나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30396 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1394 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1 내지 16은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""한국가스안전공사"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 스라브지붕 지상5층 건물내 16개호로서
외 벽 : 판넬붙임, 천공 판넬 붙임 마감 등.
내 벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 인테리어 마감. 일부 타일 붙임 등.
바 닥 : 시멘몰탈 마감, 타일 깔기 마감 등.
창 호 : 샛시 창호등.

이용상태

1층 101호 : bbq 치킨, 1층 102호 : 곱분이 곱창, 1층 103호 : 완미 족발, 1층 104호 : 1/2는 좋은 계란 할인점, 1/2는 공실
1층 105호 : 식빵굽는 남자, 1층 106호 : 장미맨숀, 1층 107호 : 공실, 1층 108,9호 : 막이오름, 1층 110호 : 한우 특가
2층 201호 : 큐티마사지, 2층202호 : 공실, 2층 203호 : 공실
3층 301호, 4층 401호, 5층 501호 : 공히 주차장

설비내역

공용 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 스프링쿨러 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 자동차관련시설 및 제1.2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 각각 아스팔트 포장 중로에 접하며, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 주차장(2015-12-31)(주차장 23), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(국)1-7)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-26)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(특)2-25)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

1층 102호, 103호, 106호, 108호, 109호 : 대장상 용도는 소매점이나 일반음식점으로 이용중임.
2층 201호 : 대장상용도는 일반음식점이나 마샤지 샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건2충 중 공용부분인 방재실 및 관리실에는 임차인이 점유하고 있다고 탐문되니 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

물건 비고

일괄매각
현황과 공부차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 물건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30396 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대하2길 17 (맹동면 두성리)

건물 용도: 근린상가 (자동차관련시설, 제1,2종 근린생활시설)

1.1. 2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 3. 감정가

8,899,000,000원

2. 입지조건

2.1. 1. 소재지 및 주위 환경

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 한국가스안전공사 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 2. 교통 상황

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로가 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지 이용 및 접근성

토지 면적은 1404.10㎡ (약 425.1평)이며, 건물 총 연면적은 4813.54㎡ (약 1456.8평)입니다. 토지는 가장형의 평지로서 자동차 관련 시설 및 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로는 중로(폭 20m~25m, 15m~20m)에 접하고, 북동측으로는 보행자 전용도로와 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 1. 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2020년 3월 30일 접수된 진천농업협동조합의 근저당권입니다. 등기부 채권 총액은 6,811,000,000원이며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 2. 임차인 분석

제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 보증금 규모에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 박노정: 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원.

* 양동욱: 보증금 30,000,000원, 차임 2,400,000원.

* 이세직: 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상인 경우와 마찬가지로 주의가 필요합니다.)

* 대항력 없는 임차인 (보증금 합계 50,000,000원):

* 김금자: 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원.

* 우종수: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원.

* 최인: 보증금 10,000,000원, 차임 1,050,000원.

* 보증금 0원 임차인: 김옥환, 김우중, 박동규, 원길환, 정운용, 지에스렌트카주식회사음성지점.

3.1. 3. 특이사항

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보물과 함께 채무를 보증하고 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부 차이: 실제 이용 현황과 공부상의 기록(건축물대장 등)에 차이가 존재합니다. (상세 내용은 4.1.2. 항목 참조)

4. 상권분석

4.1. 1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 총 5층 규모의 집합건물로, 일반철골구조이며, 자동차 관련 시설 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

4.1. 2. 층별/호별 이용 상태

* 1층: BBQ 치킨(101호), 곱분이 곱창(102호), 완미 족발(103호), 좋은 계란 할인점/공실(104호), 식빵굽는 남자(105호), 장미맨숀(106호), 공실(107호), 막이오름(108,109호), 한우 특가(110호) 등 다양한 상가로 이용 중입니다.

* 2층: 큐티마사지(201호), 공실(202호), 공실(203호) 등으로 이용 중입니다.

* 3층, 4층, 5층: 주차장으로 이용 중입니다.

공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이가 있습니다.

* 1층 102호, 103호, 106호, 108호, 109호: 대장상 용도는 소매점이나, 일반음식점으로 이용 중입니다.

* 2층 201호: 대장상 용도는 일반음식점이나, 마사지샵으로 이용 중입니다.

4.1. 3. 주변 상권 특성

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 혁신도시 개발과 함께 상권이 형성, 성장하고 있는 지역입니다. 한국가스안전공사 인근에 위치하여 관련 시설 및 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 1. 편의시설

다양한 근린생활시설 입점으로 인한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 교통

차량 접근성이 용이하며, 인근 간선도로를 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.1. 3. 기타

주변 지역 개발 현황 및 향후 발전 가능성을 고려해야 합니다. (추가적인 지도 검색 등 정보 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(박노정, 양동욱)의 보증금 총액 60,000,000원이 존재합니다. 이들의 보증금이 낙찰자에게 인수될 경우, 낙찰가의 부담이 증가하게 됩니다. 특히 이세직 임차인은 보증금이 0원이지만, 대항력 유무는 명확히 확인해야 하며, 혹시 모를 금액 미상 또는 숨겨진 권리 관계에 대한 주의가 필요합니다.

6.1. 2. 현황과 공부 차이

건축물대장 상의 용도와 실제 상가 이용 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 영업 허가 갱신, 시설물 관리, 또는 법적 문제 발생 시 고려해야 할 요소입니다.

6.1. 3. 중복사건 및 공동담보

중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성이나, 공동담보 물건의 존재는 낙찰 후 권리 관계 정리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.1. 4. 기타

* 건물 내 공용 부분(방재실, 관리실)에 임차인이 점유하고 있다는 탐문 내용이 있습니다. 명도 시 추가적인 협의 또는 절차가 요구될 수 있습니다.

* 5층 건물 중 3개 층(3-5층)이 주차장으로만 사용되는 점은 상가 활용도 측면에서 상업적 가치를 평가할 때 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면의 일반상업지역에 위치한 5층 근린상가 건물입니다. 토지 면적 1404.10㎡, 총 연면적 4813.54㎡ 규모이며, 1, 2층은 다양한 상업 시설 및 사무실로, 3-5층은 주차장으로 활용되고 있습니다. 감정가 88억 9천 9백만원으로, 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 3명(박노정, 양동욱, 이세직)의 존재로 인해 낙찰 후 인수해야 할 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 공부와 현황의 차이, 공용 부분 임차인 점유 추정 등 추가적인 조사가 필요한 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 개발 예정지에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 성장에 따른 투자 가치 상승 기대.

* 다양한 업종의 상가가 밀집되어 있어 활발한 상권 형성에 유리.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건.

* 3-5층 주차장 확보로 차량 이용 고객 편의 증대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 제공된 정보에 따라 "인수 보증금"은 제외하고 산정합니다 ("인수 보증금 합계: 0원").

그러나 대항력 있는 임차인 박노정(보증금 3000만원), 양동욱(보증금 3000만원), 이세직(보증금 0원)의 존재는 낙찰 시 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

따라서, 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 임차인 관련 인수 보증금, 그리고 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 금액은 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 산정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.