나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30201 [1] 충청북도 충주시 교현동 214-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 ""충주교현초등학교"" 남동쪽 인근, 충주시 살미면 문강리 소재 ""강진마을"" 내에 위치하며, 인근은 단독주택 등으로 이루어진 기존 주택지대(일련번호 1), 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 산간 농촌지대(일련번호 3, 4)임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형(일련번호 1), 부정형(일련번호 3), 사다리형(일련번호 4) 토지로서 단독주택 건부지(일련번호 1, 4) 및 도로(일련번호 3)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 토지 북서쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접함.

일련번호 3) : 본건이 노폭 3m 내외 포장도로의 일부임.

일련번호 4) : 본건 토지 남서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-467)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

일련번호 3), 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천지구(문강온천지구)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 및 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나, 조경수는 그 경제적 가치가 미미하고 조경석은 대지의 구성부분이며 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 소재하는 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 3)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2) : 시멘트 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로
외벽: 콘크리트, 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 알루미늄, 목재 프레임의 창임.

본건5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로
외벽: 스타코 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건2): 주택으로 이용 중임.

본건5): 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건2), 5): 공히 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 및 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나, 조경수는 그 경제적 가치가 미미하고 조경석은 대지의 구성부분이며 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 소재하는, 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1. ~ 2-5. 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30201 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 교현동 214-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 91,303,200원

* 토지 면적: 129.30㎡ (약 39.11평)

* 건물 면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

* 토지/건물 일괄매각 여부: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 2-1. ~ 2-5. 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 "충주교현초등학교" 남동쪽 인근에 위치합니다.

* 일련번호 1) 토지는 단독주택 등으로 이루어진 기존 주택지대이며, 일련번호 3, 4) 토지는 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 산간 농촌지대입니다.

* 토지는 대체로 등고평탄한 가장형, 부정형, 사다리형으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통시 됩니다.

* 토지(일련번호 1)는 북서쪽으로 노폭 5m 내외의 포장도로와 접하며, 토지(일련번호 4)는 남서쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지(일련번호 3)는 노폭 3m 내외 포장도로의 일부입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일련번호 1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(충일중학교).

* 일련번호 3), 4) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 온천지구(문강온천지구).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권은 1984년 임종남에서 2021년 윤혜란으로 증여 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 예성새마을금고의 근저당권(39,000,000원)입니다.

* 기타 채무로는 김달귀의 근저당권(180,000,000원)과 임의경매(134,426,677원)가 있습니다.

* 등기부채권 총액은 219,000,000원입니다.

* 경매 신청 채권자는 김달귀입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 지상권 개요에 해당 사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 주변 다세대/연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 55.846㎡ 규모의 2016년식 다세대 주택이 1.29억원에 거래되었습니다 (평당 약 763만원).

* 2026년 4월, 42.05㎡ 규모의 2010년식 다세대 주택이 0.9억원에 거래되었습니다 (평당 약 708만원).

* 2026년 4월, 57.54㎡ 규모의 1989년식 연립 주택이 0.43억원에 거래되었습니다 (평당 약 247만원).

4.2. 시세 분석

* 본건은 단독주택으로, 주변의 다세대/연립주택과는 주거 형태 및 건물 연식에서 차이가 있습니다.

* 본건 건물은 1974년에 준공되어 노후화가 진행된 상태입니다.

* 토지 면적(약 39.11평)이 비교적 넓은 편이나, 건물 면적(약 16.99평)은 작습니다.

* 감정가 9130만원은 토지 면적을 고려했을 때 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 검색

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 현 시점에서 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 충주시 동량면에 위치한 폐리조트에서 사건사고가 있었으나, 이는 본건 소재지에서 직접적인 영향을 받을 만한 거리는 아닌 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 남동측 인근에 충주교현초등학교가 위치합니다.

* 토지 이용 계획상 충일중학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 녹지 및 환경

* 주변에 농경지, 자연림 등이 분포하여 전원적인 환경을 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 건물 사용 승인일이 1974년으로, 상당한 노후화가 진행되어 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 감정평가에 포함된 제시외 건물(㉠ ~ ㉦)의 현황 및 철거/이용 계획을 확인해야 합니다.

* 감정평가에서 제외된 이동 가능한 컨테이너 및 창고는 낙찰자가 직접 처리해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 상 제한

* 토지 일부(일련번호 3, 4)는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 온천지구 등의 제한사항이 존재합니다.

6.4. 도로 접근성

* 일부 토지(일련번호 3, 4)는 노폭 3m 내외의 좁은 도로에 접하여 차량 통행이나 건물 신축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 공동담보 물건

* 공동담보로 묶여 있어, 본 건 외 다른 물건의 처리 결과에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택 부지로서, 감정가가 토지 가치를 온전히 반영하지 못한 것으로 판단되어 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 건물의 노후화, 제시외 건물의 존재, 일부 토지의 제한적인 용도 지역 지정 및 좁은 도로 접면 등은 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 저평가된 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 39.11평)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 현재 감정가(9130만원) 대비 토지 가치 상승 잠재력.

* 소액 투자로 단독주택 부지 확보 기회.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가 91,303,200원을 기준으로, 최소 입찰가(감정가의 70~80%)는 63,912,240원 ~ 73,042,560원 수준으로 예상됩니다.

주변 토지 시세 및 본건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰할 수 있습니다.

예상 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가의 약 98% ~ 115% 수준으로, 토지 가치 상승 가능성을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.