나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30407 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""충북혁신도시 버스터미널"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 제반 주
위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통
이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제1층 제103호 외 2개호로서
외 벽 : 석재, 판넬 및 스톤코트 마감 등임.
내 벽 : 페인트 마감 등임.
창 호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측으로 왕
복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m
~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)
(중(국)2-35)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역
(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 공매 진행 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30407 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 1층 103호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.26㎡ (약 5.83평)

토지 지분: 19.260806722577257㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 51.76㎡ (약 15.66평)

건물 지분: 51.76㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 50,800,000원

채권자: 동OOOOOOOO (동군산농업협동조합으로 추정)

1.4. 특이사항

공매 진행 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리에 위치하며, "충북혁신도시 버스터미널" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계를 통해 일반 차량 이용 시 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 본 건 토지는 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역) 2곳, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 임차인 임우규 씨가 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 임우규

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-08

* 확정일자: 2025-04-09

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020-11-04, 동군산농업협동조합 근저당)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (유한회사행복플러스, 2016-01-29 접수)

* 근저당권 (동군산농업협동조합, 2020-11-04 접수, 384,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (전주세무서장, 2021-12-03 접수, 304,800,000원) - 말소

* 근저당권 (한상필, 2023-12-22 접수, 144,000,000원) - 말소

* 임의경매 (동군산농업협동조합, 2025-03-19 접수, 1,169,035,757원) - 사건번호 2025타경30407, 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-06-13 접수) - 말소

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 832,800,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 복합적으로 발달한 상가지대로 형성되어 있습니다. 충북혁신도시의 주요 상업지역에 속하며, 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 상가 공실 현황

최근 분석 결과에 따르면 충북혁신도시는 상가 공급 과잉 및 경기 침체 등의 영향으로 공실률이 높은 편입니다. 일부 언론 보도에 따르면 중심 상가 공실률이 30%에 육박하며, 건물 전체가 비어 있는 경우도 관찰됩니다. 이는 공공기관 직원들의 낮은 정착률 또한 영향을 미치는 것으로 분석됩니다.

4.3. 잠재적 입지 강점

혁신도시라는 명칭에 걸맞게 신규 개발이 이루어지고 있으며, 향후 인프라 확충 및 유입 인구 증가에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 전기, 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 영업 활동에 필요한 제반 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

소재지 인근에 버스터미널이 위치해 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 하나로마트, 다양한 맛집, 카페 등이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다. 국립소방병원이 개원하여 의료 접근성이 개선되었습니다.

5.3. 기타 생활정보

충북혁신도시는 중부권의 신 지역성장 거점 도시로 육성되고 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 원인 미상의 악취 문제로 주민들이 불편을 겪고 있다는 보도가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 상가 공실률

충북혁신도시 전반적으로 높은 상가 공실률은 본 물건의 임대 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 공매 진행 중

본 물건은 공매로 진행 중으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 잠재적 악취 문제

과거 인근 지역에서 원인 미상의 악취로 인해 주민 민원이 제기된 사례가 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시에 위치한 근린상가로, 일반상업지역에 해당하며 교통 및 도로 접근성이 양호한 편입니다. 건물 내에는 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 그러나 충북혁신도시 전체의 높은 상가 공실률과 잠재적인 악취 문제 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 현재 권리 분석상 인수되는 권리 부담은 없으며, 공매로 진행 중입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내 상업지역에 위치하여 향후 발전 잠재력이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 인수할 권리 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 국립소방병원 개원 등 인프라 확충은 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 50,800,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재 충북혁신도시 상권의 높은 공실률 등을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 시장 상황 및 개별 물건의 경쟁력을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

단, 상기 내용은 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.