나이스옥션 법원경매 충주 2025타경26 [1] 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 대소면 수태리 소재 ""수인저수지(하태제)"" 남동측 인근에 소재하고 있
는 부동산(""답"" 4필지) 및 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산(""답"" 1필지),주위는 경지정
리지대 농경지,과수원,중소규모 공장,창고시설, 농촌마을, 임야 등으로 형성된 지역으로서
주위환경은 보통임

교통상황

1)기호1,2토지: 차량접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호3,4토지: 소하천예정지에 저촉되어 기호1,2토지에서 지적 분할되어 맹지이나 인근으로
지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
3)기호5토지: 차량접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,2토지: 형태는 세장형이며, 지목은 ""답""이나 공장 신축허가 득하고 토목 공사 중
중단 상태임.

2)기호3,4토지: 형태는 세장형이며, ""답""으로서 휴경하고 있는 휴경지임.
3)기호5토지: 형태는 가장형이며, 지목은 ""답""이나 현황은 수양버들나무 등 수목 식재하였
으나 관리 하지 않고 방치 상태의 휴경지임.

인접 도로상태

1)기호1,2토지: 남측으로 지방도로와 소로와 접하고 있으나 고저 차이로 지방도로 경사면
하부 세로(가) 도로를 이용하여 접근 가능함

2)기호3,4토지: 기호1,2토지에서 지적 분할 되었으며,맹지임.

3)기호5토지: 세각(가) 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1,2토지:
농림지역,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),농업진흥구역(농지법),온천보호지구(온천법).

2)기호3,4토지:
농림지역,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),농업진흥구역(농지법),소하천예정지(2019-07-05)(하태천)(소하천정비법),온천보호지구
(온천법)

3)기호5토지:
농림지역,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),농업진흥구역(농지법),중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

※기호5토지에 소유자 미상의 수양버들나무 등 식재되어 있으며, 장기간 관리 하지 않고
방치 상태로서 경제적 가치는 거의 없어 평가 하지 않았음.

공부와의 차이

1)기호1,2토지: 공부상 지목은 ""답""이나 현황은 공장 신축허가를 득하고 토목공사 중 중단
상태임.

2)기호5토지: 공부상 지목은 ""답""이나 현황은 수양버들나무 등 수목을 식재하였으나 방치
상태의 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임

물건 비고

일괄매각.
목록1~4 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 원상회복의무를 부담할 수 있음.
목록1,2 공부상 지목은 답이나 현황은 공장 신축허가 득하고 토목공사중 중단된 상태임(감정평가서 참조).
목록3,4 소하천예정지에 저촉되어 목록1,2 토지에서 지적분할되었으며 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경26 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 수태리 402-2

용도: 답 (현황은 다수 필지별로 상이)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOO

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 1656.00㎡ (약 501평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 196,103,000원

주의사항: 일괄매각. 목록1~4 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수), 원상회복의무 부담 가능.

1.4. 특이사항 및 추가정보

토지 지분: 1656㎡

건물 지분: 0㎡

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 수태리 소재 수인저수지 남동측 인근에 위치.

주위는 경지정리지대 농경지, 과수원, 중소규모 공장, 창고시설, 농촌마을, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하여 교통상황 보통임.

기호1,2토지: 남측 지방도로와 소로 접하나 고저 차이로 하부 세로(가) 도로 이용 접근 가능.

기호3,4토지: 소하천 예정지에 저촉되어 분할된 맹지이나 인근 지방도로 통과.

기호5토지: 세각(가) 도로에 접함.

2.3. 지역 지구 및 규제

모든 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 온천보호지구.

기호3,4토지 추가: 소하천예정지.

