나이스옥션 법원경매 충주 2025타경26 [1] 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경26 [1] 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경26
• 주소: 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-1
• 감정가: 196,103,000원
• 최저가: 156,882,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

충주지원 경매4계 2025타경26 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-1 | 감정가: 196,103,000원 | 최저가: 156,882,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경26 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-1

용도: 답

감정가: 196,103,000원

토지면적: 1656.00㎡ (약 500.9평)

토지 지분율: 165600

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 청OOOOOOOOOO

1.2. 물건 세부 내역

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

일괄 매각.

목록 1~4 모두 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰 요망.

원상회복 의무를 부담할 수 있음 (별지 사실조회 회신 참조).

목록 1, 2: 공부상 지목은 답이나 현황은 공장 신축 허가 득하고 토목 공사 중 중단된 상태임.

목록 3, 4: 소하천 예정지에 저촉되어 목록 1, 2 토지에서 지적 분할되었으며 맹지임.

목록 1, 2: 남측으로 지방도로와 소로와 접하나 고저 차이로 지방도로 경사면 하부 세로(가) 도로를 이용하여 접근 가능. 목록 1, 2 토지와 도로 사이에 구거가 있으며, 접근에 필요한 구거 부분 사용 동의 필요 가능성 있음 (공장 신축 허가 득한 것으로 보임). 확인 후 입찰 요망.

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본 건은 충청북도 음성군 대소면 수태리 소재 "수인저수지(하태제)" 남동측 인근에 소재. 주위는 경지정리지대 농경지, 과수원, 중소규모 공장, 창고시설, 농촌마을, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황:

기호 1, 2 토지: 차량 접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하여 교통상황 보통임.

기호 3, 4 토지: 소하천 예정지에 저촉되어 기호 1, 2 토지에서 지적 분할되어 맹지이나, 인근으로 지방도로가 통과하여 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태:

기호 1, 2 토지: 형태는 세장형이며, 지목은 "답"이나 공장 신축 허가 득하고 토목 공사 중 중단 상태임.

기호 3, 4 토지: 형태는 세장형이며, "답"으로서 휴경하고 있는 휴경지임.

인접 도로상태:

기호 1, 2 토지: 남측으로 지방도로와 소로와 접하나 고저 차이로 지방도로 경사면 하부 세로(가) 도로를 이용하여 접근 가능함.

기호 3, 4 토지: 기호 1, 2 토지에서 지적 분할되었으며, 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1, 2 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역), 농업진흥구역, 온천보호지구.

기호 3, 4 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역), 농업진흥구역, 소하천예정지(2019-07-05), 온천보호지구.

공부와의 차이:

기호 1, 2 토지: 공부상 지목은 "답"이나 현황은 공장 신축 허가를 득하고 토목 공사 중 중단 상태임.

기타참고사항:

전체 임대관계 미상임.

1.4. 입지조건

본 건은 충청북도 음성군 대소면 수태리에 위치하며, 주변은 농경지, 과수원, 중소규모 공장, 창고시설, 농촌마을, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "수인저수지(하태제)" 남동측 인근에 자리하고 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

기호 1, 2 토지는 남측으로 지방도로와 소로에 접하나, 고저 차이가 있어 경사면 하부의 세로(가) 도로를 이용하여 접근해야 합니다. 또한, 토지와 도로 사이에 구거가 존재하여 접근에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

기호 3, 4 토지는 소하천 예정지로 인해 분할된 맹지로서 도로 접근성이 매우 제한적입니다.

인근에 지방도로가 통과하고 있어 차량을 이용한 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(농OOOOOOOOOOOOOO)입니다. 채권자는 청OOOOOOO입니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높으나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 등 관련 서류를 통해 반드시 직접 확인해야 합니다.

가장 중요한 주의사항으로는 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 점입니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수되므로, 사전에 해당 증명원 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 원상회복 의무가 발생할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 음성군 대소면 수태리 지역은 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 대규모 상업시설의 입지는 제한적입니다.

