나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30439 [1] 충청북도 음성군 음성읍 용산리 622-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충청북도 음성군 음성읍 용산리 소재 ""용산리저수지"" 북서쪽 근거리에 위치하며, 인근은 소규모공장, 창고, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(용광로) 및 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 전(휴경지)으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 토지는 남서쪽 및 남동쪽으로 각각 왕복2차선 포장도로와 접함.

일련번호 2) : 맹지임.

일련번호 3) : 본건 토지는 남동쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

일련번호 2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2,3 모두 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 충주지원 2025타경30439 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30439 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 용산리 622-1

용도: 답 (농경지)

감정가: 310,693,000원

토지면적: 3,247.00㎡ (약 982.3평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 소관 행정기관에 발급 여부를 반드시 확인 후 입찰하시기 바랍니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행되었습니다.

* 일괄매각: 목록 1, 2, 3 모두 농지취득자격증명이 필요합니다.

1.3. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 용산리저수지 북서쪽 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 창고, 농촌마을, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다. 음성 용산일반산업단지가 인근에 위치하여 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로(용광로) 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재는 휴경지 상태의 논으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1): 남서쪽 및 남동쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 2): 맹지로서 도로에 직접 접하지 않습니다.

* 일련번호 3): 남동쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1), 3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역. 건축법상 도로 일부 포함.

* 일련번호 2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 용산리에 위치하며, 용산리저수지 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 자연림이 어우러진 농촌 지역에 소규모 공장과 창고, 그리고 개발 중인 음성 용산일반산업단지가 혼재되어 있어 산업 활동과 농업 활동이 병행되는 지역입니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 공유자 지분 이전이 있었습니다. 말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 광주은행의 근저당권(168,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 2023년 12월 22일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(500,000,000원) 및 그 이후 접수된 다수의 가압류(광주은행, 엔에이치투자증권, 하나저축은행)가 존재하며, 총 채권액은 1,653,942,473원에 달합니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

물건 소재지인 음성읍 용산리는 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 인근에 음성 용산일반산업단지가 조성 및 운영 중이며, 이는 지역 경제 활성화 및 일자리 창출에 기여하고 있습니다. 농경지, 자연림과 함께 산업 시설이 공존하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농촌 생활과 산업 단지 인근의 편의 시설을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다. 차량 이용 시 음성읍 중심지와 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 전반적인 생활 편의 시설은 읍내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 의무: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수 및 낙찰 무효가 될 수 있습니다. 해당 서류의 준비 가능 여부가 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 맹지(일련번호 2): 해당 토지는 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 별도의 도로 확보 방안이 필요할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채무 불이행 시 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설 가능성: 인근에 축산 지역 및 하수처리장 등 환경 관련 시설이 언급된 바 있으나, 본건과 직접적인 인접성 여부는 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과, 음성군 내 가축분뇨 처리시설 유치 경쟁 및 하수처리장의 주민 친화적 공간 조성 노력이 있었으나, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 음성 용산일반산업단지와 인접한 계획관리지역 내 농지로, 잠재적인 개발 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 취득의 어려움, 맹지(일련번호 2)의 존재, 그리고 높은 총 채권액은 주요 리스크 요인입니다. 투자 시에는 이러한 제약 조건들을 면밀히 검토하고, 행정기관과의 사전 협의를 통해 농지취득자격증명 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 음성 용산일반산업단지와의 인접성을 활용한 개발 가능성.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 기대.

* 농경지로서의 생산성 증대 또는 타 용도로의 전환 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 맹지라는 점, 그리고 높은 채권 총액 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 불가능할 경우 입찰에 참여해서는 안 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.