나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30470 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 116동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""충주중앙탑초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물 내 제4층 404호로서
(사용승인일:2017.11.29.)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20~25m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2013-01-24),중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙26)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의관리및이용에 관한법률>,상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 정동현) : 경매신청채권자로 임차인 정동현의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30470 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 116동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지면적: 48.80㎡ (약 14.76 평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 건물 및 토지 현황

본 물건은 총 17층 건물 중 4층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조입니다.

건물 사용승인일은 2017년 11월 29일입니다.

주거 용도로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개로 이용 중입니다.

아파트 단지(충주시티자이)는 총 20개 동, 1,596세대로 구성되어 있으며, 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

단지 내 총 주차 가능 대수는 1,844대(세대당 약 1.15대)이며, 전기차 충전시설(지하)도 갖추고 있습니다.

아파트 전용면적은 59.90㎡ (약 18.12 평)이며, 해당 동(116동)의 총 면적은 약 7,225.90㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북측으로는 노폭 약 20~25m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 기업도시개발구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리는 2023년 10월 5일자 충주시의 압류 등기입니다.

등기부상 총 채권액은 약 306,615,113원입니다.

주요 권리로는 압류, 가압류, 강제경매 등이 있으며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최선순위 임차권은 2022년 4월 4일 전입한 정동현 씨의 주택임차권으로, 보증금 200,000,000원이며 대항력이 있습니다.

주택도시보증공사(경매 신청 채권자)는 임차인 정동현의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정 (전입일자: 2022.04.04., 확정일자: 2022.04.04.)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

*중요 고지:*

본 건의 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 정동현 씨는 "대항력 있음"으로 명시되어 있으며, 집합건물 등기부 요약에 해당 임차권이 "인수"로 표기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 경매 신청 채권자이기도 한 주택도시보증공사가 해당 임차권의 양수인이라는 점, 그리고 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보 때문에 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본 건은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육시설로는 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 노인정 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다.

가까운 거리에 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 있어 자녀 교육에 유리합니다.

단지 주변으로 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 남측으로 폭 20~25m의 도로와 접하며, 주요 간선도로 이용이 용이하여 충주시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 주변시설 조사

6.1. 인근 편의시설

충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교, 충주시립도서관, 충주문화회관 등이 인근에 위치합니다.

6.2. 혐오시설 조사

본 건이 위치한 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 지역 및 인근의 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)은 조사된 정보 내에서 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 주민 민원 및 갈등이 일부 보도된 바 있으나, 본 건과는 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 가능성

상기 권리분석에서 상세히 기술한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 정동현 씨의 보증금 200,000,000원 인수 여부가 불확실합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "대항력 있음" 및 "인수"로 표기된 임차권 정보 간의 상반되는 부분이 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 시 해당 보증금을 추가로 부담하게 된다면, 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

7.2. 경매 정보의 정확성

경매 관련 정보는 법적 절차에 따라 진행되나, 현장 상황 및 권리관계 해석에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 최종적인 권리관계 및 인수 사항은 반드시 경매 절차 진행 시점에 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

신축급 아파트 단지로, 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 대단지 아파트의 장점

1,596세대의 대단지 아파트로, 관리 및 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 시세 변동 시에도 상대적으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

만약 임차인 보증금 인수 리스크가 해소된다면, 최근 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 건 충주시티자이 아파트는 우수한 교육 및 생활 인프라를 갖춘 신축급 대단지 아파트로서, 기본적인 주거 가치는 높다고 판단됩니다. 다만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 정동현 씨의 존재와 관련된 보증금 인수 문제입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 임차권의 "인수" 표기 간 상충되는 부분이 있어, 입찰 전 해당 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 만약 보증금 인수 부담이 없다면, 최근 실거래가 수준에서 낙찰받아 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 반대로 보증금 인수가 필요한 경우, 실질 취득 비용을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5~6월):

- 59.8977㎡ (9층): 167,000,000원

- 59.9959㎡ (2층): 183,000,000원

- 72.9988㎡ (15층): 239,000,000원

본 건의 면적(59.90㎡)과 유사한 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가격은 167,000,000원에서 183,000,000원 수준으로 보입니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 사실이라면, 이는 낙찰자가 보증금을 추가로 부담하지 않아도 됨을 의미합니다. 이 경우, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(200,000,000원) 인수 여부가 불확실한 점을 감안하여, 리스크 프리미엄을 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 입찰가를 책정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

*주의사항:* 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에 산정된 것입니다. 만약 임차보증금 200,000,000원을 인수해야 하는 경우, 이는 총 취득 비용에 추가되므로, 보증금 인수 시에는 본 예상 입찰가보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰해야만 손실을 피할 수 있습니다. 반드시 사전에 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

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