나이스옥션 법원경매 제천 2025타경36 [1] 충청북도 제천시 강제동 산36-25 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 ‘제천자동차운전전문학원’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로서 자연림으로 이용중임.
기호(2, 3) : 부정형 토지로서 자연림, 분묘, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 남측으로 왕복 4차선 도로와 접하나 직접적인 접근은 어려우며 인근 필지를 통하여 접근 가능함.
기호(2) : 지적도상 남측으로 왕복 4차선 도로와 접하나 직접적인 접근은 어려우며 동측으로 본건을 포함하여 노폭 약 3m내외의 포장도로가 소재함.
기호(3) : 본건 남측으로 본건을 포함하여 노폭 약 3m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(3) :계획관리지역, 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(2, 3) 지상에 분묘가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 목록1의 매각대상 아닌 제시외 목조구조물, 창고 등 소재, 매각대상 아닌 제시외 통신중계기 소재(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경36 (1)

소재지: 충청북도 제천시 강제동 산36-25

용도: 임야

감정가: 243,488,000 원

토지면적: 8696.00㎡ (약 2630.6평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웅OOOOOO (웅진새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 ‘제천자동차운전전문학원’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 지적도상 남측으로 왕복 4차선 도로와 접하나 직접적인 접근은 어려우며 인근 필지를 통하여 접근 가능함.

* 기호(2): 지적도상 남측으로 왕복 4차선 도로와 접하나 직접적인 접근은 어려우며 동측으로 본건을 포함하여 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

* 기호(3): 본건 남측으로 본건을 포함하여 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m), 준보전산지

* 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m), 준보전산지

* 일련번호(3): 계획관리지역, 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (2022-07-22, 웅진새마을금고)

* 소멸되는 권리:

* 을15 근저당권 (웅진새마을금고, 2,400,000,000원)

* 을16 지상권설정 (웅진새마을금고)

* 을17 근저당권 (호야산업개발주식회사, 1,200,000,000원)

* 을18 근저당권 (안민희, 300,000,000원)

* 을19 근저당권 (대명산업개발주식회사, 520,000,000원)

* 갑8 압류 (제천시, 세정과-23 178)

* 갑12 임의경매 (웅진새마을금고, 2,304,273,060원)

* 인수되는 권리: 없음 (등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상임)

* 기타 권리:

* 분묘기지권: 본건 토지 기호(2, 3) 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 수 있음. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있어 주의가 필요함. (특이사항 및 특수물건정보에 명시)

* 등기부 요약:

* 갑2 1979-07-31 소유권 일부 이전 (김위석)

* 갑3 1992-03-17 김위석 지분 전부 이전 (김병남)

* 갑4 2020-02-11 김병남 지분 전부 이전 (주식회사대한물류)

* 갑5 2020-03-17 이만재 지분 전부 이전 (주식회사대한물류)

* 갑6 2021-06-01 소유권 이전 (대림개발주식회사)

* 총 채무액 (말소기준권리 포함 등기부채권 총액): 4,420,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 제천자동차운전전문학원 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 자연림 및 농경지가 주를 이루고 있음.

* 지역 특징: 임야 및 농경지 위주로 개발이 제한적인 지역으로 판단됨.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 지구 지정 현황상 계획관리지역, 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 가능성이 있을 수 있으나, 현재로서는 뚜렷한 상권 형성 지역이 아님.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 '제천자동차운전전문학원' 외에 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음. 자연림 및 농경지가 주를 이루므로 기본적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있음.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 일부 도로는 인근 필지를 통하거나 약 3m 폭의 도로를 이용해야 하므로 대중교통 이용은 불편할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 높음. (특이사항 및 특수물건정보에 명시)

* 제시외 물건: 매각 대상이 아닌 목조구조물, 창고, 통신중계기 등이 소재하여 철거 또는 이전 관련 분쟁의 소지가 있음. (주의사항 및 물건명세서 참고사항에 명시)

* 토지 이용 제한: 복수의 지역지구 및 가축사육제한구역, 산지 관련 규제 등으로 인해 토지 이용에 제약이 따를 수 있음. (토지이용계획 및 제한상태 참조)

* 접근 도로: 일부 필지의 경우 직접적인 도로 접근이 어렵고 인근 필지를 통하거나 좁은 도로를 이용해야 하므로, 차량 통행 및 개발 시 불편함이 예상됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 강제동의 임야로, 넓은 면적을 차지하고 있으나 자연림 및 농경지 위주의 토지이며, 분묘기지권 및 다수의 제시외 물건 존재로 인해 권리관계 및 토지 이용에 있어 잠재적인 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 복잡한 지역 지구 지정 현황과 도로 접근성 문제가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 임야: 넓은 면적의 토지는 잠재적인 개발 가치를 가질 수 있습니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 지역이 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 채무: 총 채무액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성이 있으며, 경쟁이 적을 경우 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 243,488,000원

* 인수 보증금: 0원

* 총 채무액: 4,420,000,000원

본 건은 감정가 대비 총 채무액이 현저히 높아, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 감정가 이하로 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 다만, 분묘기지권 및 제시외 물건 등의 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 정보만으로는 정확한 투자 가치 산정이 어렵지만, 임의경매 채권액이 매우 높으므로, 해당 채권자(웅진새마을금고)가 경매를 진행하는 점을 감안할 때, 감정가의 50% 수준 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.