나이스옥션 법원경매 충주 2025타경705 [1] 충청북도 음성군 소이면 후미리 116 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 후미리 소재 ""장구실마을"" 남동쪽 인근에 위치하며, 인근은 버섯재배시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지방도(516호선, 599호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 전 및 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2018-12-28)(농림지역), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-09-23)(농업보호구역)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).
공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 일부도로로 이용 중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 충주지원 2025타경705 (1) 사건으로 접수된 부동산 임의경매 건입니다.

채권자는 감물신용협동조합이며, 채권 총액은 191,000,000원입니다.

작성일은 2026년 3월 9일입니다.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지는 충청북도 음성군 소이면 후미리 116번지입니다.

토지의 용도는 '전'이며, 총 토지 면적은 3088.00㎡ (약 934.1평)입니다.

토지 지분 면적 역시 3088㎡이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분 및 건물 제시외 면적도 없습니다.

매각 대상은 토지 매각입니다.

1.4. 매각 관련 정보

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 104,992,000원입니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 소이면 후미리 소재 '장구실마을' 남동쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 버섯재배시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

주변 지역은 농업 및 임업 활동이 주로 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도(516호선, 599호선)가 소재합니다.

노선버스정류장이 인근에 있으나, 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본 건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

현재 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전' 및 '일부 도로'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

본 건 토지의 북쪽으로는 노폭 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 변동

갑1: 1990년 8월 28일 이영수 소유권 이전 (접수)

갑2: 2017년 6월 13일 박재섭 소유권 이전 (매매 금 80,000,000원) (접수)

3.1. 2. 제한물권 및 경매 개시

을1: 2017년 6월 13일 감물신용협동조합 근저당권 설정 (금 169,000,000원) (접수)

을2: 2017년 6월 13일 감물신용협동조합 지상권 설정 (접수)

을3: 2023년 7월 11일 김선희 근저당권 설정 (금 22,000,000원) (접수)

갑3: 2025년 3월 26일 감물신용협동조합 임의경매 개시 결정 (청주지방법원 충주지원 2025타경705) (권리금액 95,290,964원) (접수)

3.1. 3. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (2017년 6월 13일 접수)이 말소 기준 권리입니다.

매각으로 인해 을1, 을2, 을3, 갑3 등기 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 4. 채권 총액

등기부채권 총액은 191,000,000원입니다. (근저당권 169,000,000원 + 22,000,000원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 음성군 소이면 지역은 농촌 마을과 농경지가 주를 이루는 전형적인 농업 지역입니다.

버섯재배시설 등이 혼재하여 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

특수물건정보에 따르면 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

4.2. 잠재적 이용 가치

농업 보호 구역 및 가축 사육 제한 구역에 해당하여, 농업 관련 활동에 특화된 토지입니다.

현재 도로로 일부 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 도로 확장이나 농지 활용 계획에 따른 가치 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

농촌 마을 인근으로 기본적인 생활 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 기반 시설

인근 지방도 이용이 가능하여, 음성군 시내 및 인근 지역으로의 이동은 가능합니다.

대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점입니다.

이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전' 및 '일부 도로'로 이용 중입니다.

이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로, 현황을 정확히 파악하고 입찰에 임해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 농림지역에 속하며, 농업보호구역 및 일부 제한 구역으로 지정된 가축사육제한구역에 해당합니다.

이는 향후 건축이나 토지 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.4. 기타 확인 사항 (임대관계 미상)

임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 임차인의 존재 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 소이면에 위치한 전(밭)으로, 넓은 면적을 가지고 있습니다.

주변은 농경지와 농촌 마을로 이루어져 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소 기준 권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 공부상 지목과 현황이 불일치하는 점, 농업보호구역 등 제한 사항이 있어 취득 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 활동을 위한 토지로서의 가치: 넓은 면적의 농지를 저렴하게 취득할 기회입니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 음성군 지역의 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 도로 접면: 북측으로 도로와 접하고 있어 농기계 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,992,000원입니다.

농지취득자격증명 관련 필수 확인 사항, 공부상 지목과 현황 불일치, 농업보호구역 지정 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

최근 유사 지역의 토지 거래 사례 및 본 건의 특수성을 감안하여, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.