기호5토지 추가: 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경26 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOO

3.2. 등기부 현황 (권리관계)

소유권 이전: 신병선 -> 농업회사법인음성고추주식회사

근저당권: 청주농업협동조합 (285,000,000원)

지상권 설정: 청주농업협동조합

임의경매 개시: 청주농업협동조합 (242,635,177원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2023-09-08 근저당권 (청주농업협동조합)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권 등 (통상 말소기준권리 이하 권리는 소멸)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "지상권개요: "로만 기재되어 있어 추가 확인 필요.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

전체 임대관계 미상. (명확한 임차인 정보 없음)

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 지역 특성

농업 생산 활동이 주를 이루는 농림지역이며, 중소규모 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보임. 음성군 대소면은 산업 단지 조성 및 기업 입주로 인해 읍 승격이 논의될 정도로 활발한 지역으로 파악됨.

4.2. 현황 및 이용상태 (건축물, 토지 이용)

기호1,2 토지: 지목은 답이나, 현황은 공장 신축 허가를 득하고 토목 공사 중 중단된 상태임.

기호3,4 토지: 지목은 답으로서 휴경하고 있는 휴경지임.

기호5 토지: 지목은 답이나, 현황은 수양버들나무 등 수목 식재하였으나 관리하지 않고 방치 상태의 휴경지임.

제시외 물건: 기호5 토지에 소유자 미상의 수양버들나무 등 식재, 방치 상태.

4.3. 공부와의 차이

기호1,2 토지: 공부상 지목은 답이나 현황은 공장 신축 허가 득하고 토목 공사 중단 상태.

기호5 토지: 공부상 지목은 답이나 현황은 수목 식재 후 방치 상태의 휴경지.

5. 생활정보

본 물건은 토지 중심의 경매 물건으로, 주거용 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮음.

인근 농촌 마을 및 대소면 소재지 접근 시 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험 (목록1~4).

* 토지 이용 규제 (농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 온천보호지구, 소하천예정지, 중점경관관리구역 등).

* 원상회복 의무 부담 가능성.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 기호1,2 토지: 공장 신축 공사 중단 상태로, 향후 공사 재개 시 추가 비용 발생 가능성.

* 기호3,4 토지: 맹지로서 토지 활용에 제약이 있으며, 소하천 예정지에 저촉됨.

* 기호5 토지: 방치된 수목 및 휴경 상태로, 정리 및 복구 작업 필요.

* 임대관계 미상으로, 임차인 존재 시 인수 여부 불확실.

* 과거 음성군 대소면 지역에서 폐아스콘이 수년째 방치되어 주민 민원이 발생한 사례가 있어, 주변 환경 관리에 대한 관심이 필요할 수 있음.

6.3. 권리 관계 리스크

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요만 명시되어 있어, 상세 내용 확인 필요.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 잠재력

* 음성군 대소면은 산업 단지가 조성되고 기업체들이 입주하면서 활기를 띠고 있으며, 읍 승격이 논의될 정도로 발전 잠재력이 높은 지역임. 이러한 지역 발전 동향에 따른 지가 상승 잠재력이 있음.

7.2. 활용 가능성

* 기호1,2 토지: 공장 신축 허가를 받은 상태이므로, 공장 설립 또는 증설을 위한 부지로 활용 가능성이 있음.

* 농업 관련 시설, 창고, 또는 추후 개발 가능성을 염두에 둔 토지로서의 투자 가치.

8. 종합 의견

본 물건은 음성군 대소면의 농림지역 내 다수의 필지로 구성된 토지 경매 물건입니다. 일부 필지는 공장 신축 허가를 받았으나 공사가 중단되었고, 일부는 맹지 상태로 토지 이용에 제약이 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다. 현황과 공부상의 지목 차이, 토지 이용 규제, 공사 중단 상태 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 미확인 권리 여부에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,103,000원

채권 총액 (말소기준권리 근저당): 285,000,000원

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 맹지, 공사 중단 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수할 보증금이나 미상인 권리 등이 없으므로, 이러한 요인들을 고려하여 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 낙찰 통계, 입찰 참여 의사 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.