나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30377 [1] 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 106동 2층201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30377 [1] 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 106동 2층201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매4계 2025타경30377 | 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 106동 2층201호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 108,000,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 충주지원 2025타경30377 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 106동 2층201호

용도: 아파트

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 135,000,000원

토지면적: 44.69㎡

건물면적: 59.04㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 권리 분석

2.1. 소유자 및 채권자 정보

소유자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 신청채권자는 임차보증금반환채권의 양수인임.

2.2. 주의사항 및 임차인 분석

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재합니다.

임차권등기: 을구 순위 5번 (2024.05.17. 등기)

임대차보증금: 138,191,531원 (150,000,000원 - 11,808,469원(보험금환입))

전입일: 2022.05.06.

확정일자: 2022.05.06.

주의사항: 임차인이 대항력(전입일 2022.05.06.)을 갖추고 있어 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 입찰 전 정확한 인수 금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

3. 입지 조건 및 물건 현황

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 '충주지웰' 단지 내에 위치하며, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 건물의 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호

마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일 마감입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역))에 해당합니다.

도로: 북동측, 남동측, 북서측으로 폭 약 15~20m 내외의 도로와 접하여 접근성이 좋습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주대소원초등학교, 중학교), 절대보호구역, 지방산업단지 등에 포함됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

주변에 근린생활시설이 혼재된 아파트 단지 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 충주 첨단지방산업단지 등과 연계된 주거 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 생활정보

주거 지역 내 위치하여 정주 여건은 보통이며, 인근에 초등학교와 중학교가 위치하여 교육 환경은 양호합니다(상대 및 절대 보호구역 지정).

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크 (가장 중요)

매수인 인수 금액 발생 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 리스크입니다. 정확한 선순위 채권액, 예상 배당 금액 등을 철저히 분석하여 인수할 잔액이 얼마인지 확인하는 것이 필수적입니다.

5.2. 시장 리스크

아파트 시장 상황 변동에 따른 가격 하락 가능성 및 환금성 리스크가 존재할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 충주지웰 아파트의 소형 평형 물건으로, 기본 입지 조건은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 금액 발생 가능성이라는 중대한 권리적 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

실거주 목적이라면 꼼꼼한 권리분석을 통해 인수 금액을 최소화하거나 배제할 수 있는 경우에 한하여 고려해야 합니다.

소형 아파트 투자: 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 평형 수요를 고려한 투자처가 될 수 있습니다.

저층 메리트: 2층 물건으로, 저층을 선호하는 실수요자에게는 장점이 될 수 있습니다.

6.3. 향후 대책

가장 중요한 것은 임차인에게 대항할 수 있는 임차보증금 잔액의 인수 여부와 그 규모를 파악하는 것입니다. 이에 대한 정밀한 분석 없이는 절대 입찰해서는 안 됩니다. 현재 감정가 1억 3,500만원 대비 임차보증금이 1억 3,819만원으로 감정가를 초과하고 있어 유의해야 합니다. 최소한의 인수 금액으로 본 물건을 취득할 수 있는 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매4계