2)기호5건물(나동):2023.12.11자로 사용승인되었으며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 자동차관
련시설(검사장,도장실)으로서


내.외벽:판넬 등 마감
바닥:콘크리트 등 마감
창호:샷시창


3)기호6건물(다동):2023.12.11자로 사용승인되었으며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 자동차관
련시설(사무실,휴게소,숙소)으로서


외벽:판넬 등 마감
내벽:보드위 인테리어(2층), 미마감(1층) 등 마감
바닥:아스타일 등 마감
창호:샷시창

이용상태

1)기호4건물(가동):자동차정비공장
2)기호5건물(나동):자동차정비공장(검사장,도장실)
3)기호6건물(다동):자동차정비공장(사무실,휴게실,숙소 등)

설비내역

1)기호4건물: 전기설비,위생설비,급배수설비 등
2)기호5건물: 전기설비 등
3)기호6건물: 전기설비,위생설비,난방설비(2층 숙소,전기판넬),급배수설비 등

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 판넬지붕,창고,약10㎡, 기호4건물 소재
㉡: 판넬조 판넬지붕,창고,약12㎡, 기호4건물 소재
㉢: 판넬조 판넬지붕,창고,약14㎡, 기호4건물 소재

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 4-1.~ 4-3. 매각 포함
목록 5. 내부 소유자 미상의 도장설비 및 집진설비 매각제외
목록 5. 외부의 판넬받침 판넬덮개, 에어콤퓨레사 보관소, 경비초소 매각 제외
공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)
목록 1. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 충주지원 2025타경30482 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 산7-1

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (을구 권리사항 및 채권자 표기로 추정)

감정가: 1,671,986,520원

1.2. 물건내역

용도: 자동차 관련시설 (자동차정비공장, 검사장, 도장실, 사무실, 휴게실, 숙소)

토지면적: 4277.00㎡ (약 1,293.7평)

건물면적: 959.87㎡ (약 290.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 구성: 가동(자동차관련시설-정비공장), 나동(자동차관련시설-검사장, 도장실), 다동(자동차관련시설-사무실, 휴게소, 숙소)

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

토지 및 건물 일괄매각.

건물 제시외 면적 36.00㎡ (창고 3개, 각 약 10㎡, 12㎡, 14㎡)는 매각에 포함됨.

목록 5. 내부 소유자 미상의 도장설비 및 집진설비, 외부 판넬받침 판넬덮개, 에어콤프레샤 보관소, 경비초소 등은 매각 제외됨.

토지 공부와 현황 차이 있음 (기호1토지: 지목 임야이나 현황 컨테이너 보관소 일부).

목록 1. 토지는 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 소재 "용계2리마을" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 중소규모 공장, 창고시설, 주택, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통여건

기호1토지(맹지): 차량 직접 접근은 불가능하나, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통으로 평가됨.

기호2,3토지: 2필지가 일단지로 이용 중이며, 차량 접근이 가능함. 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 기호2,3토지는 북서측으로 소로(왕복 2차선)와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용현황

기호1토지: 지목은 임야이나, 현황은 인접 토지와 함께 컨테이너보관소의 일부로 이용되고 있어 "전 기타" 용도로 사용 중임.

기호2,3토지: 일단지로 이용 중이며, 지목은 잡종지로, 자동차 정비공장 부지로 이용되고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 준보전산지.

기호2토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역.

기호3토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 4일자 중소기업은행 근저당권 (토지 등기부), 2023년 12월 29일자 중소기업은행 근저당권 (건물 등기부).

등기부 채권 총액: 약 2,362,091,197원.

본 경매 물건의 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 경매 절차 완료 시 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김호범

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2024-09-06

확정일자: 2025-04-01

배당신고일자: 2025-05-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 유진희

보증금: 100,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2024-06-24

확정일자: 2025-06-16

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 추영민

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2024-09-06

확정일자: 2025-04-01

배당신고일자: 2025-05-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 등기부상 근저당, 가압류 등의 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정으로, 권리관계가 매우 명확한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업 특성

본 물건은 자동차 관련 시설로 건축 및 이용 중이며, 주변 지역 역시 중소규모 공장, 창고 등이 분포하여 산업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 자동차 정비, 수리, 부품 관련 업종 운영에 적합합니다.

4.2. 주변 시설

주변 지역은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼합되어 있어, 지역 자체의 활발한 상업 활동보다는 산업 활동 중심의 환경을 이룹니다.

4.3. 지역 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 및 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 자체에 별도의 생활 편의 시설 정보는 부족하나, 인근으로 대중교통 노선이 운행되고 있으며, 주변에 농경지, 주택 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주변은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 환경입니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (목록 1. 토지)

전체 토지 중 일부(기호1토지)가 맹지로서 차량 접근이 어려운 단점이 있습니다. 다만, 주요 건물 및 공장 부지로 이용되는 기호2,3토지는 도로에 접해 있어 접근성 문제는 상대적으로 적습니다.

6.2. 공부와 현황 차이

기호1토지의 경우, 지목은 임야이나 현황은 컨테이너 보관소 일부로 이용되고 있어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이에 대한 감정평가서 상의 상세 내용은 확인이 필요합니다.

6.3. 매각 제외 물건

내부 설비(도장, 집진) 및 외부 시설물(판넬받침, 보관소, 경비초소 등) 일부가 매각에서 제외되므로, 해당 물건의 정확한 매각 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용계획상 제한

계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등 일부 토지 이용에 제한이 따르는 구역이 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 자동차 관련 시설로, 비교적 신축된 건물과 넓은 토지를 일괄 매각하는 건입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계가 명확한 장점이 있습니다.

맹지인 토지가 일부 포함되어 있으나, 주 용도로 사용되는 토지는 도로에 접해 있어 접근성은 확보되어 있으며, 주변 환경은 산업 활동에 적합한 지역입니다.

자동차 정비공장 등 관련 업종을 운영하거나 임대 사업을 고려하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 12월 사용승인된 비교적 최신 건물로, 별도의 대규모 수리 없이 즉시 운영 또는 임대가 가능합니다.

8.2. 일괄매각 및 명확한 권리관계

토지와 건물을 함께 매각하며, 임차인 및 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수 부담이 없고 권리관계가 깔끔하여 투자에 용이합니다.

8.3. 용도 적합성

자동차 관련 시설로 건축되어 해당 업종 운영에 최적화된 구조 및 설비를 갖추고 있습니다.

8.4. 입지적 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,671,986,520원입니다.

예상 입찰가 산정은 해당 물건의 가치, 시장 상황, 경쟁 강도, 낙찰 후 예상되는 비용(명도, 수리비 등) 및 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으므로, 투자자 본인의 철저한 조사와 판단을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.