주변이 농경지, 과수원, 중소규모 공장, 창고시설 등으로 이루어져 있어, 상권 형성은 지역 산업 활동과 연계된 제한적인 범위 내에서 이루어질 것으로 예상됩니다.

주변 공장 및 창고 시설 종사자들을 대상으로 한 소규모 편의점, 식당 등의 수요는 존재할 수 있으나, 전체적인 유동인구는 많지 않을 것으로 보이며, 일반적인 상업지역으로서의 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.7. 생활정보

본 건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행, 학교 등)은 차량을 이용해 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 공장 및 창고 시설이 분포하는 점으로 보아, 관련 종사자들을 위한 주거 시설 또는 단독 주택이 일부 존재할 수 있습니다.

수태리 지역의 정확한 생활 편의 시설 접근성은 가장 가까운 읍면 소재지까지의 거리에 따라 달라질 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 해당 증명 미제출 시 입찰 보증금 전액 몰수의 강력한 페널티가 따릅니다.

원상회복 의무 발생 가능성: 낙찰 후 건물 철거, 토지 원상복구 등의 의무가 발생할 수 있어 추가적인 비용 부담이 생길 수 있습니다.

공부와 현황의 차이: 기호 1, 2 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 공장 신축 허가 후 토목 공사가 중단된 상태로, 향후 공장 건설 재개 또는 다른 용도로의 전환 시 복잡한 인허가 절차 및 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

맹지: 기호 3, 4 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 토지 이용 및 건축에 제약이 매우 큽니다.

구거 존재: 기호 1, 2 토지 접근로에 구거가 있어, 해당 부분에 대한 사용 동의 확보 등 추가적인 협의 및 시설 설치 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 각종 법적 제한이 따릅니다.

소하천 예정지 저촉: 기호 3, 4 토지가 소하천 예정지에 저촉되어 있어, 향후 하천 정비 사업 시 토지 이용 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

주변 환경: 농경지와 공장, 창고시설이 혼재된 지역 특성상, 혐오시설이 산재해 있을 가능성은 낮으나, 해당 지역의 전반적인 환경에 대한 사전 조사가 필요합니다. (현재까지 검색 결과로는 특별한 혐오시설 정보 확인되지 않음)

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 충청북도 음성군 대소면 수태리의 농림지역 내에 위치한 토지 4필지(총 1656㎡)입니다. 이 중 기호 1, 2 토지는 공장 신축 허가를 득했으나 토목 공사 중단 상태이며, 기호 3, 4 토지는 소하천 예정지로 인해 분할된 맹지입니다.

가장 큰 투자 리스크는 농지취득자격증명 필수 제출, 현황과 공부상 지목의 차이, 맹지, 구거의 존재, 그리고 각종 토지 이용 규제입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 치명적인 불이익이 있으므로, 입찰 전 해당 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

기호 1, 2 토지의 경우, 공장 신축 허가 이력을 바탕으로 사업 계획을 재검토할 잠재력이 있으나, 중단된 공사 상황 및 관련 인허가 문제를 면밀히 파악해야 합니다. 맹지인 기호 3, 4 토지는 별도의 활용 방안이 매우 제한적입니다.

따라서 본 물건은 전문적인 농지법 및 개발 관련 규제에 대한 이해가 필수적이며, 철저한 현장 조사를 통해 제반 위험 요소를 정확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 투자자에게 적합합니다.

1.10. 투자 포인트

공장 신축 허가 이력이 있는 기호 1, 2 토지는 사업 계획 재수립을 통해 공장 건설을 재추진할 잠재력이 있습니다. (단, 관련 인허가 및 공사 재개 가능성 면밀 검토 필수)

주변에 분포하는 중소규모 공장 및 창고 시설들과 연계된 사업(물류, 원자재 공급 등)의 거점 부지로 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

향후 해당 지역의 개발 사업 추진 또는 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승의 여지가 있습니다. (장기적 관점)

적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고, 이를 해결할 방안을 모색한다면, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

본 물건은 일괄 매각 대상이므로, 각 필지의 개별적 가치뿐만 아니라 통합적인 활용 방안을 종합적으로 고려해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매4계