나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30399 [1] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 174-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ""조천마을회관"" 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하며, 기호(2~4)는 충청북도 충주시 앙성면
용대리 소재 ""궁평마을회관"" 남서측 인근에 위치히며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등
이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

기호(2~4) : 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
기호(2~4) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 인접한 구거(조천리 421번지)를 연계하여 북측으로 노폭 약 3미터 내외
의 비포장도로가 소재함.

기호(2,3) : 본건 기호(4)를 통하여 접근가능함.
기호(4) : 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제
한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2~4) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).
북측으로 인접한 구거(조천리 421번지)를 연계하여 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로가 소재함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

충주지원 2025타경30399 (1) 부동산임의경매 물건입니다. 본 건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 174-1에 소재한 토지로서, 토지 매각으로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 174-1

용도: 전

감정가: 211,701,000원

토지면적: 1779.00㎡ (약 538.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 다만, 본 건의 북측으로는 인접한 구거(조천리 421번지)를 연계하여 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 요약에 따르면, 본 건에는 소유권 이전(갑2, 갑3) 및 근저당권(을3, 을5), 지상권설정(을4), 가압류(갑4), 압류(갑6) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을3, 168,000,000원)입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되며, 후순위인 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 기재된 모든 을구 권리(을3, 을4, 을5)와 갑구의 가압류(갑4), 임의경매(갑5), 압류(갑6)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수주의 권리 분석

등기부요약에 기재된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 또는 점유하는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 토지 이용 현황 및 규제

4.1. 토지 이용 현황

본 건 기호(1)은 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 기호(1)은 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든 가축사육제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, (한강)수변구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지 이용 계획 및 제한 상태는 향후 토지 활용에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 분석

본 건은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 활발한 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 다만, 인근에 마을회관 등 근린 생활 편의시설이 소재할 가능성이 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 충주시 앙성면 소재지 또는 인근 도시 지역의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정 관련 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 건은 농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

* 토지이용 규제: 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한 지역, 수변구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 현장 조사 필요 사항

* 정확한 도로 접근성 및 이용 상태: 비포장도로의 실제 이용 가능성 및 향후 확장 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

* 인접 토지와의 관계: 북측 인접 구거(조천리 421번지)와의 관계 및 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 과거 앙성면에 위치했던 비위생매립장이 정비되었으며, 본 건의 토지이용계획에는 폐기물매립시설 설치 제한 지역이 포함되어 있습니다. 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 없으나, 잠재적인 환경 규제 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 경매 시장을 통한 시세 대비 저가 취득 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 농업 가치 상승 가능성에 따라 투자가치가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면에 위치한 농지로서, 현황 지목과 이용 상태는 전(밭)입니다. 차량 접근은 가능하나 일부 비포장도로에 접해 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 조건입니다. 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하므로, 매입 전 반드시 해당 규제 내용을 면밀히 파악해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상에 따른 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 자연경관이 좋은 지역에 위치하나, 개발행위에는 제한이 따를 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,701,000원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 잠재적 가치, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유찰 횟수 및 법원의 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 상담하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.