나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30418 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1119 이노시티지식산업센터 2층203호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 2,3은 충청북도 음성군 맹동면 쌍정리 소재 ""맹동면 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 2,3까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하며, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2 : 등고평탄한 사다리형 토지이며, 창고 건부지로 이용중임.

일련번호 3 : 등고평탄한 사다리형 토지이며, 일련번호 2 진입도로 및 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2 : 본건 북측으로 일련번호 3을 통하여 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 진출입함.

일련번호 3 : 본건이 일련번호 3 진입도로로 이용중이며, 북측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지(2018-12-28), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(집)1-1)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역).

일련번호 3 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(2018-12-28), 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(집)1-1)(저촉) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

본건 건물 및 토지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ) ~ ㄷ) 및 제시외 태양광설비 ㄹ)이 소재하고, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 태양광설비 ㄹ)은 축전지가 설치되지 않은 것으로 조사되었으며, 탐문조사된 내용을 기준으로 감정평가를 하였고, 조사한 내용과 실제 성능이 차이가 발생하는 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4
일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬마감 및 벽지도배, 타일붙임 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 4 : 창고 및 일부 숙소로 이용중임.

설비내역

일련번호 4 : 위생설비, 급배수설비, 일부 난방설비(숙소부분), 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""국가기술표준원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 복합컬러판넬 마감 등임.
내 벽 : 실내인테리어 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두성리 1119 : 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 왕복 4차선 포장도로 및 왕복 4차선 포장도로, 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

두성리 1119 : 도시지역(2013-01-07), 준주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31)(대(보)3-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-3)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-11)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 일련번호 1의 위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도로 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.


나. 본건 구분건물 일련번호 1에는 후첨 ""사진용지""와 같이 외벽에 설치된 태양광설비는 타인소유로 탐문조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본건 구분건물 일련번호 1의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 비주거용 집합건물 토지·건물 배분비율표 및 인근 시세를 참작하였음.

라. 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 외벽에 설치된 태양광설비는 타인소유로 매각 및 평가에서 제외
- 공장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30418 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1119 이노시티지식산업센터 2층 203호

용도: 공장

감정가: 152,000,000원

토지면적: 61.40㎡ (약 18.57평)

건물면적: 90.90㎡ (약 27.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건으로, 외벽에 설치된 태양광 설비는 타인 소유로 매각 및 평가에서 제외됨. 현재 공장으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "국가기술표준원" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 인근에는 "맹동면 행정복지센터"가 소재하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 무난한 편입니다. 본건은 북측 및 서측, 남측으로 왕복 4차선, 4차선, 2차선 등의 포장도로에 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 준주거지역, 제1종/2종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로에 저촉 또는 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다. 이러한 복합적인 토지이용계획은 향후 개발 및 이용에 대한 잠재력을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사위더스비비

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-01-27

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017-12-04 근저당권 - 농업협동조합자산관리회사)

* 소유권보존: 유한회사이노시티 (2017-01-19)

* 소유권이전: 이동열 (2017-12-04, 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (140,000,000원, 2017-12-04, 말소기준권리)

* 근저당권: 변상배 (120,000,000원, 2019-02-15, 말소)

* 압류: 충주세무서장 (2022-07-05, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-08-11, 말소)

* 압류: 음성군 (2022-12-27, 말소)

* 가압류: 맹동농업협동조합 (29,605,008원, 2024-06-11, 말소)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (414,076,454원, 2025-03-17, 말소)

등기부채권 총액: 289,605,008원

매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 충북혁신도시 개발예정지구는 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 상업시설, 지식산업센터 등이 복합적으로 입지하여 있어 산업 활동 및 상업 활동이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 특히, 공장 및 관련 시설의 입지에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 이용이 편리합니다. 또한, "국가기술표준원", "맹동면 행정복지센터" 등 공공기관이 가까이 위치하여 행정 및 공공 서비스 접근성이 우수합니다. 주변 상권의 발달 정도에 따라 마트, 병원, 학교 등의 편의시설 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 태양광 설비

본건 건물 외벽에 설치된 태양광 설비는 소유자가 타인으로 조사되어 매각 및 평가에서 제외됩니다. 낙찰자는 해당 설비의 이용이나 처리에 대해 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 설비

소유자 미상의 제시외 건물 및 태양광 설비가 소재하고 있으며, 이들은 감정평가 시 실측 및 관찰감가를 통해 반영되었으나, 매각 대상에서 제외될 수 있습니다. 이로 인해 실제 현황과 감정평가액 사이에 차이가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 임대 관계

본건 토지는 인접지와 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다. 또한, 임대 관계는 현재 미상으로 조사되어, 임대차 계약 존재 여부 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용계획 제약

다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충북혁신도시 내 계획적 개발이 이루어지고 있는 지역에 위치한 공장용 물건입니다. 교통 및 주변 환경이 양호하며, 다양한 공공기관 및 상업시설과의 접근성이 뛰어납니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 태양광 설비 및 제시외 건물 등 매각에서 제외되는 사항에 대한 정확한 파악과, 토지 경계 및 임대 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내의 계획적 개발 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 공장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물로서, 산업 시설로서의 기능적 가치가 있습니다.

* 양호한 교통 접근성과 주변 기반 시설 이용이 편리합니다.

* 현재 공장으로 이용 중이며, 추가 개발 또는 용도 변경 시 더 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금(대항력 있는 임차인 등)이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 감정가(152,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 추가적인 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 개발 가능성, 향후 예상되는 임대수익 등을 면밀히 분석하는 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

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