나이스옥션 법원경매 충주 2025타경361 [1] 충청북도 충주시 신니면 마수리 163-19 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1 내지 4는 충청북도 충주시 신니면 마수리 소재 "마제마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지가 주를 이루는 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 1 내지 4까지 차량출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 지방도 등이 경유 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,4 : 대체로 사다리형의 완경사지로서 도로로 이용중임. 대상물건2,3 : 완경사지의 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 버섯재배사 부지(전기타)로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건1,4를 경유 북서측으로 3~4m의 포장도로에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1 : 보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 대상물건2,3,4 : 보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

대상물건3 지상에 수변전설비(600kva) 1식이 있어 이를 제시외물건 ㉠수변전설비로 하여 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건1,4 : 지목은 각각 임야나 과수원이나 도로로 이용중임. 대상물건2,3 : 지목은 각각 전과 과수원이나 일단으로 하여 버섯재배사 부지의 전기타로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건2, 3은 대상물건1, 2 및 인접필지(견학리 472-5 과수원)의 일부 토지를 도로로 이용 진출입하는 바, 어떠한 사유로 도로로 이용중인 인접필지인 견학리 472-5 일부를 도로로 이용치 못할 경우 가격에 변동에 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건5, 8 내지 13 내, 외벽 : 판넬 등 마감. 대상물건6,7 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건5 : 버섯재배사(창고, 내부 일부 냉동창고 등)으로 이용중임. 대상물건6,7 : 숙소 및 연구실 등으로 이용중임. 대상물건8 내지 13 : 버섯재배사(작물재배사) 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건5 : 내부에 냉동창고 있음. 대상물건6,7 : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등. 대상물건8,9,10,13 : 내부에 버섯재배를 위한 공조설비를 갖춤

부합물 및 종물

대상물건5 내지 13에 부합하는 수변전설비(600kva)가 있어 이를 제시외물건 ㉠수변전설비로 하여 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건2 지상의 관정은 급배수설비의 일부로서 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 5-1 매각 포함
목록 2,3,4. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) , 원상회복의무를 부담할 수 있음
현황과 공부차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경361 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 마수리 163-19 (신주소: 충청북도 충주시 마제학성길 78-61)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (작물재배사 등)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 감정 평가 정보

감정가: 2,177,285,440원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4,957.00㎡ (약 1,499.8평)

건물 면적: 2,423.94㎡ (약 733.2평)

1.4. 매각 조건

토지와 건물 일괄 매각 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 충청북도 충주시 신니면 마수리 소재 "마제마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지가 주를 이루는 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 지방도 등이 경유하는 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지(대상물건 1, 4)는 대체로 사다리형의 완경사지로서 도로로 이용 중입니다.

토지(대상물건 2, 3)는 완경사지의 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 버섯재배사 부지(전기타)로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대상 물건은 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역 500M), 제한보호구역(폭발물 관련: 1km), 준보전산지 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 총 채무액은 1,592,500,000원이며, 말소기준권리(근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 표시되지 않는 권리나 별도의 인수 조건이 있는 권리는 없는지 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-23

* 대항력: 있음

임차인 윤 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변 상업 활동은 제한적입니다. 주된 용도가 동물 및 식물 관련 시설로서, 지역 특성상 농업 관련 시설이나 소규모 유통 시설 등이 연계될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 문화시설은 부족할 수 있으며, 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지의 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 이슈

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 현황과 공부 차이

토지의 공부상 지목(임야, 전, 과수원)과 실제 이용 현황(도로, 버섯재배사 부지)에 차이가 있습니다. 또한, 건물 역시 용도나 구조 등에 있어 공부와의 차이가 있을 가능성이 있으므로, 감정평가서 및 관련 서류를 통해 정확한 현황을 파악해야 합니다.

6.3. 인접 토지 이용 관련 리스크

대상 물건의 일부(2, 3)가 인접 필지(견학리 472-5)의 토지를 도로로 이용 중입니다. 만약 이웃 토지의 소유권 변동 등으로 인해 도로 이용이 제한될 경우, 물건의 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

현황 조사 시 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있어 실제 권리 관계 및 명도 관련 사항을 더욱 세밀하게 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주 지역의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 버섯재배사 등의 용도로 활용 가능한 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 필요, 현황과 공부 차이, 인접 토지 이용 관련 리스크, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 건축 면적을 활용하여 버섯재배사 등 관련 사업 확장 또는 신규 사업 추진이 가능합니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 친환경 농업 시설이나 체험 농장 등으로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 현재로서는 주변에 혐오 시설 등 부정적인 영향으로 판단될 만한 정보는 검색되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제시된 감정가(2,177,285,440원)를 기준으로 판단하되, 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 몰수 위험, 인접 토지 이용 제한 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 0원 관련 불확실성 등 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 주변 시세 분석 등이 필수적이며, 특히 농지 관련 법규 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 따라서, 현재 시점에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.