나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30394 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 본대리 94 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 본대리 소재 ""본대2리마을회관"" 서측방향에 위치하는 토지로서, 본건의 주변은 전답지가 주를 이루며 북측으로 도청천, 근방에 소규모의 농가주택가 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보거리 1분 정도의 거리에 노선버스정류장(부평역)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 북측방향으로 노폭 3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(농림지역),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 하천구역(2023-06-23)(도청천)<하천법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30394 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 본대리 94

용도: 답

감정가: 129,304,000원

토지면적: 2309.00㎡ (약 698.52평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOO

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 본대리 소재 "본대2리마을회관" 서측방향에 위치하고 있습니다. 주변은 논밭이 주를 이루며, 북측으로는 도청천이 흐르고 근방에 소규모 농가주택이 소재하고 있습니다.

토지는 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 북서측으로 도보 약 1분 거리에 버스정류장(부평역)이 소재하는 등 교통 편익성은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

소유권자는 이봉선 씨로 1998년 1월 6일 증여를 통해 소유권을 이전받았습니다.

말소기준권리는 2014년 4월 9일 설정된 금왕농업협동조합의 근저당권(54,600,000원)이며, 이보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

후순위 권리로는 박고희 씨의 근저당권(2020년 5월 4일, 75,000,000원), 주식회사 우리카드의 가압류(2024년 12월 3일, 5,149,127원), 국민건강보험공단의 압류(2024년 12월 19일), 그리고 본 경매의 기점이 된 금왕농업협동조합의 임의경매개시결정(2025년 2월 28일, 42,456,790원)이 있습니다.

등기부상 총 채무액은 134,749,127원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 금왕농업협동조합의 지상권이 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

금왕읍은 음성군의 중심 상권으로 발전하고 있으며, 산업 도시 형태로 성장하고 있습니다. 최근 금왕읍에는 '금빛공감센터'와 같은 복합 커뮤니티 시설이 조성되어 주민 편의시설이 확충되고 있습니다. 또한, '금왕중심골목형상점가' 지정 등을 통해 상권 활성화 노력이 진행되고 있습니다.

하지만 본건 소재지는 주로 전답지가 형성된 농촌 지역으로, 직접적인 상업 시설보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역적 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

금왕읍 내에는 금왕읍 복합 커뮤니티 시설인 '금빛공감센터'가 운영 중으로, 목욕탕, 카페, 청소년센터, 가족센터 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 금왕생활체육공원 등 체육 시설도 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 행정기관에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 요건에는 경작 계획, 실제 경작 가능 여부 등이 포함되므로 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

* 엄격한 토지이용계획: 본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 하천구역으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 매우 엄격한 제한이 따릅니다. 토지 이용 가능성이 제한적이므로 투자 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 말소된 지상권이 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 이중 처리가 이루어졌거나 추가적인 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계는 미상으로 파악되었으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 1억 2,930만 원입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 농림지역, 농업진흥구역 등 토지이용계획상의 제약이 커서 농업 외 용도로 활용하기에는 한계가 명확합니다. 다만, 금왕읍의 지속적인 개발과 편의시설 확충은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 말소되지 않는 지상권 여부는 반드시 확인이 필요하며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본건의 낙찰 가능성을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경쟁률이 낮을 가능성: 농지취득자격증명이라는 까다로운 취득 요건으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 가능성이 높아, 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

* 실수요자(농업인)에게 적합: 실제 농업에 종사할 의사가 있는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 농업진흥구역 내 농지로서, 향후 지역 개발에 따른 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,304,000원입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크와 함께, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 하천구역 등 중첩된 토지이용 규제로 인해 실제 활용에 큰 제약이 따릅니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사와 권리관계 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 총 채무액은 134,749,127원으로, 감정가를 초과하나 경매는 토지 자체를 대상으로 진행됩니다.

따라서, 위험 부담을 감안하여 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 90,000,000원 ~ 116,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.