나이스옥션 법원경매 충주 2025타경866 [1] 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 722-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 소재 ‘한벌마을’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장들이 소재하는 공업지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 일부 경사지로 건부지(공업용)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 6m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 조례로정한지역(2016-12-02)(음성 수정산성 1구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 수변전설비(후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 참조)가 소재하고 있는바, 건물에 전기를 공급하는 설비로 보아 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 토지와 인접토지(한벌리 722-2, 한 벌리 722-4)간 경계 관련(후첨 ‘사진용지’ 참고)하여 지적측량이 필요할 것으로 탐문조사되었는바, 업무진행시 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철골조 판넬지붕 2층 건물로서,
내·외벽 : 판넬마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장 및 기숙사로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물인 창고, 공장 일부, 수변전설비 매각 포함
- 수변전설비는 건물 가액에 포함하여 감정평가하였음
- 활잡목, 담장(펜스)는 부합물로 보아 토지에 포함하여 매각
- 목록2 내부 소유자미상의 제시외 기계기구(설비)는 평가 및 매각 제외
- 물탱크, 이동식 야외화장실 매각 제외
- 본건 토지와 인접토지 간 경계 지적측량 별도 필요한 것으로 탐문조사함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 물건 기본 정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경866 (1)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 음성읍 한벌리 722-5

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

835,072,000원

1.5. 면적

토지 면적: 4362.00㎡ (약 1,319.4평)

건물 면적: 672.00㎡ (약 203.3평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

둔포농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 한벌리 소재 ‘한벌마을’ 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 공장들이 밀집한 공업지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로, 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본 토지는 사다리형의 일부 경사지로, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 현황 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 조례로 지정된 지역(음성 수정산성 1구역)으로 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

2.6. 주변 시설

* 인근에 소규모 공장들이 다수 소재하고 있어 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 정확한 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 및 지적도/현황도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 12일 접수된 둔포농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 등기부채권 총액은 1,666,358,444원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '법정지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 토지를 이용하는 데 제약을 받을 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 실제 점유자가 존재할 수 있으므로, 권리분석 시 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 음성군 음성읍에 위치한 공업지대로, 주로 소규모 공장들이 입지하여 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변 환경은 공업 지대의 특성을 나타내고 있습니다.

4.2. 주요 업종

본건의 주용도는 공장이며, 감정평가서상 '공해공장'으로 표기된 점을 미루어 볼 때, 제조업 관련 시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 편의시설

공업지대 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내에서 운영되는 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본건의 가장 큰 리스크는 법정지상권의 존재입니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자와 별개로 법정지상권을 취득하는 경우, 건물 철거 없이 토지 사용에 대한 임대료 지급 의무 등이 발생할 수 있어 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 경계 확인 필요

본건 토지와 인접 토지(한벌리 722-2, 한벌리 722-4) 간 경계 확인을 위해 별도의 지적 측량이 필요할 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 처리

* 일괄 매각 대상에 포함되는 제시외 건물(창고, 공장 일부, 수변전설비) 및 부합물(활잡목, 담장)이 있습니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 물건(소유자 미상의 기계기구, 물탱크, 이동식 야외화장실)이 있으므로, 인수 시 주의가 필요합니다.

6.4. 미확인 임차 관계

임대 관계가 미상인 점은 실제 점유자와의 관계, 명도 절차 등에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 음성읍에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 계획관리지역 내 산업개발진흥지구에 속해 있어 산업 시설로서의 잠재력은 있으나, 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높아 매수인이 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있는 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 경계 측량 필요성 및 미확인 임대차 관계 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 법정지상권 관련 법리 및 실제 상황에 대한 정밀한 분석을 통해 권리관계를 명확히 파악한다면, 향후 토지 이용 계획 수립이 가능할 수 있습니다.

* 건축물대장상 공장 및 기숙사로 이용 중인 점은 관련 업종의 사업체 운영 또는 임대 시 활용될 수 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 향후 개발 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 법정지상권의 성립 여부 및 범위, 실제 점유 관계, 주변 시세, 공장 가동률 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용에 따른 예상 비용을 감안해야 하므로, 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통해 면밀한 가치 평가 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.